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  琶洲，海珠区亲女儿。

  众人皆知琶洲好，众人都晓琶洲贵，奈何琶洲没有宅地推。

  听说佛山新城的一手住宅都在打琶洲客的主意了，甚至打出了“1/3琶洲价”这种宣传语，号称品质配套对标保利天悦，就差地铁通车给你送过去了。

  反观琶洲，都多久没见新货了？

  在这种背景之下，琶洲周边一下儿冒出一块宅地，那必须是激动人心。不少自媒体已经开始画图盖楼，探讨价值了。

  琶洲固然好，可当我去看过这宗天斯地块之后，还是生出了疑问。放在其他片区顶多资质平庸，甚至有“硬伤”的一块地，是琶洲就高贵了吗？

  琶洲？勉强算是“泛琶洲”  

  严格来说，天斯地块并不属于琶洲。根据最新公布的海珠区“十四五”规划，这里与琶洲人工智能与数字经济试验区南区相邻，勉强算是“泛琶洲”。

  地块位于海珠区中部，北侧及西侧临华洲路，南侧及东侧临石榴岗河，邻近在建地铁18号线和11号线的换乘站——石榴岗站，建成之后交通自然便利不少，可以便利前往琶洲、珠江新城和金融城。

  目前出行还要依靠公交车，或者海珠南地区常见的电动单车。有公交线路可以直达天河区珠江新城、广州东站、科韵路、天河客运站，海珠区赤岗客村、江南西、宝岗大道。

  如果选择私家车出行，则必须要忍受狭窄的华洲路——唯一通往外界的道路，仅有双向2车道。特别是行经石榴岗河上那座“独木桥”时，非机动车与机动车混行，且没有交通指示灯，时不时就会缓行。道路交通始终是个硬伤。

  地块濒临河涌，而且是个水利要塞，隔壁就是海珠区三防物资储备仓库和石榴岗水闸。别的项目顶多滨水，这里直接滨水闸。

  站在石榴岗河对岸望向地块，能够远眺到广州塔，以及琶洲部分地标，能让你直接感受到自己离市中心只有“一步之遥”。河畔餐饮店老板表示，河对岸这宗地块（指天斯地块）去年就拆了，原来是搞物流仓储的，听说现在要盖商品房了。

  河北旧厂改造，河南纺织作坊  

  能望见广州塔，也说明地块周边没什么高层建筑。以石榴岗河为界，北岸有纺织、零售、汽修等业态，以及时代的旧厂活化项目——时代·方洲（海珠）。

  时代·方洲（海珠）前身是工业旧厂房，现在是创意园和孵化器。时代商业官网信息显示，该项目还配备约1000㎡多功能艺演中心，满足企业艺术展览、时尚秀场、产品发布、大型智能会议需求。

  | 时代·方洲（海珠）效果图，来源：时代商业官网

  从现场来看，项目还处在等待入驻的状态，大部分片区都是空置的。不过，等到日后大批企业人员进来，交通状况一定会更加艰难。

  石榴岗河南岸则属于土华村。像海珠区很多城中村一样，这里也从事纺织染布等相关行业。村中随处可见“布料”、“服装”、“设计”、“图案”等字眼。

  值得一提的是，华快入口就在村里。

  土华村已经被列入海珠区“十四五”期间城市更新计划表，与产业类型相似的五凤村、瑞宝村等同属五年方案。此前，土华村已经确定华侨城为旧改合作企业。

  重金属超标？预计今年10月修复完成    

  在地块周边逛了一圈，我们再把目光投向地块本身。

  目前地块上盖建筑基本已经拆除，地块处在围蔽状态，并且带有“中科鼎实”的字样。在中科鼎实环境工程有限公司（以下简称“中科鼎实公司”）官网，我们查到了关于地块的更详细信息。说实话，信息量有点大。

  此前地块规划调整公示的时候，就已经明确是由普通仓储用地调整为二类居住用地。

  中科鼎实公司官网信息显示，地块使用权最早为土华村集体所有，后于1969年和1976年左右由广州轻出集团股份有限公司（以下简称“轻出集团”）划拨所得。2010年，轻出集团把调查地块无偿划转到其国有全资子公司广州市天斯物业管理有限公司名下。“天斯地块”正得名于此。

  公示信息中提到，天斯地块所在片区曾用作奶牛厂和红砖厂，并与1969年和1976年左右被轻出集团收购用于建设货运码头和仓库，仓库用于存放日用百货和装饰建材，如电饭锅、电池、手电筒、DVD、布匹、啤酒、建筑装饰材料等轻工业产品，地块2011年停业后一直空置。

  | 来源：中科鼎实公司官网

  不仅如此，公示稿还透露了地块受污染的程度：土壤与地下水均受到不同程度的污染；整个场地需要修复的土壤污染物为重金属砷，总修复面积为16931.38㎡，修复土壤土方量估算共计34805.94m³，土壤污染物超过修复目标值最大深度为5.3m。

  | 来源：中科鼎实公司官网

  何时修复完成？

  公示稿明确，修复项目工期为10个月，计划开始时间是2020年11月2日，计划竣工时间是2021年10月1日。完成项目设计的所有污染土壤的修复工作，并通过业主方和环保部门的验收之后，将移出广东省污染地块名录。

  在这里必须要多说一句，“退二进三”之后，广州有不少原来的工业用地转成了宅地，大家熟悉的牛奶厂、广氮和广钢片区就是其中代表，地也出让了，楼也建好了，人也住进去了。而在开发建设之前，土壤检测和修复是指定动作，其实不必过于担心。

  容积率2.9，或是改善产品？  

  让我们再回到地块本身的条件，猜猜会打造什么产品（是的，我们也要画饼）。

  根据调整之后的规划，地块容积率为2.9，建筑密度28%，建筑限高80米，水域控制线100米范围内限高50米。似乎嗅到了一丝改善的气息？

  此外，地块还将配套12班幼儿园、社区卫生服务站等公共服务设施。暂时没看到有中小学。实际上，地块周边也没什么商业配套，基本要靠土华村解决问题，或者直接去琶洲和客村。要想改变这个现状，还得等旧改。

  目前，地块所处区域并无新房在售，石榴岗路散盘均价约3万元/㎡。但如果去到琶洲和赤岗，那就是另一番天地了。

  琶洲目前极度缺乏一手住宅。位于西区的丽景花苑放盘价4.3-5.3万元/㎡；珠江大家庭花园放盘价约4.3-5.9万元/㎡，最近成交数据来自今年3月，成交单价约4.4万元/㎡。

  往东走，越来越贵。畔江花园近期无成交纪录，仅有2套单价8字头房源在售。南园居今年6月成交单价5.4万元/㎡，如今放盘5.7-6.5万元/㎡，且只有5套房源。

  | 畔江花园放卖房源，来源：链家

  至于江景大平层保利天悦，链家上只有7套住宅放盘，放出价格来让大家感受一下就好了。

  | 保利天悦放卖房源，来源：链家

  新盘富力·壹號半岛即将主推建面约281㎡-650㎡三至五居户型，带装修交付。目前处于待售阶段，价格待定。 

  赤岗也没有新货。老破小如聚德花苑还有3字头，已经是片区内为数不多的“刚需天堂”。而楼龄十几年的鸿景花园，今年5月已经有9.7万元/㎡的成交纪录，已经有业主把放盘单价提到了10万+，隔壁佳信花园最近成交单价为7.6万元/㎡。

  | 鸿景花园成交纪录，来源：链家

  不过，琶洲南区还有赤沙滘TOD被寄予厚望，将由越秀打造，有望成为海珠新标杆。

  那么，位于“泛琶洲”的天斯地块何时起拍，花落谁家，又会打造什么样的产品？我们将持续跟进。