随着粤港澳大湾区的提出,各大房企争相扎推大珠三角地区,除了传统的地产开发外,从长租公寓到城市旧改,从产业小镇到海洋经济,几乎各个领域皆有涉及。事实上,大湾区概念的提出带动了各相关领域的发展,为房企们提供了绝好的多元化业务拓展机遇和空间。

 PART01

  政策利好下粤港澳各地发展迎来新机遇

  1、政策利好推动世界级城市群

  粤港澳大湾区指以广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群,是与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。相比其他三大湾区,粤港澳在常住人口方面居于首位,此外2017年粤港澳大湾区GDP总量已达1.54万亿美元(按美元汇率6.5计算),若按7%的GDP增速来看,粤港澳大湾区5年内即有望超越东京湾区成为全球经济总量最大的湾区。

  历年来粤港澳大湾区概念在政策上被多次提起。最早于2014年,深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”,把粤港澳城市群勾连起的湾区作为整体规划。2015年3月,在发改委、外交部、商务部联合发布的一带一路相关文件中,首次提出要“深化与港澳台合作,打造粤港澳大湾区“。2017年3月,在全国两会上“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。2018年3月,粤港澳大湾区被官方明确为与京津冀协同发展、长江经济带对等的区域发展战略。此外随着近期粤港澳大湾区领导小组的成立,预计未来粤港澳的相关规划细则也将进入落地阶段,而粤港澳大湾区这一主题也必将不断升温。

大湾区竞争格局房企布局之道

  2、各城市发展各具特色各具优势(略)

  PART02

  三类房企重仓湾区布局有道

  从目前粤港澳大湾区的房企竞争格局来看,全国化布局的规模房企中有部分就是在此发家,大本营优势不可撼动;另外一部分虽然此前并未布局,但也看准了湾区的发展契机,频频落子;最后还有一些本土深耕的区域房企,依托先发优势,布局于城市的核心区位。

 1、规模房企深耕湾区大本营

  区域内起家的规模房企占据先发优势

  粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州恰好是目前房企龙头——碧桂园、万科和恒大的发源地。事实上,华南区域也是诸多老牌房企的大本营,许多企业都是以此为原点,开始了全国化规模扩张,如保利、华润、招商、富力等等。

  这些企业持续深耕大本营,同时也在积极进入区域内其他城市,如作为广州本地企业富力地产在“布局珠三角,辐射粤港澳”的战略方针下,不断扩大发展版图。2017年富力地产首入江门、肇庆,2018年1月富力又以1.35亿元首入江门下辖鹤山市,2018年3月富力联手绿地、佳兆业、越秀、华发共同参与石岐区的三旧改造,从而以旧改的方式布局中山。

  除富力外,华润置地也于2015年11月以一二级联动的方式布局中山,进入2018下半年华润继续加快粤港澳各城市的布局速度,先后于2018年7月、8月进入江门、肇庆两城市,除此之外华润置地股东华润集团还计划投资建设粤港澳大湾区总部,用于统筹并指导未来在大湾区的所有投资项目,其中就包括有城市开发等核心业务。

大湾区竞争格局房企布局之道

  这些房企凭借着先发优势提前布局,往往占据了大本营城市的核心区位,同时因较好的口碑效应,已经提前享受了利好政策带来的诸多红利。比如碧桂园,2018年上半年其合约销售前十城市中,就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞,其中惠州更是位居各城市销售魁首,上半年合约销售207亿元,占到了总销售占比的5%,市场占有率排名第一。而富力地产前7月于惠州、广州两地的合约销售也达到了31亿元,销售贡献率4.6%。

  此外值得一提的是,雅居乐土地储备中粤港澳大湾区的土储占比较高,已达到了30.5%,其中中山、惠州两个城市土储占比分别为14.9%及9.5%。2018年上半年雅居乐又于江门、佛山新增拿地47.78万平方米,为进一步深耕大湾区做好了准备。

  

备注:1.招商蛇口及中海地产土地储备数据为17年末数据;2.富力地产土地储备数据为企业公布的权益可售建筑面积备注:1.招商蛇口及中海地产土地储备数据为17年末数据;2.富力地产土地储备数据为企业公布的权益可售建筑面积

  保利领跑广州全城上半年销售(略)

  2、外来房企频频落子实力不容小觑(略)

  两类外来房企强势布局优质地块

  融创2018年广深区域销售直指500亿

  3、地方房企进一步扩大本土优势

 立足大本营向热点城市布局

  除了规模房企之外,还有许多扎根于本土深耕的区域开发商,实力也不容小觑。这些房企凭借地缘优势,以大本营为核心,向周边城市辐射发展。以中国奥园为例,立足于大本营广州,近些年来向周边城市延展的步伐明显加快,2014年首入佛山、2015年进驻深圳,2016年布局惠州,截止目前已实现了粤港澳大湾区9+2城市的全覆盖。截至2018年上半年,中国奥园于粤港澳的土储量为738.01万平米,占集团总土储的24.59%,为日后的销售增长提供了坚实的基础。

  此外这些本土企业在当地也拥有着较好的口碑,本土优势突出,对区域内城市更有渗透力。以深圳控股为例,在其大本营深圳,其现有项目主要分布于罗湖、福田、南山等板块的核心区位。上半年深圳控股于深圳共取得合约销售20.42亿元,业绩贡献率达47%。展望下半年,深圳控股的加推项目均位于深圳,包括深业中城及泰富广场,总货值约达220 亿,这也为深圳控股销售的持续增长提供了保障。深圳控股表示,未来其将继续深化与母公司的合作,并发挥国企背景与各地政府展开合作,以积极拓展深圳的土地项目。

大湾区竞争格局房企布局之道

  合景泰富多元获地深耕粤港澳(略)

 PART03

  粤港澳建设下房企跨界多元遇新机

  随着粤港澳大湾区的提出,各大房企争相扎推大珠三角地区,除了传统的地产开发外,从长租公寓到城市旧改,从产业小镇到海洋经济,几乎各个领域皆有涉及。事实上,大湾区概念的提出带动了各相关领域的发展,为房企们提供了绝好的多元化业务拓展机遇和空间。

  1、湾区浪潮下房企争相布局广深旧改(略)

  2、各方利好下长租公寓迎来新商机(略)

  3、各类多元业务共建湾区经济

  除了旧改和长租公寓,事实上其他多元化业务,如产业小镇、特色小镇、医疗健康、海洋经济等都为房企的布局重点。如产业小镇、特色小镇,近年来就有包括绿地香港、雅居乐、华夏幸福、碧桂园等各大房企参与其中。2017年7月保利地产与肇庆政府签订协议,于高新区建设的全省首 个军民融合产业小镇项目;2018年1月碧桂园签约佛山顺德新能源汽车小镇;2018年8月华侨城惠州首 个项目——吉他小镇落地。各大房企在布局产业新城的过程中,不仅实现了自身业务转型,也为大湾区引入了高质量的产业集群。

大湾区竞争格局房企布局之道

  与此同时,还有许多的房企正在谋求其他新业务。如格力地产,目前就已积极开拓了包括与海洋、健康、金融、旅游、生态农业等在内的相关产业;保利地产2016年通过收购中航,顺势于珠海布局了航空主题乐园项目;2017年3月万达则计划于惠州建设800亿万达城;2018年7月富力国际医院·UCLA附属医院动工等等。

  房企通过多元化的布局也让房企摆脱了单一的地产商标签,在拓展业务空间、降低企业风险的同时,也创造了新的利润增长点;此外房企还能够通过业务整合,形成优势互补,增强企业竞争能力等等。

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