土豪们,南沙富人区上新了。
南沙湾,“彩虹屁”已经吹累了。本来板块就靠山面海,环境宜居,在出了两宗摇号地后,身价更是嗖嗖上升,估计整个南沙能与之抗衡的,就只有横沥岛板块了。
尽管热度居高不下,但目前南沙湾在售新盘不多,大部分项目都是待入市状态,加上限价风波,这又为板块房价增添几分神秘色彩。
而今天我们要说的新盘,就是去年10月越秀地产以总价180470万元+配建面积2250㎡、楼面价17608元/㎡拿下的2020NJY-14地块。
不到一年,荒地上已建起高楼,项目名为越秀·珠实天悦海湾。
有意思的是,项目被鲁能和佳兆业分别拿下的两宗摇号地夹在中间,其中鲁能地块楼面价19117元/㎡,项目名为中绿蔚蓝湾;佳兆业地块楼面价22700元/㎡,项目名为佳兆业悦伴湾。
又是“三国杀”局面?
来看看楼面价稍占优势的越秀·珠实天悦海湾会交出怎样的答卷。
疑问一:100分的生态景观,50分的生活配套,如何抉择?
整个南沙湾卖点是稀缺山海资源,所以,生活配套匮乏不是项目的错,是整个板块都有待完善。
不过项目旁的南沙邮轮母港综合体已基本建成,据称会引进旅游以及海洋主题相关的高端商业。
销售介绍,项目周边拥有高尔夫球会、黄山鲁森林公园、天后宫、蒲州花园和南沙游艇会等娱乐景点,宜居指数满分。
|南沙游艇会
|黄山鲁森林公园
如果说南沙金洲蕉门河板块汇聚南沙80%生活配套,那么南沙湾的港前大道沿途几乎汇聚了南沙目前全部高端配套了。
交通方面,距离项目最近的地铁站为不到一公里的地铁4号线南沙客运港站,这也是4号线的总站,出发到市区略远。
|地铁4号线南沙客运港站
自驾的话,通过广佛高速、南沙港快速、虎门大桥等可到达广州城区。
至于教育配套,由于南沙是没有学位房这个概念的,以就近入学为主,所以尽管项目周边有华师附小、广州市第二中学南沙天元学校,但还是要根据教育部门的划分,才能确定项目对口学校。
不过项目内部倒是规划了一所12班的幼儿园。
医疗配套方面,销售介绍从项目出发,开车15分钟可以到达南沙中心医院(三甲)。
总结下来,项目的区位优势显而易见:汇聚南沙大部分高端配套、自然景观资源丰富、交通出行方便。
但如果对吃喝购物有较高要求,那你就要对项目未来发展多点想象空间了。
疑问二:三盘同台竞技,低楼面价成优势?
除了周边配套高端,项目自身定位也不低,从名字“越秀·珠实天悦海湾”就能略知一二。
项目由越秀地产和珠江实业共同开发,产品延续越秀地产“天字系”高端路线,整个项目容积率为2.44,在板块来讲算比较低。
“我们项目体量是整个南沙湾在售一手盘最大的,但容积率最低,窗地比高于29%,十分宜居。”销售说道。
项目背靠天山,面向狮子洋,由占地4.2万㎡,建面15万㎡,由9栋住宅(两梯四户、两梯五户)、1栋公寓、3栋商墅组成,层高为17-26层。
目前首推的是5#、7#、9#,也是较靠近地铁站的几栋,户型涵盖东南向89㎡三房两卫,106、113、125㎡的四房两卫。
项目分四个地块开发,全封闭式管理,带地下一、二层停车场,人车分流,东面户型望南沙大酒店方向,南面望天后宫方向,西面望山。
项目将于8月底开盘,目前未知具体价格,受限价影响,销售称开发商还未决定以毛坯还是精装交付。
但据此前业内消息,南沙湾参考限价为31642元/㎡,若项目要以精装交付,估计有点难。
前面也提到,项目被两个摇号地块新盘夹在中间,其中鲁能的中绿蔚蓝湾将建包括一栋31层的人才公寓、一栋31层的住宅、以及两栋29层的住宅。
佳兆业的佳兆业悦伴湾即将开盘,首推建面约82-108㎡三至四房,目前销售中心已经开放。
|佳兆业悦伴湾
三个走高端路线的项目“排排坐”,到时开盘是否会打价格战?拿地价较低的越秀·珠实天悦海湾优势更明显?
相信这也是大家关注的焦点。
疑问三:四个户型,谁性价比最高?
具体户型方面,上周末开盘的项目,仅开放了建面约89㎡三房两卫板房和125㎡四房两卫板房。
建面约89㎡三房两卫户型
建面约89㎡三房两卫户型布局比较传统方正,进门就能看到厨房,U字型设计能容纳2-3人同时做饭,这点做得不错。
竖厅设计,厅出阳台,阳台长度约3.5米。
户型其中一个房间为创意空间,但从样板房设计看来,可以做成一个儿童房,但收纳方面就要花点心思了。
比较有亮点的是,建面约89㎡的户型能做出宽敞大气的主卧套房,且房间带飘窗,空间较大。卫生间也做到干湿分离,美中不足的是沐浴区空间有点小且带飘窗,体型大一点的人可能会感到压迫。
建面约125㎡四房两卫户型
建面约125㎡四房两卫户型的玄关十分长,可一眼看到主卧,可能会有人比较介意。
另外,过了一部分玄关就是客房及公卫,来往过道及使用公卫的人,会对客房里的人造成一定干扰。
客厅同样采取厅出阳台的设计,且阳台长度达6.9米,落地式玻璃设计使得整个客厅采光十足,正对餐厅的墙面也做了大片窗户设计,这也是销售口中说,窗地比高于29%的体现。
值得一提的是,阳台连通其中一间客房,不能改建墙体,只能做成落地玻璃设计,客房隐私一定程度上会受到干扰。
主卧方面,两个字概括足矣:宽敞。
而建面约106㎡、113㎡的四房两卫户型还没有样板间,大家可以先看户型图解渴。
看了一圈下来,乐居君个人还是比较喜欢建面约89㎡的三房户型,感觉性价高点。
疑问四:限价之下,房子要怎么卖?
最后,来一个直击灵魂的问题:
现在买南沙湾房子的,都是哪些人?
以乐居君身边的人为例,大致可以分成三种:
1、深圳人,在广州二次置业,偶尔住一下,不将房子出租,也有打算以后在南沙湾养老的;
2、二次置业的南沙本地人;
3、来自广州中心区或深圳、东莞的投资客。
总结起来,就是不差钱。
而目前,南沙湾二手市场上,大多为次新房,均价在3.5万元/㎡左右;新房方面,在限价前拿了预售证的盘如中交·蓝色海湾、领南|星河·荣誉等均价在3.6-4万元/㎡左右。
但如果板块内房价真的“限死”在3字头,开发商也必定采取相应对策,面对毛坯房、降标房,到时土豪们还会不会买单?
也许在8月底的开盘,我们就能知道答案了。
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