【编者按】龙腾珠江，风起云涌。在广州，品牌房企不胜枚举，早期布局者深谋蓄势，新晋过江龙攻城略地。它们中既有征战多年的老面孔，也有高歌猛进的新力量，有的在入穗前已是“一方霸主”，有的名不见经传却“野心勃勃”。无论是本土粤系、闽系、京系还是浙系、渝系，在这里都得凭实力和产品说话。《过江龙入穗记》系列将尽力还原外来各派系房企鲜活的广州生存史。

  第十六期主角：大华集团

  所属派系：沪系

  根据地：上海

  创立时间：1988年

  入穗时间：2018年


  上世纪80年代，电视剧《上海滩》横空出世，江湖故事所传递出的快意情仇、自由进取，造就了万人空巷的轰动效应。

  以至于现在还有这样一句话：自由、开放、叛逆，1980年代的上海，是一个特殊的存在。

  就是在这样的风气下，大华集团创立了，作为国内第一批拥有房地产开发国家一级资质的房企，它选择了一条不寻常的路：旧改。

  而且在这条路上，它坚持以上海为中枢、长三角为核心辐射全国。

  这一坚持，就是30年。

  大华正式进入广州市场，已经是2018年的事了，这甚至比它进军海外市场，布局悉尼、墨尔本等城市还要迟。

  30年的沉淀，也许是深思熟虑，也许是蓄势待发，大华在入穗4年的时间里，斩获两宗宅地和三个旧改项目，这战绩对于绝大多数过江龙房企来说，都是望尘莫及的。

  但这还可能只是一个起点。

  “就是这样一个起点，揭开了大华集团在大湾区深耕发展的序幕。”大华集团管理层曾在公开场合说道。

  醉翁之意不在“地”

  大华创立后的首个作品，是位于上海宝山区的大华社区。该项目占地面积达350公顷，这也为大华此后专攻大型社区，埋下了伏笔。

  其进军广州，大抵也是这个思路。

  2018年9月，大华突然现身广州土拍市场，并以底价11.63亿元竞得番禺市桥宅地，首进广州的同时，也是首次在大湾区拿地。

  后知后觉的人们发现，原来这条过江龙，早就在2017年底就在广州成立了区域公司，观望足足一年之久，才开始出手。

  经过一年多的打磨，地块以项目大华·紫悦府面市，如今均价在3.6-3.9万元/㎡之间。

  延续连片开发的思路，2020年9月，大华还以10亿元的投资额，拿下大华·紫悦府旁的大富村旧改，该村的改造范围用地面积约20公顷。

  此外，大富村旁的北海村、大平村旧改也成为大华志在必得的“猎物”，当地村民透露，大华在2020年1月，连续两日在村内大摆宴席宴请村民，参与人数过百人。

  除了在广州“南进”，大华还进行了“东拓”。

  2019年12月通过朱村街山田村旧改表决，大华正式成为其改造合作企业，改造面积58.91万㎡，投资金额63亿元。

  2021年6月，大华乘胜追击，再次以总投资71亿元拿下增城朱村村旧改，这也是增城朱村板块投资额最大的旧改项目。

  实际上，大华拿下朱村村旧改“早有预谋”。

  早在2019年10月，大华就以总价14.74亿元、楼面价13034元/㎡拿下地铁21号线朱村街朱村站宅地，而增城的旧改政策，是优先考虑在增城拿地的房企。

  对于布局增城，大华的打法基本与在番禺无异，都是先拿地，后旧改，最后连片开发成超级社区。

  不难看出，大华根本就醉翁之意不在“地”，旧改才是最终目标。

  “（大华）看中了广州旧改市场的潜力，公司整体开发模式在拿地上具备成本优势，公司在城中村改造、旧城改造等城市更新及大型综合城市居住社区的整体开发模式方面经验丰富。”大华相关负责人在接受媒体采访时说道。

  业内对于大华先拿地、后旧改的模式也比较认可。

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为，旧改项目周期较长，当项目还处于前期的状态时在周边拿地，不仅可以先一步打响企业在当地的口碑，更利于未来进一步在当地深耕。

  而立之年，激流勇进

  如果不了解大华，单凭其在广州生猛的操作，大部分人都会觉得它是一家激进的房企。

  事实上，在2018年之前，大华都一直保持神秘低调，这与其实控人金惠明的行事风格密不可分，有媒体形容金惠明的经历为“消失的前半生”，因为除了上海大场镇副镇长的履历外，网上鲜有他的公开资料。

  2007年，稳打稳扎的大华总资产超过150亿元，成为上海房企阵营的“二当家”，业绩仅次于绿地。

  也就是在这一年，大华向资本市场发起冲击，打算收购大连金牛40.67%股权，借壳在A股上市。

  但临门一脚，大华集团借壳公司一事被证监会紧急叫停，大连金牛方对大华借壳上市失败之事只字未提，当时媒体只好把原因总结为：可能与大华集团改制中股权不明确有关。

  自2007年上市受挫后，大华行事似乎更加谨慎，既没有大规模扩张，也没有再对资本市场发起冲击，它的成长期正是房地产行业发展的黄金时期，但大华显然没有捉住这个机会。

  尽管在2009年就迈入“百亿俱乐部”，但大华的发展还是比较沉寂，百亿多的年业绩，甚至连曾经的“老大哥”绿地的零头都不到。

  直到2018年，进入而立之年的大华，才开始以“激进”的形象出现在公众视野。

  2018年开始，大华以迅雷不急掩耳之势首入广州、惠州、徐州、昆明等城市，开启扩张之路。

  2019年，大华又“杀回”发家之地上海，连拿10宗地，成为地区拿地面积和拿地金额双料冠军，新增拿地金额达327亿元，增幅高达289%，这几乎已是集团全年的销售额。

  2020年底，大华更是疯狂收割，在一个月内拿下上海、天津、南京、江苏等地块，耗资逾百亿元。在年底这样一个房企资金结转的重要节点，同行都在想办法回笼资金，而大华仍在买买买，此番举动实在耐人寻味。

  进入2021年，大华首次插旗佛山。他毫不犹疑地以总价超28亿元、楼面价14219万元/㎡拿下其他房企都认为“地价太高，不会参拍”的佛山禅城禅西大道西侧、规划三路北侧地块，成功让地块晋升为张槎板块新地王。

  此外，据不完全统计，大华2021上半年还接连在杭州、济南、大连等城市拿地扩储，总金额超140亿元，而其2020年全年拿地金额，也不过是198亿元。

  也许，于大华而言，想再圆上市梦，唯一的方法就是不顾一切地狂奔。

  除了疯狂拿地，大华的旧改也在同步进行。

  2020年初，大华集团广州公司总经理陈开强曾在公开场合表示，大华在大湾区的5个城市中获得15个城市更新项目，按照规划建筑面积来算，其储备货值将近2000亿元。

  其中广州的项目主要集中在番禺、增城、白云、天河及花都五区。

  “买买买”的隐患

  激进扩张，往往意味着资金的大量投入，这也让“绿档房企”大华不得不直面“买买买”所带来的隐忧。

  尽管三道红线是针对上市房企设置的，但大华作为上海本土大型房企，其负债情况也备受外界关注。

  据上交所最新发布的《大华(集团)有限公司及其发行的公开发行债券跟踪评级报告》，在过去的2018-2020年，大华的负债总额分别为632.57亿元、927.36亿元和1212.88亿元，三年几乎翻个倍，同期末资产负债率分别为70.29%、74.84%、75.59%。

  而截至到2021年3月，大华的负债总额已达到1308.85亿元，资产负债率升至76.40%。

  剔除预收款项及合同负债后，大华2020年末和2021年3月末的资产负债率分别为62.88%和63.75%，并未踩红线，财务尚算稳健。

  但它能保住绿线多久，是一个值得思量的问题。

  由于并未上市，大华只能通过银行贷款、信托公司、发行债权等渠道融资。

  其中在2020年，大华获得西部信托、紫金信托、五矿信托、陆家嘴信托4家信托公司融资，总额为62亿元。

  此外，今年7月15日，据上交所消息，大华2021年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为已受理，拟发行金额45亿元，这也意味着，一旦这些债权发布成功，大华的负债恐将进一步提高。

  再加上大华的项目不乏多个旧改，旧改之路有多漫长，变现要等多久，业内已有心照不宣的答案。

  对于外界的疑虑，大华曾在接受媒体采访时提到，公司做大规模是希望在全国的规模房企中占有一席之地，随着规模的扩大，公司相应的借款总额的确有所上升。但整体债务比例相较于行业仍处于健康水平。

  在未来规划方面，大华还将进一步扩张，在力保上海市场基础上，加大对长三角、粤港澳大湾区、环渤海区域的投资，其中旧改项目，依然会是重心。

  在面对市场下行，自身负债率攀升的情况下，大华想追上昔日落下的时光，在大湾区大展宏图，也许还要下更大功夫。