分析:六成房企融资增加 偿债高峰慢慢来临

2018-07-09 06:39:53|作者:克而瑞地产研究

  2018年上半年,房企融资环境保持收紧的态势,政府进一步出台政策,加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的限制;5月17日发改委和财政部联合发布了《关于完善市场约束机制,严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,进一步强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务,并要求企业提交资金用途承诺”。在此环境下,上半年房企融资情况究竟如何呢?我们对85家典型房企进行监测并展开分析。

  

1.融资环境


  房企境内外融资渠道持续收紧

2.融资规模


  近六成房企融资总额有所增加

  01、上半年典型房企融资额同比下降5个百分点

  据不完全统计,2018上半年典型房企融资总额为5830亿元,同比减少了4.9%。究其原因,主要是中国恒大去年同期引入战略投资者融资额较大,加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券,使得2017年上半年融资总额激增。若是剔除中国恒大的影响,2018上半年融资总额5679,同比增长9.7%。从各企业来看,上半年融资规模同比上升的企业总共有50家,占比将近60%。这说明在上半年融资环境的收紧的趋势下,大多数房企还是抓紧窗口期进行融资。

   

  02、TOP11-30房企平均融资135亿为力度最大

 3.融资结构

  境外融资与资产证券化持续增加

 1、境内债权融资仍占大头但比例持续下降

  2018上半年房企融资总量结构的变化基本延续了2017年的趋势。境内债权融资占比为57.7%,占比仍然最高,但较2017年全年继续下降了2个百分点。而境外债权融资比例则进一步上升了近11个百分点,达到了34.3%。此外,资产证券化融资占比则略微增长了1个百分点。此外,在融资受限的情况下,部分企业也选择和基金公司合作设立并购基金以助力其发展,典型的有招商蛇口和泰禾集团,分别在2018年1月和5月设立了100亿和200亿的并购基金。

   

  2、境外债权融资增长快速但突遭政策限制

  2018上半年房企境外融资规模达到2000亿元,占融资总量的34.3%,较2017年再度上升近11个百分点。主要是因为2018上半年境内融资政策持续收紧,债券的审核也有日趋严格的倾向,房企们只能继续积极寻求境外融资。

  房企境外债权融资主要包含境外优先票据、境外债券和境外贷款及其他,其中境外债券在2018上半年的增长最为迅速。据不完全统计,2018上半年典型房企总共发行境外债券合人民币850亿元,已经超过了2017年全年的783亿元。

  但值得注意的是,发改委和财政部5月下旬联合发布了《关于完善市场约束机制,严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,6月的答记者问会上进一步明确“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务”,因而2018下半年房企的境外债权融资将会受到较大的冲击。

    

  3、资产证券化在政策支持下加速发展

 04.融资成本

  超八成企业债券类发行成本上升

 1、典型房企整体融资成本结构性降低

  2018年上半年典型房企新增债券类¹融资成本为5.90%,较2017年全年下降0.30个百分点。主要是因为境外债券发行成本较2017年全年减少0.73个百分点,恒大在2017年发行多笔总额和成本都相对较高的“老换新”境外优先票据,拔高了典型企业2017年的平均融资成本。剔除恒大影响之后,上半年境外债券融资成本较于2017年持平。上半年境内债券融资成本较2017年全年增加0.22个百分点,剔除恒大影响之后,房企融资成本整体还是呈上升趋势。

  从单企业可比较数据来看,86%的企业债券发行成本较2017年全年有所增加。融资环境在2016年四季度调严之后持续收紧,融资成本上升在所难免。

   

  (1: 仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等,不包含各类贷款等)

  2、扩张型房企融资成本持续增加

 05.总结

  偿债期限来临融资创新是关键

  1、房企偿债高峰慢慢来临

  2、资产证券化等创新型融资成突破口 

  总体来看,2018年公司债等偿付期限陆续来临,加上扩张需求推动,上半年房企还是紧抓窗口期积极融资,超半数企业的融资总量实现上升。随着融资渠道的收窄,融资成本上升避无可避。随着境外发债政策的进一步收紧,房企未来在境外发债方面将受到多重阻拦。

  展望2018年,资产证券化、租赁专项债券以及基金合作将是企业融资的突破口。2018年上半年多家房企在资产证券化融资方面获得了不俗的成绩,涉及购房尾款、物业费、供应链、商业租金、长租公寓等为底层资产的各类资产证券化多次获批,且在国家鼓励发展租赁的大环境下,住房租赁相关的融资未来依旧会比较宽松。值得注意的是,与金融机构合作也将是企业未来发展的一大突破口。目前多条政策限制房企融资资金用来拿地,而很多金融机构持有资金充足,有较大的投资需求,房企跟金融机构合作成立基金共同拓展项目,不失为双赢之举。


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