2017年的楼市注定是不平凡的。随着房地产调控思路明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,而加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度这一政策思路,也为未来中国房地产市场发展指引和规范了方向,行业新一轮变革期已经来到。让全体人民住有所居,我们正迎来一个新住房时代!

  在“房住不炒”的思路指引下,今年的楼市经历了频繁的调控,尤其是上半年,从限购、限贷,到限售、限价、限商,可以说力度空前,各地楼市全面迎来“五限”时代。不过,纵观全年楼市发展的轨迹,最值得关注的热门现象就是“租购并举”以及与之相配套的“租购同权”,这也使得住房租赁市场在当下的“存量房时代”显得尤为重要。不仅碧桂园、万科等龙头房企继续发力住房租赁市场,就连阿里巴巴、京东、腾讯等互联网巨头也相继落子布局。眼下,整个楼市格局正在发生关键性的变化。

  年度热词

  租购并举

  7月份,住建部等部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出,要继续深化城镇住房制度改革,建立租购并举的住房制度。十九大报告更加指明了方向,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。从“购租并举”到“租购并举”,业内人士分析,报告中“租”的位置提到“购”之前,体现了发展租赁市场的紧迫性。

  租购并举持续深入

  “租购并举”几乎占据了2017年楼市下半场的所有热门话题,而这个词本身也迅速成为年度热词。从“租购并举”一词的全国搜索指数概况来看,从2017年7月开始,搜索热度开始攀升,在10月份达到顶点,11月小幅下滑后在12月份重新攀上小高峰。

  与搜索热度相对应,在7月、10月和12月这三个月份,“租购并举”的相关政策均有直接刺激。7月18日,住建部会同国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,通知明确各地要搭建住房租赁交易平台,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市,首批开展住房租赁试点。9月初,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个被列入试点的城市,已全部出台试点方案。12月份,随着杭州、深圳、广州等试点城市的住房租赁平台陆续上线,以及十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,“租购并举”再度成为热搜。

  相关统计显示,从地域分布看,“租购并举”一词被搜索最多的是广东省,其次是北京和上海,这不难理解,广东拥有多个加快住房租赁市场发展的试点城市,且广深两大一线城市的租房市场均潜力非凡。从搜索人群的结构来看,男女比例基本各占一半,而30-39岁的年龄群体对这一话题最为关注,其次是40-49岁的群体。

  广州成租赁新政试点风向标

  自7月份住建委联合八部委印发文件,要求在人口净流入大的大中城市加快发展租赁市场以来,截至9月初,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个被列入试点的城市,已全部出台试点方案。而一些没有被列入试点的城市,例如北京、上海,也主动出台相关鼓励租赁新政。值得注意的是,本轮7-9月全国租赁新政的密集出台,广州则首次成为政策风向标。

  广州于7月17日发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,是最先发布政策的试点城市。在影响力上,广州首次提出“租购同权”震动市场,对后续城市制定政策产生直接影响。北京、杭州、烟台、山东、成都等城市,都积极响应和跟进了广州的“租购同权”政策思想。

  通过各热点城市租赁新政的对比分析,可以发现,虽然各地租赁新政的受惠人群类似,基本覆盖保障群体、产业人才群体和社会刚需群体。但是不同城市,其侧重点还是略有不同。例如:佛山、杭州、成都,明显朝“产业人才”大幅倾斜,反映当地政府发展产业、招揽人才的决心强烈。特别是成都提出的“租赁人才公 寓5年后可购”政策,对市场吸引力较大。而深圳、武汉,则是“保障、人才、社会”三种属性并重。深圳明确表示要收储不低于10万套租赁住房,用于社会租赁。而武汉更明确部分公租房调整为社会租赁住房,“不限定租赁对象”。从此点分析,深圳、武汉的租赁新政,对市场的影响作用将会更大。

 政策红利刺激市场变化

  在政策红利和租赁市场潜在的巨大空间下,万亿租赁市场吸引了越来越多的入场者。租购并举或是房地产下一个最大拐点。

  近年来,国内政策出台密集度最高的行业当属房地产业。在新的政策环境、市场现状和经营模式中,楼市大举步入“存量房时代”:政府不断加大力度增加租赁房的供给,开发商也在一定程度上被要求持有租赁房资产,完善和发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识。

  租购并举时代,房地产行业的生态正在发生一系列的变化。目前,首批试点的12个城市中,广州、武汉、成都、沈阳、佛山等已陆续出台了实施方案。从实施方案看,大部分城市更多地着力于发展国有住房租赁平台、降低租赁住房税负、扩大租赁房源和建立市场监管体系。

  租售同权与租购并举相辅相成。租购并举政策的发布,是建立房地产健康平稳发展的长效机制之一。7月17日,广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,首次明确了“租购同权”的概念。7月20日,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点。通知明确,要形成一批可复制、可推广的试点成果,向全国进行推广。住建部称将立法明确“租售同权”,租房与买房居民享同等待遇。