9月7日,广州一口气挂出10宗商住商服用地,其中增城叶岭村独占3宗。

  这三宗地块的具体情况如何,周边配套及前景如何?下面广州中原研究发展部将为你详细介绍永宁街叶岭村地块。

  地块基本信息

  本次出让的三宗地块为广州峰光摩托车有限公司旧厂改造项目,位于增城区永和板块,紧邻新新公路。其容积率均为≤2.7,总占地面积达12.78万㎡。

  其中,地块三规模最大,占地面积达4.88万㎡,建筑面积为13.17万㎡;

  其次为地块一,建筑面积为11.81万㎡;而地块二建筑面积为9.53万㎡。

  本次土拍采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,若达土拍达最高限价时,地块一、二、三楼面价均为15999元/平。

  近年永和板块出让记录为章陂村A17013号地块,当时以接近增城标杆楼面价的水平由招商拍得,即如今招商臻园项目。

  但相比之下,本次出让地块周边生活配套匮乏,公共交通亦为短板,市场接受度仍需考究。

  地块四至及现状情况

  据广州中原研究发展部实地调研了解,本次出让地块紧靠新新大道,来往车辆以货车居多,有一定的噪音及空气污染问题。

  而地块东、北两侧均被山林环抱,自然景观资源充足,居住环境优;南侧则为金地香山湖项目。

  目前该地块内部基本无大型未拆除构筑物,大部分区域尚未平整,地势相对平坦。

  地面上存在较多的砂石和钢筋等土方残渣的堆积,仍有多台挖掘机正在作业。从目前的现场情况来看,未来开发的土方成本会相对较低。

  周边配套情况

  交通方面,地块西侧邻近新新大道,可接驳广汕公路、南香路。

  另外,按规划文件显示,地块南北两侧将规划建设花莞高速、增天高速两条重要交通干道。

  其中,花莞高速将贯穿中新、人和、知识城等多个重点板块,日后自驾车出行便利度高。

  但是,现时片区公共交通不足问题相对突出,地块距离地铁21号线中新站(在建)约5公里;距2020年开通的新白广支线荔湖站(在建)约3公里;

  而周边公交站点布局较少,且只有1条线路,发车时间约15-20分钟左右,公共交通出行效率较低。

  生活配套方面,目前片区仍处于起步阶段,周边生活配套匮乏,以村级配套为主,档次偏低,而中大型的购物广场在2公里开外的荔湖城附近。

  日后可能需要依赖自建配套或共享周边楼盘的配套,以满足业主自身的生活需求。

  教育配套方面,本次出让地块将规划建设幼儿园、小学,基本可以做到“一站式”解决孩子的教育问题。

  地块整体市场价值分析

  1) 三大规划区辐射,项目前景可期

  永宁街叶岭村地块处于黄埔中新知识城、朱村教育城、增城经济开发区三大重点规划区之间,受三大规划区的辐射,区位优势明显,未来发展前景可期。

  此外,朱村的科技小镇和新塘的富士康超视界8K项目已经处于积极筹备建设阶段。

  广州中原研究发展部认为,预期未来1-3年内将会引入大批高素质劳动力。

  相比起厂区内生活置业,地块周边环境优,更加宜居,也极具可能会成为部分园区员工的购房选择。

  2) 新广白城轨交通引导

 有望吸纳多地客群

  根据规划文件显示,新广白城际铁路依次连接白云机场、中新知识城、永和、新塘等多个重点板块。

  而地块项目距离新广白城际荔湖站仅3公里距离,有望承接来自知识城、空港经济区的员工的居住需求。

  按照目前建设进度,新广白城际铁路将在2020年左右开通时,恰逢地块产品进入销售阶段,届时将为项目增添另一大卖点。

  另外,需要指出的是,新广白城际将与穗莞深城际的接驳于增城新塘站;

  加强与深圳、东莞等市区的联系,日后有望能够吸引深圳、东莞等外地投 资客户关注和置业。

 3) 自然资源优势凸显

  刺激养老、改善需求置业

  永宁街叶岭村地块周边被连片的山林环抱。同时,距地块不远有大面积的高尔夫球场及南香山森林公园,绿化景观优势明显。

  日后项目产品可以其居住环境为最大的卖点。因此,未来产品瞄准改善、养老需求的置业客户。

  但需要指出的是,片区已有多个优质项目已先利用周边自然资源作为产品卖点,日后开发商如何避开周边同质化竞争并突围而出,将是项目产品设计最大考验。

 地块居住部分前景分析

  1)增城一手住宅市场情况 

  增城区一向是广州一手住宅供求大户,产业的引进升级、配套的逐步完善、楼市价格低洼亦均是区域吸引人口流入的核心优势。

  据广州中原研究发展部监测数据显示,自2016起,增城区一手住宅成交占比已达20%高位;

  而去年318、330等调控政策出台后,区域一手住宅成交占比呈现持续走高态势,稳定维持在30-35%之间,是购房者的主要选择区域。

 2)周边楼盘情况

  “金地”为目前片区“地头蛇”,楼盘项目布局相对密集,主推改善大户型房源,以及部分别墅产品为辅助。

  其优质二手房源与一手项目价格差距不大,其中在售的金地香山湖均价在1.8万元/㎡左右。

  而金地公园上城凭借房龄新、区位条件好、配套情况完善等因素影响,在售均价亦相对较高,达1.5-1.7万元/㎡左右。

  此外,广州中原研究发展部认为,目前3宗出让地块起拍楼面价相对高企。

  按现时起拍楼面价计算,日后项目盈利点至少处于21000元/㎡左右,明显高于周边目前在售项目。

  若进入竞自持环节,未来盈利售价将更高,但考虑到片区交通条件,配套相对匮乏,发展潜力有待观察,建议意向房企不宜过分追高价格。

  3)项目目标客户群体

  三宗地块项目均具有一定的规模体量,可提供近千套的房源出售。

  但对于目前片区生活配套匮乏、公共交通设施严重不足的现实状况及周边优质楼盘的竞争而言,片区消化过千套的房源有一定的难度,资金回收存在一定的风险。

  广州中原研究发展部对地块潜在客户群进行罗列及购买可行性分析,具体情况如表格所示:

  地块SWOT分析与调研总结

  基于上述分析,广州中原研究发展部对永宁街叶岭村地块的SWOT分析如下:

  综上所述,本次出让的叶岭村三宗居住用地除自然观景资源、道路交通处于优势地位外,其它生活配套、公共交通等方面均为薄弱环节;

  因此,三宗地块的自建配套和楼巴的设立显得尤为重要,为吸引客户置业一大法宝。

  此外,广州中原研究发展部认为,相对与今年增城的土拍情况来看,目前地块起拍楼面价已处高位;

  日后难以在竞争中形成价格优势,加上项目片区自身配套不足的缺陷,建议房企应谨慎出价。