两个市场,两个世界——如何看待一二线和三四线市场分割?

 不能忽视港股地产也是分化的,A股其实也一样

  1)不能将港股地产理解为普涨,能够看到具备可持续上涨仍然是销售大幅增长的企业,典型的公司也是三四线城市布局的代表,而一二线布局(全国布局的企业,一般也是一二线城市布局)的企业并没有很好的表现。因此,不能将港股地产上涨理解为普涨,其内部也是有分化。2)如果看A股,其实也是一样的情形,上涨的企业也是三四线布局为主的企业,一二线城市的表现也相较一般。所以港股和A股地产股并没有出现冰火两重天,于是,有必要对一二线城市和三四线城市再做一个讨论。

  三四线城市因基本面+催化剂原因将持续走强

  1)我们多次提到三四线城市是两个基本面+两个催化剂,这两个基本面分别是人口双向流动(判断一线城市开始有溢出效应,租房市场租金下跌可以验证)和库存40%临界点(判断2018年年底去库存完毕),两个催化剂分别是三四线城市信贷利率(属于正常购房需求,目前仍有折扣,而一线已经上浮)和棚改货币化安置(属于棚改需求)。2)超预期的部分在于棚改货币化安置续期,由于去年央行给棚改投放资金1.4万亿,而这部分还将续期4年,因此,通过货币派生出流通货币每年将新增7万亿左右,而且派生的第一个环节就是三四线城市的房企(详细请参考我们深度报告)。

  而三四线越强,一二线越紧,历史上一二线领先三四线的逻辑被打破

  1)历史上的逻辑,是一线是先行市场,三四线滞后,同时一线向上和向下的弹性都大于三四线,因此三四线较少放在考虑范围之内;2)现在的背景是去库存,因而天然的将一二线和三四线进行了隔离,三四线通过定向刺激消化库存,能够带动销售上行、投资上行,进而拉动经济增长,最后体现为,房地产各方面的数据都将超市场预期,同时经济还不那么差。这样三四线将维持强势,而三四线越强,一二线的行政调控就将越紧。

  三四线估值业绩双升,一二线杀估值,对A股来说,依然选取龙头

  根据以上的分析,三四线布局的公司估值和业绩都将提升,因为行政政策+货币政策双刺激,同时量价齐升,而一二线城市由于行政调控影响,估值会受到影响,然而不会存在杀业绩的行为。因此建议关注行业龙头。