最近市区一手住宅推货不多,买家可关注二手市场。王荔珏摄最近市区一手住宅推货不多,买家可关注二手市场。王荔珏摄

  楼市已进入传统“金九”旺季,但广州一手住宅的供应却有点跟不上“节奏”。从克而瑞的统计来看,整个8月份,广州一共有43个住宅楼盘共拿到6575套预售证,总套数跟7月差不多,两个月合起来约有1.3万套新增供应,虽然已高于去年同期的1万套新货,但市场上销售的楼盘却并没有明显增多。据克而瑞数据监测,上周末,广州共6个项目有新动作,推新项目多分布在增城。其中,招商臻园为全新项目,将推116~125平方米三房单位,货量约124套;绿湖国际城加推5期,户型为88~117平方米三房,货量为163套;合景誉山国际加推78~126平方米单位,总货量147套。中心区货量明显稀缺,保利和光晨樾、保利紫云、越秀星汇云城三个项目共计仅推出73套新货。

  对“刚需”族而言,既然市区可选择的一手住宅很少,那还不如选择二手物业更实际,当下的二手住宅市场或正迎来逢低入市的时机。 

  二手业主:肯小幅让价促成交

  根据“阳光家缘”数据显示,2018年8月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为5947宗,较7月同期(6529宗)环比下滑8.9%,比2017年8月同期(6513宗)下滑8.7%;8月二手住宅网签均价为25981元/m2,基本与上月持平。

  整体看,当下业主心理价位松动,有一定的让利空间。近期客户观望情绪有所加重,而不少业主见放盘价格客户接受意愿不高,选择适当下调放盘价以加快出售。据广州中原研究发展部监测,从放盘量统计,8月份下调报价的房源占比上升明显,报价下调的盘源占比基本高于60%,幅度多集中在1%~5%之间。因此,对“刚需”客户而言,不失为较好的“上车”时机,业主议价空间有所增大,客户现时入市有利于减少置业成本。

  以海珠区为例,过去热门的赤岗板块电梯楼,近期部分业主适当下调了放盘价以加快速度成交,如聚德花园有一套70平方米的两房电梯房源,之前放盘价为260万元,最终降至245万元成交;珠江帝景一套164平方米的大户型,之前同样房源成交价为1000万元左右,因业主急需套现,价格降至950万元成交。目前,主要降价幅度仍在1%~5%左右的小幅下调范围。荔湾区同样有部分楼盘价格微幅下调。如富力广场有套80平方米三房的房源,原放盘价为280万元,后业主下调至270万元,最后与客户议价至265万元成交。

  广州中原研究发展部预测,“金九银十”二手住宅成交量或将小幅提升,但价格仍较平稳。

  二手买家:中低总价房源成交快

  合富研究院高级分析师梁燕明表示,8月广州二手楼市交投气氛不算太活跃,受调控政策以及贷款等因素的影响,买家入市积极性不算高,存在一定的观望情绪。买家的首付预算普遍不太宽裕,因此,一些首付不高的低总价房源受到市场的青睐,占据二手房市场成交主力位置。部分区域的放盘增多,主要基于换房意向的业主“卖一买一”。 

  广州二手楼市目前以“刚需”买家为主导,其中,首次置业群体占据绝对主力位置,因此,低总价的二手房备受青睐。据合富大数据统计,8月首次置业需求的购房个案占比仍高达六成,而8月二手房市场交投当中,总价在300万元以内的中低总价房源受到买家追捧,成交占比接近七成。 

  从热门板块的成交情况来看,低总价房源确实比其他价位段的房源更受买家青睐。如越秀区内名校聚集的东山口一带,买家大多都是学位房买家,主要购买小面积的户型。据合富置业越秀龟岗大道分行主管朱超梅表示,一般来说,总价200万~300万元的房源会比较好卖,如果总价高达500万~600万元的房源,会出现放盘很长时间都卖不出去的现象。 

  以亚运城的二手市场为例,目前主力买家的首付预算普遍低于100万元,而现时该盘二手房放盘当中,总价在200多万元的媒体村两房,就比较符合这些买家的要求。据合富置业番禺亚运城分行主管侯啟同表示,“刚需”买家大多会购买总价在250万元左右的两房单位,以首套房三成首付来计算,大概准备70万~80万元作首付,就可以买到亚运城媒体村的两房单位了。