世茂与福晟“世纪大并购”

2020-01-14 07:09:12|来源:乐居大湾区
摘要| “新晋并购王”世茂, 深化布局大湾区
从年前到年后,沸沸扬扬传了一个月的世茂、福晟大并购事件,终于在今天尘埃落定。 


1月13日下午,世茂集团与福晟集团品牌联合发布会于福州举行。此次并购交易,被业内认为是继融创和万达合作之后的又一个“世纪大并购”。
发布会上醒目的“合世福,共茂晟”六个大字,似乎很契合此次并购的主题,也传达出两大集团长远合作的意愿和目标。

世茂与福晟“世纪大并购”世茂与福晟“世纪大并购”

据了解,此次并购交易,涉及福晟集团地产板块的87个项目,总量超千亿元,涵盖大湾区广州、深圳、东莞、惠州的多个商住项目和旧改项目,主要由世茂海峡操盘。
 
此外,世茂与福晟将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域的战略合作,输出“世茂福晟”品牌。同时,双方针对旧改项目,还将成立专门的城市更新平台。
 
世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示,不存在是谁收购谁,将强调1+1大于2。福晟集团董事长潘伟明也表示,福晟集团将地产建筑、产业链等交由世茂集团操盘经营,定能达到1+1大于2的效果。

世茂与福晟“世纪大并购”世茂集团董事局副主席、总裁许世坛

至于双方并购所涉及的具体金额此次并未提及,按照此前消息,交易金额可能高达2000亿元。
 

  曾经的福晟“并购飞虎队”

官网显示,福晟集团创建于1993年,是一家地产、建筑两翼协同,涉足贸易、物业管理等领域的大型综合性企业集团,旗下项目遍布福州、长沙、深圳、广州、中山、东莞、珠海、郑州、天津等全国20多个省市。
 
“收并购”对于福晟并不陌生。2015年福晟甚至成立了“并购飞虎队”,董事长潘伟明亲自挂帅,小组成员包括法务、财务、投资等,以便对收并购项目进行快速判断和决策。
 
据了解,仅在2017-2018年间,福晟在全国的收并购项目多达107个。依靠收并购,福晟收并购迅速扩张并实现高增长,成为地产界的一匹“黑马”。
其中,2017年是福晟扩张势头最为迅猛的一年。资料显示,2017年福晟新增的54个项目中,有36个项目来自“收并购”,收购项目的新增建面占到了总量的86%。也是在这一年,福晟提出了“2020年进入千亿阵营”的战略目标。
 
此后两年,福晟高速扩张的弊病开始显现,大规模拿地以及收并购动作给福晟资金方面带来了不小的压力。随之而来的国家房地产调控、融资渠道收紧等现状,彻底引发了福晟资金链危机。
 
相关资料显示,福晟负债总额从2016年末的300多亿元,涨至2019中报的741.34亿元。其中,短期债务为443.47亿元,占总债务比例为59.82%。
 
在2019年,市场上开始传出福晟“申请破产被驳回”、“裁员50%”的信息,不过福晟很快对此进行了否认。
 
但从福晟近几年销售业绩来看,仍然可以窥见一斑。据克而瑞统计,2016年福晟集团销售金额为226.7亿元,位列榜单第71位;2017年销售金额为396.2亿元,位列第48位;2018以销售金额621.1亿元,位列45位。
 
而2019年福晟的销售金额为630.2亿元,仅完成全年销售目标900亿元的70.02%,在克而瑞榜单上排名第55位,已经下滑到50名开外。另外,2019年福晟拿地显著减少,新增货值472亿元,排名第60位。
 
此次,与世茂的全方位战略合作,或将成为福晟重振旗鼓的大好契机。
 
从布局版图和发展战略来看,两家合作有很强的协同性,同时又有互补性。比如,世茂的产品提升能力很强,在物业运营上也具有经验和能力。世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼明确表示,两家合作后,计划将福晟现有物业租金收入提升50%。
 
福晟方面,福晟集团旗下控股子公司福建六建集团,创建于1950年,具备房屋建筑工程和市政公用工程施工总承包双特级资质、建筑和市政工程设计行业双甲级资质,业务布局覆盖国内大部分省份。
 
在此次发布会上,吕翼表示,“中建能够去的地方,六建都能去;中建能到的高度,六建都能到,它是一家超甲级的企业。”这或许也是世茂与福晟展开合作的重要原因之一。
 

世茂与福晟“世纪大并购”世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼演讲


至于福晟的资金问题,世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸接受媒体采访时表示,财务管理是过渡阶段,输出管理品牌,让福晟暂时困境渡过去,世茂与福晟团队做债务重组,依靠世茂资源,结合项目实际情况,并通过福晟后期经营,让它能有债务清偿能力。
 
许世坛也表示,“我们不会做亏本生意,比如把刚需盘做改善盘,提供业主更好享受,做到利润有序提升。”
 
潘伟明认为,世茂现金流管理在行业和金融界很认可,可以弥补福晟在发展过程中的不足,世茂福晟不会出现现金流问题,会将短期变长期。

世茂与福晟“世纪大并购”福晟集团董事长潘伟明

“新晋并购王”世茂

深化布局大湾区


世茂集团成立于1989年,经过30年发展,现今已成为一家国际化、综合性的大型投资集团,在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司,集团总资产规模高达4160亿元,可售货值超过万亿。
 
关于此次并购,有消息称早在12月份时,福晟就与世茂定下了合作方向,包括东方资产管理有限公司在内的三家股权分配为世茂、东方资产、福晟按4:3:3的股权比例。
 
此次并购还有一个重要角色——世茂海峡。世茂海峡是世茂集团旗下最大的全资子公司,被誉为“最懂福建的开发商”。
 
数据显示,2019全年,世茂海峡总销售额约900亿元,相当于整个集团的三分之一。
 
近两年,世茂这家老牌房企开始重燃规模扩张的热情,一系列收并购工作不断,成为业内新晋的“并购之王”。而随着世茂集团的发展节奏,世茂海峡开始成为母公司的收购“主导者”。
 
公开数据显示,2019年世茂先后收购了万通地产、泰禾、明发股份等数家房企近20个项目,累计斥资近200亿元,大多都交由世茂海峡主导。
 
这次收购福晟项目,也将由世茂海峡来操盘,许世坛表示,“对世茂海峡很有信心”。
 
另外,此次世茂收购福晟的项目多集中于粤港澳大湾区内,而根据此前世茂公布的数据显示,其在大湾区的可售货值已经超过3000亿元,按总权益前土储货值10500亿元计算,世茂在大湾区的土地储备占比已经接近30%。
 
此次收购,也将使世茂在大湾区的布局版图和辐射区域更加宽广和丰富。
 
事实上,在2019年3月业绩会上,许世坛就曾明确表示,会继续加大并购力度。目标是重回国内房企前十。
 
如今重回前十的目标已经实现,世茂收并购的步伐仍在加速。
 
要知道的是,此次被收购的主角福晟也曾因大手笔“收并购”叱咤一时。在市场下行,多数房企选择蛰伏,行业整体增速放缓的大环境下,世茂的“激流勇进”到底是机遇还是冒险?
 
对比,许世坛也曾表示,目前是房企并购的好时机,在偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力,而世茂的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。
 
值得一提的是,1月6日,世茂发布2019全年营运数据称,全年累计合约销售金额2600.7亿元,同比大幅上涨48%,稳步实现连续三年的“有品质高增长”。
 
基于强劲的业绩增速和长远的战略规划,2019年以来,包括摩根士丹利、高盛、野村证券、招银国际、东吴证券、东方证券、大和证券等国内外大行和机构纷纷看好世茂集团发展前景,给予“买入”或“增持”评级。



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