1989年,这个卡在80后与90后夹缝间的尴尬年份。毕竟,在这年出生的人,想说自己是年轻的九零后,却早生了一点;想说自己是八零后,又心有不甘,感觉老了十年。

当然,比起2000年出生的人来说,还算值得安慰,毕竟再晚一年出生,就是21世纪的人,而早了那么一点,就成为上个世纪的人。这种感觉,不是老了十年,而是老了一个世纪,啧啧,也算是百年一遇的机缘了。

好啦,言归正传,这一年是中华人民共和国建国40周年,正所谓三十而立、四十不惑。建国40年时间里,新中国经历过狂风暴雨,也见证过阳光彩虹。走到第四十个年头,注定不会是平淡的一年。

1989年国内外发生的重大事情,很多、很多……多到不知从哪里下笔。打开尘封的历史,一件件影响深远的大事扑面而来,困惑与求索交织成一幅时代华丽而又宏大的画作。

这一年,中国第一次作为正式代表参加了联合国人类住区委员会第十二届会议,并在会议上先后进行六次正式发言,首次在联合国人居会议上介绍了中国住宅建设、住房制度改革所取得成就,以及住宅发展战略设想和相应措施。此外,郑重承诺与世界各国一道致力于完成“2000年的全球住房战略”目标。

与此同时,经过1987-1988年连续两年土地出让,中国房地产市场化趋势日益明显,尤其以万科、中海等开发商为代表,在开拓商品房市场上大刀阔斧进行变革,为行业带来全新的营销观念。

这一年,中国房地产也许才刚起步,但日本楼市却已如日中天。所以,我们还会把目光放在这个邻国身上,重点谈谈日本房地产,有太多值得中国楼市借鉴之处。因为,一个巨大而又快速膨胀的世界级经济体引发的房地产泡沫正越吹越大,这道魔咒在日后中国楼市快速发展过程时常被拿来当作参照系。

历史的时间轴轻轻拨动到1989年,新年的头一天,《人民日报》就给这一年定了个并不轻松的基调。一篇题为《同心同德,艰苦奋斗——1989年元旦献词》的社论指出:在改革的第十年,我们遇到了前所未有的严重问题,最突出的就是经济生活中明显的通货膨胀、物价上涨幅度过大。

风云起、波澜急,房地产行业这艘尚未起航的巨舰注定一开始就历经波折。好在,这一年的政策给予了足够的生存、发展空间。

在政府的引导下,8月1日,全国物价工作会议宣布:1989年上半年,全国物价涨势逐步趋缓,市场状况逐步趋稳。全国零售物价总指数1至6月份的上升幅度逐月减少,共下降了6.4个百分点,其中35个大城市的物价上涨幅度上半年平均降低了9.8个百分点。

到了11月,在北京举行的中共十三届五中全会给出的信号更为明显。会议审议并通过《中共中央关于进一步治理整顿和深化改革的决定》。全会决定:包括1989年在内,用三年或者更长一点的时间,基本完成治理整顿任务。治理整顿的主要目标是:逐步降低通货膨胀率,使全国零售物价上涨幅度逐步下降到10%以下。

这也使得前一年因价格闯关、通货飞涨而中途夭折的房改政策有了喘息的余地。当时刚刚准备大干一场的提租补贴模式,遇到了职工提储变现危机,国家急于出售公房回笼一部分资金,结果造成重新回到低价出售公有住房的老路上。

道路是曲折的,前途是光明的。这一年的中国大地正在消化过去两年土改、房改带来的各种后续效应;这一年,北上广深四个城市的政策与市场有了新变化;这一年,大家都在摸索着前行。

去年底刚刚完成股份制改造的万科,2800万资金已经到位。拿着这笔钱,王石开始闯荡天下了。要注意的是,这一年已经在深圳连拿两地的万科,成为行业内小有名气的黑马。

这一切,被记录在如今万科深圳大梅沙总部一个近两百平方米的展厅内。展示厅有一份土地出让书,下面的介绍卡片中写着这样一行小字:“1989年初,继威登后万科再次夺魁天景地块,深圳地产界的同行再也不敢轻视万科这只不怕虎的初生牛犊……”

这个有着近30年历史的天景花园,位于深圳市黄贝路口,项目规模并不大,占地面积1.2214万平方米,建筑面积2.09万平方米,总户数190户。该项目从一开始就进行得略微坎坷,据说样板房的100万是向铁路支行借来的救济款,地块开发初始资金是从茶馆里找来的……

为了把天景花园打造成为精品社区,1989年初,万科派出香港物业考察团,冯佳任团长,一人发了2000块钱,到香港进行见习。这是中国较早的公派香港房地产考察团。

媒体记载,当时考察团到了香港后,最主要的任务就是偷师香港的房地产经验——公寓,工地,成熟的住宅小区,甚至楼书。

归来后,万科在天景花园这个项目做了许多个堪称国内首创的模式。比如在项目工地现场建起了一套样板房,成为内地楼市最早的样板房;在工地导入了VI系统,成为中国大陆地区第一个进行工地包装的楼盘。

还有两点需要引起重视的是,楼书的引进以及小区概念规划的诞生。

回忆下20世纪80年代,中国内地地区的报纸尚不允许随便投放房地产广告,凡打广告都要通过非常严格的审查。

天不遂人愿,当时的天景花园正在面临严峻的危机。项目周边房价约1800元/平方米,而天景花园的楼面地价已超过 2800元/平方米,面粉已然贵过面包。也就是说,万科至少要卖4300元/平方米才能收回成本。

急于把项目快速地以理想价格售出的万科,不得不把目光投向香港的广告。1989年7月22日,香港文汇报出现了一版地产广告——“天景花园”。至此,中国建国以后的第一本楼书应运而生。

根据媒体的记载,天景花园的设计,是中国房地产行业第一次完整借用华侨城旅游区的规划概念,来规划住宅小区;也是中国较早的以概念规划方案与概念规划总体为基础进行公开招标。

“技术人员第一次与开发商走在一起,与开发商进行沟通对话,开发商介入项目的前期,对项目的定位和规划起着重要作用。”

在这样的背景下,建设部第一批3个“城市住宅小区试点”:天津川府新村、无锡沁园新村、济南燕子山新村,刚刚建成就成了国内业界关注的样板工程与话题焦点。

8月18日,建设部作出《关于表彰无锡、济南、天津三个优秀实验住宅小区的决定》。此后,城市住宅小区建设试点工作,在全国范围内迅速铺开。

年底,全国人大于12月颁布了《中华人民共和国城市规划法》。这是我国在城市规划、城市建设和城市管理方面的第一部法律,是涉及城市建设和发展全局的一部基本法,它对于我们建设具有中国特色的社会主义现代化城市,不断改善城市的投资环境和劳动、生活环境,具有重大的指导意义。

窥一斑而见全豹,彼时之中国,香港似乎成为了一个绕不过的学习对象。如今来看,甚至可以说港资开发商,是曾经中国地产大讲坛的座上宾,也是曾经内地房地产行业起步和发展的带路人。他们具备的专业管理、营销团队,标准开发模式、细则条例,资源渠道和资金,给懵懂的中国内地房地产市场,打开了一扇大门。

以“楼花”跟“售楼模型”为例,他们都经由香港引入中国内地。当中,“楼花”一词早在1953年业已出现。它是指如果把已建成的房屋看成建设完成后的果实,楼的果实尚未结出,那么能买到的只是“楼花”。楼花买卖也称商品房预售,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

这是当时还是30 岁的霍英东提出的设想。1953年,他成立了立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。

这一方法,随后被其他地产商纷纷仿效,成为香港地产一大经营特色。炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”,并波及到东南亚,之后传入中国内地。

此外,售楼处楼盘模型最早期是80年代,置业国际在考察加拿大房地产营销时发现该展示方式,后由地产人士从香港传到深圳。