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地铁旁,近珠江,周边卖12万!越秀区这项目何时上桌?
来源:乐居买房2021-07-20 07:00:00
摘要
越秀南这两个项目,能卖什么价?

  前阵子,我们写了滨江东烂尾地的建设进展(想看请戳)。

  这两天网上冲浪发现,又有个盘活的著名烂尾项目拿到施工许可证了。

越秀区这项目何时上桌?

  去现场一看,绿墙围蔽之中,挖掘机轰隆轰隆,正在进行基坑作业。

  没错,就是那个位于越秀区广九大马路和白云路交界处的著名烂尾楼项目——白云路邮政综合楼。距离该项目不远处,目前位居广州楼面价榜首的越秀南地块,也在紧张施工中。

越秀区这项目何时上桌?

  越秀区的置换买家们,或许很快就能睇新房了?

  广九大马路以东、白云路以北地块项目

越秀区这项目何时上桌?

  | 围蔽施工中的广九大马路以东、白云路以北地块项目,与周围的高楼大厦形成鲜明对比

  01

  可惜! 闹市靓地耽搁十余年

  可惜,太可惜。

  实地看过这宗地块之后,更能体会到这种感觉。

  白云路邮政综合楼地块位于越秀区广九大马路以东,白云路以北。从地铁6号线团一大广场站出来,步行几分钟就来到了项目工地。越秀老城核心地段,公交系统也很发达,总体来看交通非常便利。

越秀区这项目何时上桌?

  虽然处在广九大马路和白云路交界处,但距离主干道内环路有一定距离,来往车流噪音不致很严重的程度。

越秀区这项目何时上桌?

  一路上行经不少饮食店,还有保留下来的骑楼街,非常有老城风味。邻近海印商圈,附近还有海港城等商业体,服装店、小吃店、超市、银行一应俱全,步行距离解决日常生活所需。

  若想去更繁华的北京路商圈,也只需要1站地铁。

越秀区这项目何时上桌?

  说起越秀区,不得不提教育。就在这宗地块附近,紧邻越秀教育强区东山板块,周边名校云集,一公里内有广州四十中、省一级学校培正小学和东川路小学等。

  如此“硬”的条件,地块周边自然已经开发得七七八八。当周边的许多房子都已经老了,住在房子里的人也要老了,这宗地块的时间却仿佛静止,如今的状态也——

越秀区这项目何时上桌?

  | 开挖作业中的地块

  02

  曲折!被注销资质,一躺就是十几年

  为何躺了这么多年?

  这还要从地块原本的项目——白云路邮政综合楼说起。时至今日,项目围蔽的墙体上,还挂着这个已经折戟十几年的项目名字。

越秀区这项目何时上桌?

  这份施工标牌上的信息显示,白云路邮政综合楼项目于2001年6月1日开工,并计划于2002年5月30日竣工,工期整整一年。项目建设单位是广州越邮房地产开发有限公司。

  在天眼查搜索这家公司,跳出来的确实另一个名字:广州叁和电子信息咨询有限公司,并且状态是“注销”,注销时间是2017年10月23日。

越秀区这项目何时上桌?

  | 广州越邮房地产开发有限公司不仅已经更名,而且已经注销,来源:天眼查

越秀区这项目何时上桌?

  | 广州越邮房地产开发有限公司的大股东——广东全球通酒店管理有限公司也已注销

  原来,在2005年的房地产开发企业资质年检中,因不符合年检要求,广州越邮房地产开发有限公司被市建委注销了房地产开发资质。刚刚建起的白云邮政综合楼随后搁置。

  在2013年广州市建委开展的新一轮“烂尾楼”处置工作时,这里被归类为“已提出盘活处理意见,需细化方案”的一类,禁止居住、经营、停车与仓储。但此后一直没有动工。

  直到2019年,这宗地块出现在了当年的土地供应计划里,终于有了动静。

越秀区这项目何时上桌?

  | 乐居曾于2019年实踩该地块

  2020年9月7日,深圳市海维实业发展有限公司(已更名:深圳市海维实业集团有限公司)以底价49460万元拿下,折合楼面价31926元/㎡(扣除回迁房面积),这才为地块的曲折身世画下句点。

  最终赢家深圳海维,听起来有点陌生。顺藤摸瓜,发现这间公司手下还有不少公司。

越秀区这项目何时上桌?

  | 深圳海维股权关系,来源:天眼查

  03

  产品! 容积率14.4,能建望江超高层?

  在地块竞拍之时,最引人关注的除了区位和价格,地块出让条件也十分引人注目。

  首先,地块面积仅有2228㎡,大约是5个标准篮球场大小,容积率却高达14.4,必然是要建超高层了。鉴于项目距离珠江并不算远,是否有希望一窥珠江身姿?

  此外,地块性质是商业服务业、商务兼容二类居住用地,并非纯宅地。考虑到地块面积有限,大概率只建一栋单体楼。我们此前曾经写过滨江东的蚊型地,也是规划了单体楼(详见:滨江东冒出全新盘!30层望江!单价x万还是xx万?)

  不过,距离珠江都那么近了,勉强也算拥有了一个开放式滨江公园?

  虽然配套齐全,但项目周边的城市界面,是老旧的。

越秀区这项目何时上桌?

越秀区这项目何时上桌?

越秀区这项目何时上桌?

  至于“颜值”会不会影响买家的胃口,我觉得问题不大。这里比起淘金-小北一带,其实不算破旧(没有拉踩的意思,欢迎不同声音,欢迎讨论交流)。而且有几个买越秀区的人,是冲着颜值去的呢?

越秀区这项目何时上桌?

  越秀南地块项目

  距离白云路地块不远处,就是越秀南地块。很多人对这块地都有印象。

  毕竟64576元/㎡,这可是目前广州宅地楼面价最高的一宗地,面粉贵过全城好多面包了。

  如果说白云路地块是地铁盘,那这里四舍五入可以算地铁上盖,位置好极了。

越秀区这项目何时上桌?

  | 团一大广场,不仅有地铁,还有大片的活动空间

  虽然距离珠江更远,但位置更靠近万福路和文明路,有大家喜欢***饮食店。暑热天里一碗西米露,能直接甜进心里去。

越秀区这项目何时上桌?

  | 味道十足的骑楼老街

  今年年初,越秀南地块的规划已经出了,总共4栋建筑,都是小高层。毕竟靠近团一大广场和中华全国总工会旧址这两个文物保护单位,不能肆意长高。

越秀区这项目何时上桌?

  | 地块规划

  地块与越秀区第二中医医院隔越秀南路相望,距离非常近,注定有部分户型会是看医院的。教育资源方面,清水濠小学为省一级学校和广东省体育特色学校,永曜北小学则为市一级小学。

  说起来,这块地背后的故事,比上一个同学还精彩。

  本来,越秀南AD13907地块是2009年东濠涌拆迁的安置房用地之一,并于同年7月开始动迁,但因地块内部被占用者非法搭建临时建筑导致未能拆迁。之后,便开始了漫长拆迁路。

  2013年,越秀南地块的拆迁进度96%;2014年,地块完成97%的拆迁量;2016年,地块完成98%的拆迁量;2018年,地块拆迁工作终于完成。

  2019年3月,越秀区政府工作报告明确提出“完成越秀南复建房地块挂牌出让”。

  2020年3月10日,地块被广州城投以总价23.5亿元,楼面价64576元/㎡夺下,刷新了广州地价纪录,并保持至今。

越秀区这项目何时上桌?

  考虑到越秀南地块的拿地成本,容积率又只有5.8,单价10万+应该没有疑问吧……关键是+多少。

  缺货的越秀,有多渴望新盘?

  中心城区缺货,已经深入人心。越秀更是缺中缺。

  毕竟,作为老大哥,不是靠卖地赚钱的(同样没有攻击其他区的意思)。

  且不说越秀区的新货掰着指头就能数清楚,这其中还有烂尾地盘活的项目,压根就不是新增量。而且面积都特别小,豆腐块,蚊型地,总价单价特别贵,但也建不了几栋楼。

  | 越秀区先烈南路的一处停车场,其实是有规划的住宅项目

  越秀区的旧改,又是出了名的推进慢。城中村改造计划中,越秀区是当下11个行政区中数量最少的,仅有6个,其中包括已完成全面改造的杨箕村,其余5个旧村仍未完成。不过好消息是,今年瑶台村和登峰村传出了新进展。

  至于,指望这两个住宅项目入市为老城区解渴?想多了,到时候的价格,估计能过滤掉大部分改善型选手。

  这两宗地块周边,有大量的老破小,和高龄电梯房,货量不多。

  2002年建的富力宜居,就在白云路地块对面,目前在链家只有3套房源放售,都是小户型,单价在6.2-6.6万元/㎡。楼龄超过20年,更靠近东湖的海印花园7套放盘,单价6.9-8.9万元/㎡,个别大户型总价已经接近或破千万。

  越秀南一侧的康丽居4.6-6.8万元/㎡,华荟大厦5.8-6.8万元/㎡,也都是楼龄20年左右的电梯楼。

越秀区这项目何时上桌?

  | 富力宜居

  一手住宅则要找去一站之隔的北京路。粤海·拾桂府12万元/㎡,粤海·壹桂府10.5万元/㎡。

  不过呢,平心而论,拥有更成熟的商圈和更新的城市界面,北京路的住宅项目,按理说是应该贵过这里的。

  那么你觉得,越秀南这两个项目,能卖什么价?

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