3站金融城5站珠城,天河东200万上车,来不来?

2020-11-24 08:57:57|来源:乐居买房
摘要| 利好天河!利好金融城!

  利好天河!利好金融城!

  冬季将临,金融城的工地却还是一片热火朝天的景象。一座座摩天大楼拔地而起,以后,会有数十万人会在这里工作和生活,创造出无数机遇和财富。受此利好影响,金融城板块已经涨了几波,比如美林湖畔花园,挂盘单价已经攀上6字头。

  还有没有上车机会了?你别说,还真的有。前两天乐居君整理了广州200万元的小区,今天说的就是其中之一。这个神奇的小区,3站地铁可以到达金融城范围内的车陂南站,但有不少房源总价才200万元出头。

  更奇怪的是,去年开通地铁之后,这里的房价表现异常冷静,并未出现大幅波动。

  本期踩盘:棠德花苑。

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  【概况:便利的解困房小区】

  在很多人的印象里,棠德花苑是广州最大的解困房小区,建设年代较久,大多数楼龄超过20年。如今,这里渐渐变成了天河东的另一个“刚需天堂”,成交量不低而且海量放盘,均价才3万元/m²出头。

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  (该小区在贝壳找房平台被标注为“天河成交小区榜第1名”)

  棠德花苑小区位于中山大道和广园快速之间,东近车陂路,西靠科韵路,是一个近万户的大型社区,主要分为东西两大片区,中间有一条道路穿过。

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  (小区位置图,来源:百度地图)

  之前我们曾经写过海珠赤岗的聚德花苑,同样是原来的解困房小区,跟棠德花苑有着不少相似之处。

  首先是有地铁。

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  最近的地铁站是从21号线棠东站,距离小区东门只有几百米。

  21号线(员村站至镇龙西站)于去年年底开通,从棠东站出发,若是去天河智慧城,3站地铁可达;去珠江新城,2站到员村站可以换乘5号线,再过1站就是潭村;若是要去国际金融城,1站到黄村站换乘4号线,再坐2站到车陂南站。

  难怪中介说,有些年轻上班族选择在此上车,就是看中了这里通勤方便。但需要提醒的是,小区面积也很大,如果是居住在西区,地铁站的步行距离要再增加几百米到一公里不等。

  其次是周边配套成熟,生活氛围浓厚。

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  小区东门外新建的街市,海鲜、蔬菜、鸡肉、猪肉、牛肉……各类档口货品充足,来往采买的居民络绎不绝,十分热闹。中介还补充说,小区西门外还有一个农贸市场,买菜也方便。

  药店、餐馆、银行、会所都在附近,地铁站旁的鼎富时代广场正在招商,已经开张了由陈赫、叶一茜等明星创办的网红餐饮店——贤合庄火锅。

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  教育方面,小区里有几所幼儿园,公立和民办都有,还有一所棠德南小学,都不是什么名校,只是可以满足“家门口上学”的需求。

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  小区内建筑多为上世纪90年代建成,历经岁月摧残已经明显露出老态。

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  非封闭式管理,而且没有人车分流,地下停车场明显不够用,地面停车非常多。东西两大片区都有集中的绿地,活动设施不是特别多,但挡不住歌善舞的阿姨们在工作日中午翩翩起舞。

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  之前在写聚德花苑的时候,有读者曾提出对其居住环境的意见。乐居君观察发现,棠德花苑的空间其实更开阔一些,绿地和活动产所更集中。而且,棠下街道办事处、棠下派出所就在小区东门一进门的地方,会不会让你觉得特别有安全感呢?

  【户型:看,有好多飞机】

  作为曾经的经适房社区,棠德花苑够朴素。除了C区有4栋电梯楼之外,其他全部是楼梯楼。据中介说,全小区只有一台加装的电梯正在使用。主力户型为两房,面积有50多平方米到80多平方米不等。

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  踩盘当天,乐居君看了6套房子。其中楼梯5套、电梯1套;两房4套、三房2套。

  两房户型主要有两种,一种是卧室并排、厅出阳台的“眼镜户型”,另一种是卧室呈左右开弓之势的“飞机户型”,遇上后者的概率更大一些。而且,这两种户型的采光都不是特别好。不知道是不是为了扩展室内面积,好几户的阳台和客厅都没有安装门或者隔断。

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  (两种户型图,来源:贝壳找房)

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  (客厅采光普遍不佳)

  楼间格局也比较经济适用,有点像“围屋”,你的阳台紧靠隔壁卧室,被动拉近邻里关系。

  如果你买的是3楼或者2楼,那么恭喜你,有一定概率刷出一个平台。但好东西不能自己独占,需要跟邻居共享。

  乐居君当天看的一套两房,平台门开在了厕所旁边,还有个台阶,当时就出戏到了《楚门的世界》。嗯,两侧开门的对流式厕所,还是第一次遇上……

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  (楚门的世界对比厕所外的平台)

  还有一位业主非常有创造性地把两房改成了三房,除了客厅和次卧,所有房间的属性都变了。卫生间扩充成了主卧,每晚头顶着楼上的沉香睡觉,这滋味估计不好受。阳台直接取消,变成了开放式厨房和厕所,边做菜边享受日光浴。

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  (奇怪的两房改三房,户型图源:贝壳找房)

  前面说到小区里的电梯房非常不主流,而且,除却电梯,剩下的是更多缺点。位置不尽人意,到地铁站的步行距离是全小区最远的不说,北向一侧靠近广园快速路、停车场和铁轨,如果不装个隔音玻璃,在家讲话音量都得大几分。

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  差点忘了,棠德花苑还有一批高层电梯楼,位于靠近地铁站的东门一侧,而且楼龄属于次新,可惜不对外销售——因为是公租房。棠德花苑东面的棠悦花园是一个公租房小区,有多栋高层电梯房。

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  保守估计,光这两个小区就已经容纳了几万人,附近还有其他居民区以及城中村,早高峰的地铁有点不敢想……

  【价格:200万出头可上车】

  天河,几乎已经成了贵的代名词。号称天河稀有上车新盘的珠江花城,打出的宣传语是“首付130万元得4房”。

  棠德花苑确实瑕疵不少:房子老,户型旧,没电梯,不封闭,地面停车,人流混杂,但是,它便宜啊。

  广大刚需们,如果你可以接受老破小,那么总价200万元出头,可以住上棠德花苑的两房。理论上首付只需要60多万元。

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  本着为刚需看刚需的诉求,乐居君当天看的6套房中,有5套总价位于200-230万元区间,单价3.21-3.62万元/㎡之间。中介还补充说,虽然去年才开通地铁,但这个小区的房价变化并不大,最高成交价还是2018年创下的,单价大概3.4万元/m²。

  值得一提的是,小区对面是体量巨大的城中村——棠东村。暂时还没纳入广州城中村改造的三年实施计划。但棠东村与金融城北区仅以中山大道西路相隔,并且与被纳入金融城改造范围的棠下村相邻,日后会不会借势腾飞呢?我们拭目以待。

  【小贴士】

  此前曾有读者提出“解困房能否交易”的问题,乐居君也查阅了相关资料。

  根据2007年出台的《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》第二十条规定,购得经济适用住房满5年的,购房人可转让经济适用住房,但应当缴纳土地收益等价款,市房改办住建办可优先回购。购房人缴纳土地收益等价款后,可以取得完全产权,房地产管理部门应当在其房地产权证上重新注记。

  土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%计算。土地收益等价款全额上交市财政。

  2012年出台实施的《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳土地出让金及收益分配管理规定》中称:

  “2007年 12月 18日前已售出或已签订购房合同的经济适用住房,在取得房屋所有权证 2年后方可上市,产权人应按交易评估价格的 1%缴纳土地收益等价款;2007年12月 18日及以后签订购房合同的经济适用住房,自签订购房合同之日起 5年后方可上市,产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的 80%缴纳土地收益等价款。”

  也就是说,解困房(即文件中所称“经济适用住房”)在满足一定条件的前提下,是可以上市交易的。

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