难以置信,距离一手房价破10万+/平的白云新城仅三个地铁站,有一个全新盘卖1.4万/平!

  放眼全广州,1.4万/平的全新盘,估计也只能去从化挑挑了。不过,这个项目真的那么“笋”吗?乐居君决定带大家去一探究竟。

  项目名叫龙禧中心,位于白云启德路,从地铁2号线黄边站出发,步行约8分钟即可到达;从三号线的嘉禾望岗站出发,则需要步行15分钟左右。值得注意的是,乐居君发现年底即将开通的14号线彭边站也在项目附近。

  除此以外,项目周边还有华南快速干线、广州机场高速、空港大道等,无论是自驾还是乘坐地铁,出行都很方便。

  项目区位如此优越但只卖1.4万/平米,有可能吗?这里面肯定有“猫腻”,果不其然,这是一个小产权项目,开发商向村集体租来的地块,在上面建起公 寓然后低价卖给购房者。

  销售人员介绍,项目为一大型综合体,由1栋6层高的商场(内含电影院、超市等)、2栋写字楼(广州律师大楼和创意服务平台)以及4栋公 寓组成。

商场仍在建设中商场仍在建设中

  4栋公 寓中,有3栋由名为龙瑞置业的开发商自持,将打造为“桔子水晶酒店”。而本次售卖的就是33层高公 寓,户型涵盖38㎡-96㎡单间至三房,使用期30年,明年6月交楼。

  那这种项目是否买得过呢?既然来了,就跟随乐居君一起去了解一下。

  01单间折合1.4万/平 三房户型一言难尽

  我们上面都说过,项目户型涵盖38㎡-96㎡单间至三房。而乐居君到访当日,销售称目前项目主推96㎡三房、86㎡三房以及44㎡单间,值得注意的是,所有户型均带阳台,三房单位更是可以用明火煮食。

  听到乐居君是要投 资后,销售极力推荐44㎡单间产品。“投 资的话,你不用管那么多,肯定是挑最便宜的来买!”销售说道。

  从户型图可以看出,从门口进入依次是厨房、洗手间、客厅、卧室以及阳台,只有一条动线。

  44㎡的面积,客厅与卧室混为一体是无可避免的了。而从样板房看来,厕所也是没有窗户的,仅靠排气扇通风。

44㎡单间样板房44㎡单间样板房

  这样的一套单间,总价为66万元,按揭还有优惠,折后约65万,一次性付款总价为63万,折合1.4万/平。这是南向户型的价格,而北向的户型总价还能再低5-6万。

  产品首付需支付6成,也就是41万,而且最长贷款年限只有5年,也就是可以向银行贷款24万,以5年去算,每个月月供为4713元。见乐居君有所犹豫,销售称首付最低还可以做到3成,但每月月供去到8640元。

  如果预算再高一点,销售则推荐你购买86㎡三房户型。不过乐居君认为,三房户型的布局也是一言难尽。

  首先,进门后左右两边分别是洗手间和厨房,再进去一点是客厅,而客厅前后分别是卧室。这样的设计没有动静分开,相信客厅的活动会对在卧室休息的人造成一定干扰。

86㎡三房样板房86㎡三房样板房

  此外每一层楼共有17户,其中44㎡单间户型全部集中在中间,而四个角分别是96㎡、86㎡的三房大户型。

  梯户比方面,17户共配有三梯,这对于公 寓来说也是很正常的。不过一层楼中有自住,有投 资放租,人多杂乱,相信居住舒适度会降低。

  02周边房价最高5.5万/平 项目租金收益近5千/月?

  对于大部分人来说,买这类小产权公 寓都是要来投 资,甚少考虑自住。那么这个项目的投 资价值如何?

  首先,项目不仅地段不错,周边还有很多大型楼盘。一手盘如新世界云逸已卖到5.5万/平,新一点的二手盘如岭南新世界卖到4.5万/平,而一些楼龄有十余年的楼盘如时代玫瑰园、云山诗意都是4字头了。

  如此看来,项目1.4万/平的价格着实吸引人!

项目周边房价情况项目周边房价情况

  楼盘如此集中,生活气息自然浓厚,其他配套设施也已经发展得比较成熟了。

项目周边较多大型楼盘,生活气息浓厚项目周边较多大型楼盘,生活气息浓厚

  加上项目对面就是广州市中级人民法院,项目内部有一写字楼用作律师大楼,周边还有大大小小的律师事务所,这些场所都能带来一定的租房需求。

广州市中级人民法院与项目一路之隔广州市中级人民法院与项目一路之隔

项目西北方为广州市疾病预防控制中心项目西北方为广州市疾病预防控制中心

  销售表示,业主可以自己将公 寓放租,由于区域内租房需求旺盛,城中村内单间都能租到1800元/月,而周边同样档次的公 寓单间能租到3500元/月。

  “你都知道,周边很多大型楼盘,户型都是两到三房,很少单间,所以你这44㎡户型一放出去肯定很受欢迎的!”销售说道。

从项目步行十分钟,即可看到一大片城中村从项目步行十分钟,即可看到一大片城中村

  如果你嫌自己放租麻烦,还可以选择交由酒店统一管理。每月房租由保底的2000元+70%分红组成。

  此时,销售又拿起计算器麻利地算了一笔账:如果由酒店统一经营,预计可租到300元/晚,那么一个月就是9000元。保险起见,按入住率为80%计算,一个月能有7200的收入。扣除3000元/月的成本后,最后剩4200/月。4200*0.7是2940元,再加上2000元的保底,最后业主每个月到手就是4940元!

  不过如果与酒店签约,前五年为“死约”,由酒店决定租金涨幅,后5年为“生约”,业主可根据实际情况与酒店重新商定分红形式。

  一年12个月,按放租25年计算,25年后业主收益高达148万

  嗯,理想很美好,但现实却很残酷。听完销售一番“雄心壮志”后,乐居君到周边中介了解租赁情况,发现其实项目周边租金情况并没有销售说得那么可观。

  以时代玫瑰园为例,116㎡的三房两厅,租金为4700元/月,如果是三人合租的话,暂不计水电费,每人平摊租金不过1600元/月。而且人家还是住宅项目,水电费比商办物业低得多了。

  说完住宅,我们再来看看同样性质的天瑞公 寓。中介表示,天瑞公 寓67㎡两房,租金为3300元/月,两人平摊也不过1650元/月,远远低于销售口中所说的“单间能租到3800元/月”。

项目周边租赁情况项目周边租赁情况

  值得注意的是,项目旁边还有一个公 寓项目,名为星悦广场,不过其产品没有阳台。销售也表示星悦广场的产品会比龙禧中心便宜几百块一平米。

  0330年使用权到期后 还能补地价续约?

  最后,我们又回到一个老问题:30年使用权到期后,业主怎么办?

  销售表示,项目土地性质为村集体用地,是开发商向村租来的。业主30年使用权到期后,可以选择将公 寓交还给开发商,这就相当于你这30年来,每个月用约1800元来租这个项目。

  第二个选择是根据到时情况补地价,再签40年的租赁合同。“我们证件齐全,完全没有问题的,村民有分红,也会和我们一直保持租赁关系。”销售解释道。

乐居君到访当日为工作日,虽然案场坐满了人,但销售比客户还多乐居君到访当日为工作日,虽然案场坐满了人,但销售比客户还多

  总结下来,项目所处地段的确不错,出行方便,生活配套设施也成熟。更吸引人的是项目处于4、5万+/平楼盘扎堆的区域内,也仅卖一字头,小区内还配套商场、泳池、花园等。

  而缺点方面也是非常明显的,首先项目属于小产权公 寓,卖的是使用权,签的也是租赁合同并非买卖合约,这种合同保障力度有多大,存在很大的不确定性。如果后期涉及拆迁,业主权益更是无法保障。

  其次土地租赁到期后,村民届时会否再与开发商续约是一个很大问题。就算续签,其实也与投 资者无关,投 资者要继续保留房产,估计要进行重新购买。

  最后,这种小产权公 寓并不被国家认可,市面交易并不容易,万一你途中想转手,还很难找到“接盘侠”。

  这种项目便宜是非常便宜,但是否真的值得投 资,那就见仁见智了。几十万也是钱,出手之前乐居君劝你还是三思而后行。