正文

  在广州老城区路过一个露天停车场，都忍不住多看两眼。 看起来是个停车场没错，可搞不好这里以后就要起高楼，盖住宅了。 

  老城区有新住宅入市，必然引发各方关注。只不过，如今住宅新货量少价高，卖一套少一套；城市更新进展缓慢，从签约开发商到商品房上市，有些村甚至要花费10余年。 

  那么，老城区向谁要增量？ 继承了千年商都血脉的老广州城，最擅长就是精打细算，螺蛳壳里做道场，闪转腾挪一通操作，想方设法给你搞出点增量来。正所谓： 今天的停车场，明天的商品房？ 

  #1

  越秀区先烈南路地块

  20多年前拿的地，终于要动工了？ 

  
今年广州市的供地计划中，越秀区似乎又缺席了。 掐指一算，距离创下广州地价记录64576元/㎡的越秀南地块出让，也过去一年多了。根据此前公布的规划，该地块将建设4栋20层以上的住宅楼（其中1栋为回迁房）。这么一看，似乎货量也不是很多的样子。 

   不过，前段时间，越秀区却冒出一块比越秀南地块还大的宅地，位置绝佳，很是馋人。

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  位置绝佳！ 背靠CBD，名校旁，未来4地铁

  
这宗地块位于先烈南路，用地面积8184㎡，位置优越，交通便利。  

  往北是上世纪的广州第一CBD——环市东，往南则是连接广州中心城区的主干道——东风东路。目前已经有5号线淘金站和5/6号线区庄站双地铁，在不久的将来，还将新增12号线与13号线二期的换乘站——建设六马路站。 

地块与名校执信中学隔路相望，而且周边还有丰富的医疗资源：中山眼科、中山肿瘤、市八医院。 更优秀的是，这宗地块上并无建筑物，目前作停车场使用，前期成本应该能省下不少。 

  有趣的是，这宗地块此前似乎是商业性质。直到去年5月，地块控规调整公示，这才完成了“商改住”。 

   今年3月，地块建设规划已经出来了。从公示图上可以看到，主要建设内容只有1个建筑体，但有3座塔楼，是混合了商业、办公和居住的综合体形式。地下5层，地上30层，越秀区终于要新建超高层了！ 

从地块剖面图可知，负五层至负二层主要为停车场，负一层至二层主要为商业，三层至四层主要是办公，五层至三十层则主要是住宅。   

值得一提的是，这宗地块还收到一份来自文物局的函件，称地块位于广州市已公布的地下文物埋藏区，按照相关规定，在建设前应当进行文物考古调查、勘探。这个文物埋藏区，应该就是项目隔壁的兴中会坟场。 

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  小微企业主导建设？ 周边新盘已经10万+

  
此外，公示内容显示，这宗地块的开发商是广州保隆房地产开发有限公司。天眼查信息显示，这是一家小微企业，背后股东是一家来自潮汕地区的公司——潮州岭海。 

 继续往下查看，发现这宗地块的受让居然发生在1999年，当时就作为商务、商业及住宅建设，并且在当年12月获发《建设用地批准书》，有效期至2001年12月。

不过不知是何原因，广州市规划部门发文将地块动工时间延长至2020年5月24日之前，后根据广州保隆公司申请，又将动工时间继续延后，至2021年4月24日之前，竣工时间延至2023年4月24日之前。

   5月18日，项目收到了广州市规划和自然资源局越秀区分局核发的建设工程规划许可证。看起来似乎是万事俱备。 

 不过，今年5月底去现场探访时，乐居君看到地块并未进行围蔽施工，依旧是停车场的状态。我们将会持续关注这宗地块的动态。 

目前，地块周边大多是建于上世纪的房改房，居住环境比较老旧。例如邮电小区，此前还曾进行过微改造。

   在环市东路以北有个在售一手住宅项目——淘金半山豪庭，均价约10万元/㎡。这个价格，是否可以作为未来先烈南路地块项目的参照呢？

  毕竟，越秀区大部分一手住宅，单价都已经10万+了。

  #2

  海珠区大元帅府地块

  停车场变商品房，真没那么容易！

  
提到广州的“江景豪宅区”，滨江东必须有姓名。 不过，滨江东也老了，好多年不见新住宅项目和居住用地供应。不过这滨江东就是滨江东，江湾桥旁的一个不起眼的停车场，也有一段差点成为江景房的历史。

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  到嘴的靓绝宅地  就这么没了

  2007年，万科以总价4.6亿元、楼面价7082元/㎡拿下大元帅府旁宅地，击败了合生、雅居乐、富力、保利、中海、粤海等一众对手，并创下了当时的楼面价记录。

这宗地块距离珠江非常之近，景观资源不言而喻。地块总用地面积9629㎡。

当年的广州，滨江建筑还没有今天这么严格的限高要求，按原规划，该地块将会建设超高层望江住宅，最高达200米、56层。2008年进场施工，2009年初已打好地基，建好地下车库，但之后却进度停滞。

因为这块地又被广州市政府拿回来了。

据广州本地当年的报道，“回收成本”非常之高，花费可能近7亿元。这可是2013年的7亿元啊。之所以“下血本”，是出于对全国重点文物保护单位——大元帅府，以及滨江景观区域的管控。已经开建的楼盘，也只能停工。

有趣的是，根据改后的规划，在此将打造大元帅府纪念馆的陈列馆。高度也从200米，一下子“缩水”至25米。但8年过去了，这里空有一个文化设施用地的属性，干的却是停车场的行当。里面混凝土钢筋“残迹”，隐约透露故事感。

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  滨江超高层住宅  再难复制

  根据广州最新规定，滨江已经不能建超高层建筑了。

而且，滨江东也已经没有一手住宅在卖了。大元帅府地块附近，二手住宅众多，滨江超高层如华标涛景湾，目前链家对外只有4套放盘，一水的大户型，总价都是千万级别。

楼龄超过20年的楼梯楼——江湾花苑和怡安花园，对外放盘也不多，价格约3.3-4.9万元/㎡，总价200多万还能买到南向两房。

而整个海珠区，住宅新盘货量不多，门槛也越来越高了。

 
再多说一句。其实新增用地碰上历史建筑，在有着2300多年建城历史的广州，并非孤例。 位于越秀区中山四路与德政路交界处的JY-8地块商业楼项目，也因为处在历史建筑身畔，规划一调再调，高度一降再降，最终高度停留在30米。 

  #3

  讨论时间

  老城区=价值永恒？你是否认同

  
看完了老城区的潜在增量，我们来讨论一个问题： 买老城区的人，到底在买什么？ 是名校学位，三甲医院？还是交通区位，生活圈子，商业氛围？ 不知不觉，新世纪已经走过五分之一的路程。

  这20年，是广州东部和南部新城快速崛起的20年，也是老城区逐渐滑向发展失速的20年。毕竟，发展是需要空间的；而老城区的增量，总是没有新城区那么阔绰。 

  诚然，老城区依旧是中心城区，拥有高质量的教育医疗资源，生活商业氛围，但城市界面日趋老旧、老龄化率攀升亦是不争事实。

  因为有教育强项加持，即便是老破小也有市场。但也需要看到的是，掌握了未来产业的新城区，补短板的决心很大，速度也很快。 2300多年了，广州的城市中心从未偏移。而未来，我们或许将迎来多中心时代。 

  习惯了众星捧月的老城区，是否还能气定神闲，优雅老去？