号称收租收到手软?​越秀惊现总价90万产权新房!

2020-10-16 07:00:05|来源:乐居买房
摘要| 对于这样一个地段好、总价低,但有潜在风险的项目,你敢搏一搏吗?

  越秀老城惊现总价90万元产权新房?!

  近日有中介在朋友圈发消息称,十一黄金周期间,越秀区一德路有一个叫大德公馆的新盘开卖,总价不到100万元,买了它,你收租都收到手软。

号称收租收到手软?越秀惊现

  正当乐居君以为这又是卖使用权公寓的坑时,中介拍着胸口说楼盘绝对是产权物业,“沉甸甸”的房产证保证送到你手上!

  有此等好事?

  乐居君印象中,目前越秀区新盘约十个出头,其中大部分还是尾盘,均价在5-10万元/㎡不等,具体到一德路商圈,就只有嘉兰轩一个新盘了,它在售50-125㎡一至三房,均价约5.3万元/㎡。

  那这个总价不到100万元的大德公馆到底什么来头?是笋货还是坑货?探探就知道了!

 01

  翻新盘重新包装推出市场

  从地图上可以看到,大德公馆位于一德路批发市场商圈内,靠近上下九商圈,邻近地铁6号线一德路站,毗邻广东省中医院,被眼镜城、五金、纸品等大大小小的批发市场包围,且周边还有不少成熟二手小区,人气很旺,居住氛围也十分浓厚。

号称收租收到手软?越秀惊现

号称收租收到手软?越秀惊现 |一德路上拉货、搬运的人络绎不绝,人气很旺

 |一德路上拉货、搬运的人络绎不绝,人气很旺

  按理来说,要在一众批发店和老旧小区中找到一个新楼盘,应该十分容易。

|各种居民自建楼和老旧小区|各种居民自建楼和老旧小区

  但事实上,乐居君从地铁6号线一德路站出来后,跟着导航走,直接走进去了一个创意园内。

  在这里面怎么看都不像有新楼盘,于是乐居君致电中介并在他的带路下,才顺利到了销售中心。

  原来销售中心与创意园仅一墙之隔,而且楼盘也不是新楼盘,只能算是.....翻新盘?

  来品品它的外观:

号称收租收到手软?越秀惊现

|项目与创意园一墙之隔|项目与创意园一墙之隔

  很明显,项目就是一栋旧建筑翻新后,重新包装成公寓产品推出市场。

  那么它前身是什么?为什么会有房产证?有没有其他风险?我们接着往下看。

 02

  谁来接手?销售三缄其口

  现场销售介绍,项目一共有7层,原本首层是卖家具的,2层为幼儿园,2层以上是办公室。

  乐居君输入项目地址“越秀区大德路32-34号”查询得知,这是一家名为广东省汽车工业贸易总公司的注册地址,该公司于2018年8月3日被股东广东省广业电子机械产业集团有限公司作出解散并清算的股东决议。

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  此外,天眼查还显示该公司在2019年,还涉及到借款合同纠纷的法律诉讼。

号称收租收到手软?越秀惊现

  幼儿园方面,在网上也的确能查到一家名为卓慧艺术幼儿园曾在2楼招生。

  在项目目前开发商是谁这个问题上,销售一直三缄其口,只强调肯定能拿到房产证,至于怎么拿,她是这样说的:

  1、开发商是在2014年买了这块地,当时补了地价,项目在2021年6月交楼,往后还有43年产权;

  2、项目以二手房性质交易,2021年4月30日前办理网签,一个月后到房管局办理过户手续;

  3、如果买家对产权有疑问的话,销售可以带你到房管局并直接出示房产证给你看。

  这样听起来,好像很靠谱,但注意,这只是销售一面之词!

  目前网上关于大德公馆的资料几乎是空白,开发商与广东省汽车工业贸易总公司之间的关系也未知,这背后是否涉及产权纠纷,也引人怀疑。

  毕竟项目现在只是翻新了外立面,开放了两个样板间而已,各楼层具体情况如何,装修到哪一步也不得而知,有能否顺利收楼的风险。

  03

  总价最低不到90万元 周边租赁需求旺盛

  但如果有人觉得,自己能承受这个风险,只要价钱合适,投资一套也无所谓的话,那就接着来看看产品以及周边房价、租金的情况。

  前面也提到,项目一共有7层,共93套房源,现在首层做成底商,2-5层为建面约25-73㎡的平层一至三房,层高3.2米,可以做成小复式,但在二楼人会站不直身;

  6层为建面约20-53㎡复式户型,层高4.5米。

  注意,以上户型均不能做成双钥匙设计,这也意味着很大机会租客只能整租。

  3层会做成一个空中花园,带会所、健身室、麻将馆等配套,顶层则直接做成一个户外花园。

号称收租收到手软?越秀惊现

  项目现在只开放了两个样板间,分别为建面约37㎡N+1房户型以及建面约45㎡三房一厅户型。

  实际上,这两个户型,勉强也只能做到两房。

  建面约37㎡N+1房:

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  这个户型属于一眼看完的类型,而且床还往阳台放了,如果买家想要腾出阳台的话,床必须往外移,整个空间显得十分狭长。

号称收租收到手软?越秀惊现

  建面约45㎡三房一厅:

号称收租收到手软?越秀惊现

  户型为长厅设计,阳台与卧室之间装了一扇窗,在阳台上可以晾晒衣服。开发商在这个样板间做了个小复式,多了一个房间,但交楼时是没有的,想做这样的阁楼要多花2500元/㎡。

号称收租收到手软?越秀惊现

  还有其他五花八门的户型,大家直接看图吧:

号称收租收到手软?越秀惊现

号称收租收到手软?越秀惊现

  朝向方面,北向户型望马路,南向望创意园工厂,由于样板间玻璃做了隔音处理,关上窗几乎听不到什么噪音。

号称收租收到手软?越秀惊现

  比较值得吐槽的是,项目一层有11-18户,但电梯只有一部,楼梯有两条,虽说最高只有7层,但是经常等不到电梯要爬楼梯的话,也会很痛苦吧......

|项目一层多户,每户都门对门,居住体验不佳|项目一层多户,每户都门对门,居住体验不佳

  价格方面,从销售拿出的特价单位表来看,最便宜的一套是位于2楼的建面约27.59㎡南向单位,总价不到90万元,折合单价约3.2万元/㎡。

  最贵的一套是位于2楼的建面约37.26㎡北向单位,总价约109万元,单价2.9万元/㎡。

  总的来说,基本是面积越大,单价越便宜,反之越高。

  另外由于项目是以二手房形式交易,根据各付各税原则,买家还要给3个点的税费,也就是说100万元的总价就要给3万元税费。

号称收租收到手软?越秀惊现

  有意思的是,这些一口价单位“有效日期”为9月26日至10月8日,但乐居君在这周踩盘时,销售说价格还有效

  而且项目开盘都半个月了,特价单位才卖出4套,着实有点“惨淡”啊......

  看完了项目基本信息,我们再来看看它周边楼市情况。

  距离项目最近的新房为嘉兰轩,前面也提到它的均价为5.3万元/㎡;而其它楼龄较长的二手小区如丽日广场、大德大厦、大新大厦等均价在3.7-3.8万元/㎡之间;新一点的兰亭璟濠二手房均价约5.2万元/㎡。

  不过光与住宅项目对比也不太全面,所以乐居君又搜了下目前越秀区特别是6号线沿线的一手公寓,发现团一大广场站附近的阳光城·江湾壹号在售建面约58-101㎡商服类产品,带装修均价约3-5万元/㎡;黄花岗站附近的东山海德公馆推建面约38-131㎡平复式一至两房商服类物业,但价格待定。

  这么看来,本项目无论与住宅还是商服物业相比,价格都较低。

  租金方面,销售称本项目周边有医院、批示市场等,租赁需求旺盛,30+㎡的单间基本可以租到3000-4000元/月。

  乐居君走访附近中介门店也发现,基本近地铁的电梯一房一厅的确能租到3000+元/月左右,楼龄较短的还可以更贵。

号称收租收到手软?越秀惊现

  没有电梯的老旧小区,有单间租金也要2000+元/月。

号称收租收到手软?越秀惊现

  所以销售的说辞也不算是“画饼”,毕竟项目周边人流量大,租赁需求还是挺旺盛的。

  那么,对于这样一个地段好、总价低,但有潜在风险的项目,你敢搏一搏吗?

  最后,如果大家知道有关这个项目的更多“内幕”,也欢迎跟我们爆料哦。

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