正文

  前言：说起广州热门置业板块，不得不提到大名鼎鼎的华南番禺板块。

  早在20世纪初，番禺华南板块有华南碧桂园、广州雅居乐、华南新城等超级大盘云集，吸引了大批新广州人置业于此，是广州曾经的“刚需天堂”。

  然而经过广州近20年的“南拓”发展，地铁三号线、七号线开通运营，有着“小珠江新城”的万博CBD进入黄金兑现期…如今的华南板块已经脱下“刚需天堂”的帽子，向豪宅物业进击。

  放眼华南板块，目前周边一手住宅有金地壹阅府、珠江铂世湾、藏珑府、广地花园·观澜等，均价约3.6-6.5万元/㎡，而一江之隔的星河湾半岛，均价已达到10万/㎡。不过即使板块内房价已连连看涨，但由于全新盘稀缺，每有新货来袭，依然能吸引大批购房者围观。

  去年11月，由世界500强央企中国铁建打造的高端语系产品——中国铁建花语岭南营销中心开放便聚集了大量人气，其中多为番禺区的改善型购房者。目前，项目8栋建面约178-195㎡叠墅已开盘，预计近期推出建面约110-128㎡咬合复式新品。那么，该项目整体质素如何？在“群雄争霸”华南板块是否具有竞争力？乐居君实地探访，为大家带来第一手资讯。

交通出行

  家门口有公交车接驳地铁 出行方便

  坐拥“六横六纵”交通路网 四通八达

  乐居君从珠江新城出发，乘坐地铁3号线，8站到市桥地铁站，再转乘番55公交车，6站到富豪山庄小学公交站下车，步行约100米即到中国铁建花语岭南营销中心。

  由于项目营销中心门口就有公交车可接驳至地铁站，因而选择公共交通工具出行也算便利，不足之处在于项目门口的富豪山庄小学公交车站仅有番55一路公交路线，候车时间较长；不过急于出行的朋友还可选择步行约800米至富豪山庄公交车站，有番1、番13、番15等多路公交车接驳至3号线市桥站、番禺广场站等，公交线路多，候车时间短。

  据案场销售介绍，在公共交通出行方面，除了目前现有地铁3号线，未来距离项目约900米，还将有22号线祈福站，未来1站可直达广州南站，便捷通往粤港澳大湾区各城市。

  而在自驾出行方面，项目位于广州新十字商务走廊核心地段，坐拥“六横六纵”交通路网。从项目自驾出发，北上可经过门前兴学路接驳新光快速通往主城天河以及万博CBD；经东新高速可以快速到达广州南站，往南则可以速达市桥滨水区以及南沙。总体而言，项目周边交通路网密集，四通八达，自驾出行十分便利。

周边配套

  周边商业肆林立 居住氛围浓厚

  教商医娱配套完善 日常生活便利

  中国铁建花语岭南位于番禺区兴学路，东边为富豪山庄，西边为招商金山谷，地理位置不错。乐居君实地走访发现，项目周边有富豪山庄商业街、金山谷沿街商铺，小罗村菜市场等日常生活商业配套，生活氛围较为浓厚。另外，项目也处于万博中心辐射范围内，距离市桥商圈也仅有4站公交车路程，前往祈福缤纷汇、钻汇广场、万达广场、海印又一城等大型商业广场均较为便利，吃喝玩乐购选择十分丰富。

  教育配套方面，项目周边有富豪山庄小学、市桥金山谷学校、宏博幼儿园、番禺东环街中心幼儿园和国际学校—加拿大学校等，值得一提的是项目周边还有广东书法院、广东文艺职业学院、郭兰英分院等文化艺术院校，文艺氛围浓厚。

  医疗配套方面，项目周边有祈福医院，市桥中心医院以及省妇幼保健院等优质医疗资源。另外，项目驾车10-20分钟可到大夫山森林公园以及长隆旅游度假区，周末和家人朋友出行游玩也很便利。

项目解析

  叠墅总价约1200-1700万元/套

  复式产品吹风价5字头起 主打改善客群

  从现场沙盘模型来看，中国铁建花语岭南体量不大，一共只有4栋21-45层的洋房和3栋叠墅，其中叠墅仅有28户，洋房货量有509套，全盘规划仅527户。在产品方面，项目所推户型涵盖建面约110-143㎡复式四房以及建面约178-195㎡叠墅，比较适合改善型买家入手。目前，项目8栋建面约178-195㎡叠墅已开盘，总价约1200-1700万元/套，接下来项目预计推出2栋建面约110-128㎡复式四房单位，三梯四户，吹风价约5万元/㎡起。

  由于项目样板间暂未开放，乐居君只能通过样板间模型对产品进行解析。比如建面约110㎡咬合复式四房两厅三卫，该户型朝南向，餐客厅一体化连通景观阳台，采光通风效果均佳；6米层高咬合复式，上下两层均有3米层高，保证有足够阔绰的空间延伸感；该户型一层预留一间长辈房，方便长辈生活起居；二层则为双主套设计，其中一间大主卧除了配备独立卫浴以及衣帽间，还有一房灵动百变空间可随业主根据喜好设计成书房、茶室或者儿童房，实用率较高。

  建面约128㎡咬合复式四房两厅三卫，为南北对流户型，独梯独户入门，兼具安全性与私密性。该户型相比于建面约110㎡四房，南北双阳台，采光通风效果更胜一筹，同时活动空间面宽约4.2米，进深约6.8米，更显阔绰大气；二层同样双主套设计，此外还独立出一间次卧，方便客人留宿，也可以设计为书房或影音室等功能房使用。

  接下来我们来看看项目的叠墅产品，叠墅分上下叠，做到独立入户，互不干扰。其中地下一二层一分为二，上下叠各拥有一半地下空间，地面上五层，下叠包含一二层，上叠则涵括三四五层。

  建面约178㎡下叠，负二层可设计为休闲娱乐区以及工人房，负一层可布局厨房、餐厅以及茶室、品酒区等用餐功能房，一层中空挑高，打造阔绰会客厅，同时预留一间老人房方便长辈使用，并带有私家庭院；二层则为双主套设计，其中一间大套房，配备独立卫浴、衣帽间以及南向景观阳台，阳光清风入户，在卧室也可以一览园林景观。

  而建面约195㎡上叠，地下空间以及三四层的布局与下叠相似，只是相比下叠多了五层的宽景大露台，观景效果更优。总体而言，中国铁建花语岭南的叠墅产品在设计上还算合格，能够做到独立入户，上下叠均有自己的地下空间、庭院以及活动区、休憩区，互不干扰，兼具私密性安全性。

社区园林

  打造中式岭南园林景观 文化底蕴深厚

  社区休闲娱乐配套完善 满足业主日常生活所需

  中国铁建花语岭南属中铁建高端语系产品，项目传承了语系“聆听自然耳语，品享纯粹生活”的设计理念，因地制宜地采用中式岭南传统的造园手法，结合番禺2200年岭南文化底蕴，以“广东四大名园之一”余荫山房为蓝本，打造“玲珑水榭”、“虹桥印月”、“深柳藏珍”、“番山云气”、“花语岭南”、“风帘翠幕”几大园林景观，通过移步换景、曲折回廊进阶式路线，提升业主的归家仪式感。

  从整体上说，该园林优点是带有岭南特色风格，景观优越，不足是对于有急事回家的业主来说，动线过长。乐居君走访当天，项目的社区园林正在建设中，暂未对外开放，具体呈现效果还得等项目园林正式开放后，购房者亲自到现场考察。

  据案场销售介绍，项目社区园林除了打造别具一格中式岭南园林，还将配备360°景观泳池、健康跑道、康体会所、分龄式儿童游乐园以及1500万方菜市场，另项目楼栋架空层设计了棋牌室、乒乓球室以及茶室等配套，可满足业主日常生活及休闲娱乐等需求。

小结

  中国铁建岭南花语地处历经20年发展的番禺华南板块之上，同时处在由广州南站商务区+万博CBD+国际创新城+市桥世界级滨水区所构成的广州新十字中轴核心地带，地段较为优越，周边交通路网发达，自驾出行较为便利，同时周边商业食肆林立，生活及文化艺术氛围浓厚。而项目依托于优越的地段和完善的配套，在产品设计上也主推叠墅以及复式这类改善产品。此外据项目宣传，社区园林将以广东四大名园之一“余荫山房”蓝本来打造岭南风格景观，对文化艺术有追求“文人雅士”具有一定吸引力。但对于一般的改善买家来说，也可以对比参考周边的珠江铂世湾、广地花园·观澜等项目进行综合考虑。

  另外值得一提的是与项目对望的番禺易兴地块，去年底被保利被以楼面价约2.42万元/㎡拿下，目前该地块已经审批通过建筑工程设计方案，规划建设29栋住宅楼，具体的产品面积段以及均价待定，届时会不会对中国铁建花语岭南构成威胁呢？还请大家拭目以待。