刚刚闭幕的中央经济工作会议把“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”列为推动高质量发展的一项重点工作。会议提出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。“发展住房租赁市场是住房制度改革的目标之一”。专家认为,从过去的“购租并举”到现在的“租购并举”,体现了住房租赁市场在实现“住有所居”方面将发挥更为重要的作用。

    纵观2017年的楼市发展,购的一端,在一系列调控措施作用下,正在降温、退烧;租的一端,政策利好不断释放,正迎来新的契机。展望未来,要让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制,“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环。

    租购并举持续深入

    最早提出“租购并举”,并明确其为住房制度改革的主要方向,始自2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策导向,针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实。

    今年5月,国家住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,对租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。如对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金;鼓励签订长期租赁合同等;对“房主欺客”“黑中介”“二房东”等行为均提出规范和约束,意在让租客告别种种烦恼。

    依据住建部指导精神,各省市加快出台有关租赁住房政策。比如,广州近期首次明确:广州市租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米,并严禁群租房;规定单套住房改造不得加建厨房和卫生间,禁止“房中房”;严禁单位宿舍、住房租赁企业经营“胶囊公 寓”。

    为了保障租户权益,各地加速推进“租购同权”。“租房也能落户”“子女也能就近入学”……7月以来,广州、无锡、郑州、济南等地纷纷推出“租购同权”之举。

    除了政策上规范租赁市场,各个城市租赁地块供应也在加速。中原地产研究中心统计显示,全国已有超过10个城市出让了租赁类土地,供应超过8万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等城市开始加速供应租赁土地。广州明确,未来5年计划供应住宅用地3200万平方米,建设普通商品住宅60万套、租赁住房15万套,算下来,新增住房中每5套就有一套为租赁住房。8月底,国土部、住建部印发通知,确定在北京等13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。未来,用地紧张的城市建设租赁住房“无地可用”的压力将得到缓解。

    广州成

    租赁新政试点风向标

    自7月份住建委联合八部委印发文件,要求在人口净流入大的大中城市加快发展租赁市场以来,截至9月初,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个被列入试点的城市,已全部出台试点方案。而一些没有被列入试点的城市,例如北京、上海,也主动出台相关鼓励租赁新政。值得注意的是,本轮7-9月全国租赁新政的密集出台,广州则首次成为政策风向标。

    广州于7月17日发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,是最先发布政策的试点城市。在影响力上,广州首次提出“租购同权”震动市场,对后续城市制定政策产生直接影响。北京、杭州、烟台、山东、成都等城市,都积极响应和跟进了广州的“租购同权”政策思想。

    通过各热点城市租赁新政的对比分析,可以发现,虽然各地租赁新政的受惠人群类似,基本覆盖保障群体、产业人才群体和社会刚需群体。但是不同城市,其侧重点还是略有不同。例如:佛山、杭州、成都,明显朝“产业人才”大幅倾斜,反映当地政府发展产业、招揽人才的决心强烈。特别是成都提出的“租赁人才公 寓5年后可购”政策,对市场吸引力较大。而深圳、武汉,则是“保障、人才、社会”三种属性并重。深圳明确表示要收储不低于10万套租赁住房,用于社会租赁。而武汉更明确部分公租房调整为社会租赁住房,“不限定租赁对象”。从此点分析,深圳、武汉的租赁新政,对市场的影响作用将会更大。

    互联网+租赁或成潮流

    伴随着各种鼓励租赁政策,政府正逐步释放海量租赁利好,租赁市场发展将进入快车道,业内预测将会有一大批租赁投 资机构崛起。通过各地政策的综合对比分析,目前来看,深圳培育租赁企业的规模和力度最大。

    此外,“互联网+租赁”的新模式也将成为潮流,目前7个热点城市中,已有杭州、武汉、成都等明确提出发展互联网+租赁。其中杭州作为阿里巴巴总部所在地,互联网氛围成熟。8月9日,杭州市政府与阿里巴巴合作,建立全国首 个“智慧住房租赁监管服务平台”,杭州全城的租赁房源将全面引入芝麻信用,为房东、租客、中介建立诚信档案,可实现实人认证、真房源核验、一站式服务、诚信评价等众多功能。

    广州虽然暂未提出相关概念,但是以琶洲互联网总部区为撬动点,近年来广州的互联网经济发展势头迅猛,预测后期“互联网+”同样会在广州的租赁市场发展中发挥重要作用。

    近期,北京、广州、杭州等地的住房租赁监管服务平台相继上线。通过渠道的搭建和运营来保障房源真实,建立交易双方的信任。业内认为,很多城市加大了对共有产权住房、租赁住房等新形式的试点。因为供给的改善和投机性需求的抑制,房地产市场下一步我觉得完全有可能保持持续健康发展。

    市场分化 调控因城施策

    即将过去的2017年,是中国房地产史上极不平凡的一年。这一年,房地产市场经历了史上最严厉的楼市调控,调控范围之广、密集度之大前所未有。与去年“9·30”那轮楼市调控主要针对一二线城市限购不同,这轮楼市调控加入了一、二线城市周边外溢需求大、房价上涨压力大、成为新热点地区的三、四线市县区,同时,调控政策措施在上一轮以限购为主的基础上进一步升级,楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商“5限”时代。

    链家研究院的数据显示,截至目前,全国共有54个城市出台调控措施,共有129条限购政策,169条限贷政策,15个城市实行“认房又认贷”,48个城市限售。北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市更是多次升级加码,仅北京就发布各类调控政策超过30次。本轮调控力度之大,体现了政府稳定楼市态度坚决。

    在“分类调控、因城施策”的调控政策作用下,调控效果持续显现,一线城市和部分热点二线城市房价涨幅回落,三四线城市房价趋于稳定,房地产去库存取得明显成效。

    正是在严厉调控政策下,今年的房地产市场经历了从火 爆到降温的过程。3月份,北京等热点城市房价快速飙升。随着以北京“3·17”调控为首的全国楼市调控风暴拉开序幕,一连串调控组合拳及“打补丁”政策接踵而至。目前,一线城市和部分热点二线城市房价涨幅回落,三四线城市房价趋于稳定,全国楼市总体平稳,热点城市明显降温。

    今年的房地产调控,基本实现了热点城市去泡沫与三四线城市去库存的两个目标,调控效果比较明显。这归功于今年楼市调控的主体脉络清楚,即“房住不炒”是中央政府进行房地产调控的红线,更加突出分类指导,因城施策,强化地方政府主体责任,来稳定当地房地产市场。与此同时,短期政策与长期政策相结合,在房地产长效机制未出台之前,为贯彻“房住不炒”理念,采取的限购、限贷、限价、限售等短期行政性措施都是必要的、及时的、有效的,都是为长效机制的建立争取时间,这也是“长短结合”的房地产调控逻辑。

    与以往调控只在需求端加以抑制相比,今年的一系列调控政策从“供”“需”双向精准发力,来解决市场供需平衡的问题。在持续从需求端坚决抑制投 资、投机性购房的同时,供给端除了加大土地供给,增加“买的”房子供应外,也在推进租赁住房试点,增加“租的”房子供应,让租房住成为实现住有所居的重要手段。另外,北京、上海还在深入开展共有产权住房试点,来解决“夹心层”的住房需求。从上海、北京、深圳、成都等城市发布的“十三五”住房规划可以看出公租房、廉租房、共有产权住房等的比例都不小,这些都是在探索多主体供给、多渠道保障的住房供应体系,来解决老百姓住有所居的问题。

    调控长效机制加速推进

    自2017年以来,年内各地房地产调控政策累计已经接近180次。在历史上最密集的调控政策潮下,租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。今年10月,国家统计局局长宁吉喆在国新办发布会上表示,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。

    虽然短期调控能在一定程度上抑制场内投 资投机性需求,但从房地产发展的长远角度来看,长效机制的建设就显得尤为重要。值得关注的是,近日结束的中央经济工作会议对房地产再次提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求。中国房地产业协会原副会长朱中一认为,长效机制的内容应该包括如何完善住房制度、调控机制、财税制度以及住宅产业化等问题。“长效机制要对现有的财税体制、土地政策、金融体制都有所改革。相关政策的陆续出台,将会从根本上为我国房地产市场建立更平稳健康的发展环境。”也有专家表示,不论是已出台的还是正在制定的、刚刚启动甚至还未启动的政策,如果要被纳入到长效机制中,就必须随着市场变化而不断变化、完善,尤其是对市场影响比较大的、比较核心的土地供应等制度。

    中原地产首席分析师张大伟认为,对于房地产调控来说,“租购并举”是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

    在楼市的源头——土地供应环节,过去“价高者得”的“招拍挂”出让模式,被“控地价、竞配建(租赁住房或自持)”或完全自持的出让模式替代。今年6月6日,万科以总价25.3亿元+70年100%自持得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地,值得注意的是,万科此次拿地70年百分百自持,这在广东省还是首例。除了该地块外,万科在杭州和北京也有全自持拿地的先例。万科以高自持率拿地,在广佛地区已有先例。今年4月28日的广州新政后首次土拍,白云鱼苗场宅地和长岭居YH-A4-3宅地,被万科拿下,自持率分别达到了55%和50%。

    目前,不仅新地配建(或自持)租赁住房“常态化”,存量用地盘活并建设租赁住房也已“常态化”,“以租为主”“租售并举”“先租后买”的住房供应新体系正在形成。围绕“租售并举”的住房新制度,不仅是长效机制的重要内容,更是堪比1998年“房改”的重大制度创新。

    调控新政一览

    3月17日,广州发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,将限购升级,主要内容包括:广州本市户籍单身人士限购1套;广州社保满5年,限购1套住房,此前为3年;认房又认贷,无房有贷款记录的,首付不低于40%,非普通首付不低于70%;有1套房有贷款记录已还清,首付比例不低于50%。该新政从2017年3月18日起执行。

    3月30日,广州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,内容包括:居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续。住房赠与他人的,须满2年后方可再次购买住房;接受住房赠与的,须符合本市的现行限购政策。非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购(含受赠)1套住房。对离婚一年以内的住房贷款的申请人,银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。商服类房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。本通知施行之前,已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

    3月31日,广州住房公积金管理中心发布通知称,将对楼市加强进一步调控。广州市户籍职工必须连续足额缴存1年及以上,方可申请个人住房公积金贷款,非广州市户籍则为2年及以上。

    7月17日,广州市政府出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,提出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

    7月18日,住建部会同国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,通知明确各地要搭建住房租赁交易平台,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市,首批开展住房租赁试点。

8月21日,国土资源部会同住建部根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。