前几天,统计局公布了2018年1-5月份的房地产开发投资数据。 

  总体来看,投资明显回暖,销售继续攀升,库存进一步降低,房价有加速上涨的趋势。 

  一、越调越涨? 

  先来看销售方面, 

  上面这张图非常关键,它反映了房地产市场销售已经开始回暖。其中销售面积涨幅结束10连跌,1-5月份涨幅达到了2.9%,比1-4月份扩大1.6个百分点。至于销售额,则有明显的增长。从图中可以看出,蓝线一直在黄线上方,而且两条线的间距越来越大,说明过去一年时间房价涨幅一直在扩大。

  上表是我根据统计局数据整理的,一目了然。

  前段时间有个报道,第一财经统计了2018年1-5月份全国各地的调控通知,一共159个,同比增长了60%。仅5月份就超过了50次,调控如此密集,房价仍然我行我素,同比上涨了8.64%!

  2017年以来的成果已基本要吐出来了。这里还没算因调控而导致实际增加的购房成本呢!

  更加密集的调控,换来的是更加明显的房价上涨,“调控次数”都能拿来做同比,不觉得太滑稽了吗?

  凡事预则立,不预则废。我们期待的XX机制,看上去有“预”的功能,但由于各方博弈,一直难产。

  先不说别的,调控沦为“空调”,与后知后觉和分城施策有直接关系。

  楼市调控永远是等结果出来后才推出。约谈不也是楼市失控才出现的么?

  成都的万人摇号,南京的98岁老太太买房自住,长沙的12岁儿童参与摇号,天津一夜30万人申请落户,西安的关系户提前占坑,深圳买房先缴纳500万的诚意金……

  此后,十几个城市普遍实施公证摇号,各种限购限售限贷继续深入,还有的城市规定了装修报价,比如长沙,最高不得超过2500元/平米。还有的限售做做样子,比如宜昌,网签后限售2年……

  事实已经形成,这种调控并不具有“回滚”的功能,所以楼市依然不可能凉凉。 

  分城施策的初衷是从具体问题具体分析的角度来考虑的,但现在来看,上述出发点虽好,但并未实现精准调控的预期目标。权限下放后,反而成为地方手中的“魔棒”,可以精确套住他们想要的购房者。以人才战略为例,各地均大幅降低落户门槛,几十万甚至上百万的持证人口涌进来,限购犹存,但这些人却毫不费力地获得了一张房票。

  这一轮调控的结果与以往几轮并无明显区别。在楼市短暂陷入低估后,成交量和成交价已迅速回升。唯一的区别是,以往房贷是比较容易的,但这一轮房贷利率明显开始回涨,房贷难获批。

  二、调控要隐形放松?

  3天前,一则来源为“上海证券报”的报道显示,调控或隐性放松:

  所谓隐形放松,就是让房子或土地维持一定的成交量就成为“必须的选项”,抛出这个话题,大概率是为了试探市场的反映。

  从数据来看,由于去库存效果明显,各地已在“库存消化少于6个月将加快供地”的指导下,加大土体供应。

  不过值得关注的是,量虽然上来了,但价格却更猛。

  刚刚公布的数据显示,1-5月份全国一般公共预算收入达86650亿元,同比增长12.2%,但土地和房地产相关税收方面,契税2402亿元,同比增长18.1%。

  1-5月份全国房地产开发企业购置土地面积为7742万平米,同比增长2.1%,但土地价款达到了3522亿元,同比增长达16%。

  一线城市土地成交量比较少,这跟土地出让条件苛刻有直接关系,既想赚钱又要甩锅。这导致开发商趋于谨慎,北京前5个月已经有6块地流拍,总成交量明显低于去年同期水平。但在火热的二线城市,借着人口话题,大批高价地开始入市。

  三、拥抱房地产的又赢了? 

  悄悄地托底,房价必然要涨。那些抱着全款去摇号的人们不是在买房,而是抢钱,不过他们似乎又赌赢了。 

  赚钱的不仅是这些“全款购房者”,还有开发商。 

  截至6月7日,已经有22家上市房企公布的前5个月销售数据,合计销售金额达到了1.69万亿元,同比上涨了35%。

  其中龙头房企继续高歌猛进,其中碧桂园、恒大、万科前5个月销售额已相当于去年的60.82%、51.01%和52.08%。

  大牌房企把新的产品带入三四线城市,也非常容易拉升进入三四线城市的房价。向碧桂园和恒大一旦新进入某个城市,当地的新房开盘价往往能迅速拉升。棚改释放的需求叠加更高价格的产品,让房企在三四线赚得盆满钵满。 

  上图可以很明显的看到,1-5月份东部地区商品房销售面积同比减少,而中部和西部销售面积增速明显,销售额增速更是销售面积增速的两倍以上。

  三四线楼市的火热,库存见底,调控也必然要跟上。宜昌是今年为数不多启动调控的三线城市。房价连涨6个月,库存不足3个月,宜昌要求商品房网签之后2年内不得再次上市交易。

  宜昌的调控具有一定的前瞻意义,我们预计接下来还会有更多的三四线城市加入调控阵营。调控一定程度上是为了延续房地产行情,通过限售来降低一下流动性,不希望迅速冷下去,毕竟棚改只剩下最后的时光。

  对于购房者,我们的建议一如既往,如果你是自住,且长期自住,那么及时买套房比观望要靠谱;如果你是投资,那么得慎之又慎,已经有不少城市房价透支严重,购房需求透支严重,且人口始终处于流失状态,一旦套住,那将是一个痛苦的长期煎熬。

  疯狂之后,必然是调控锁死,一二线城市如此,三四线城市也不会例外。