一个多月前,购房者在两日内“扫光”番禺威尼斯小镇公 寓400多套货的疯狂举动犹历历在目,最近番禺又一名叫“公园汇”的项目传来“两天卖光一期”的消息。

  近日,乐居君朋友圈被这个项目刷屏,中介声称,无需社保不限购不限贷,最低28万可以买到loft三房!

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  随后乐居君进一步向中介了解详细情况,中介表示该项目买一层送一层,再加上现在4万抵 押8万的优惠,最后折下来大概6700元/平。

  在均价去到3万+/平的番禺,6700元/平买一手房是什么概念?真是说出来都没人信!话不多说,赶紧来了解一下这个“公园汇”究竟是什么来头!


01


  开发商与村共同开发 折合6700元/平

  项目位于番禺区市桥东沙街道迎星中路儿童公园正对面,由番禺本地开发商悦友物业管理有限公司与东沙村共同合作开发。

  整个项目由一条两层的商业街和三栋楼组成,商业街共一万多平方,产品有1021套,30年产权,不可明火。  

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  项目目前只有处于C栋的样板房完工,A、B两栋仍在施工中,预计最迟明年底交楼。

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  乐居君踩盘当日为工作日且下着雨,但现场也有不少前来咨询的客户。

  据销售介绍,项目一期已卖完,目前主推二期,户型主要为39㎡、45㎡三到四房,均价约1.2万/平,带装修。

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  这么小的面积可以做到三到四房?原来,该项目为loft产品,层高4.8米。无论是39㎡亦或是45㎡,都是指一层的面积,因此买家实际到手面积为78㎡或90㎡!

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  样板间

  值得注意的是,产品还分“单钥匙”和“双钥匙”两种类型,也就是说,如果你不打算自住而是用来投 资的话,买“双钥匙”产品就相当于买了两套房!

  进入一层客厅后,左手边有一楼梯可以上二层,二层带单独的门。

  以45㎡四房户型为例,中介给乐居君算了一笔账:一套45㎡产品总价为67万,用了4万抵 押8万的优惠后总价为59万,再加上贷款有9.8折的优惠,最后总价为58万+4万(优惠金)=62万。这62万还可以分两次给完,但月供最长不超5年。

  如果买毛坯房,每平方米还能减1300元。

  “你自己可以算的,62万的总价买90㎡的房,才6700元/平,你在番禺不可能买到这种价格吧!?”销售说道。

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02


  周边无大型生活配套 距地铁4个公交站

  价格是十分让人心动,那配套方面又是怎样?项目周边并无大型商场,最近的百越钻汇广场和其有2.5公里的直线距离。距离项目步行五分钟左右有一小型市场,主要服务东沙村村民。

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  交通方面,项目门口就有公交车站,但到最近的市桥地铁站都要坐4个公交车站。不过项目临近新光快速,对有车的朋友来说,出入市区较方便。

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  无大型生活配套、不邻近地铁站,该盘除了便宜,另一卖点应该就是所谓的“三园”环绕了。据悉,项目周边有番禺儿童公园、星海体育公园以及城北公园,从项目南向的房子往外望,景观的确是不错的。

  同时,销售提醒,由于南向和北向所看到的景观不一样,因此总价会有5-6万的差距。

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03


  放租最快8年回本?周边均价3万/平

  销售介绍,按照目前市场行情, 38方户型大概可以租到1500元/月,而45方户型可租到1600元-1800元/月。 双钥匙户型还可分两层出租,收益也就翻倍计算,最快8年应该可以回本了。

  乐居君翻查相关网站为大家带来项目周边租金情况,至于公园汇是否真的能租到3600元/月(两层),那就见仁见智了~


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    周边房价方面,目前项目附近仅有一个一手楼,它就是距离项目不足1公里的碧桂园星钻。其仅开放了样板间,售价待定,但网友预测其售价将超4万/平。而项目周边二手楼均价为2.3-3.2万/平。

  

04


  实质为长租公寓 转手仅需3000元手续费

  看了那么久,我们回到最核心的一个问题:这样的盘究竟能不能买得过?也许,以下信息可以让各位看官参详参详。

  

项目究竟有没有产权?


  目前市面上大多出让使用权的项目都是没有产权的,那么公园汇又是个什么情况?

  销售介绍,项目是由悦友物业管理有限公司与东沙村共同合作开发。也就是说,开发商向东沙村租了一块地用作建设项目,租期为33年。本身土地是有一个土地证,但具体落到项目各套房就没有房产证。说白了,项目类似一个长租公 寓。

  

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  “我们所有证件都摆在销售中心公示,这是完全没有问题的!”销售自信说道。乐居君随意翻查了几页,其中的确有一份证明,证明称东沙村会协助项目“办妥”相关手续。

  当乐居君问到如果遭遇拆迁的情况,租户权益该如何保障时,销售称这方面不用担心,开发商会优先保障租户权益。乐居君继续追问具体赔偿是怎样时,销售淡淡地说了一句:“该怎么赔就怎么赔”。

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说好有30年的使用权,租赁合同上写的是25年?


  项目一直对外宣称租户会有30年的使用权,但据乐居君了解,租赁合同上写的期限是25年,这到底是怎么回事?

  销售解释道,正常来说,租期是从2020年1月开始,2045年1月结束,共25年。但如果租户还想多租五年,要签一张“附加协议”,同意以900元/平的价格续租,因此项目使用权最长可以去到30年。

  

转手税费如何计算?


  销售表示后续转手问题“相当简单”,只需提交3000元的手续费,即可转手租赁合同,这其中并没有其他税费。

  虽然综合各方条件,该盘看似很“笋”,但毕竟受土地使用年限、开发商与村合作模式等因素影响,乐居君还是要提醒一句:买房,得擦亮双眼啊!