6月迎来新一轮土地出让潮,其中若干地块此前“因故中止”现重新回炉,包括从化区街口街旺城区西宁小学东北侧地块。

  该地块曾于2016年11月挂牌,本次重新出让,条件也有微调,包括用地面积、起拍价等。

  本篇报告,广州中原研究发展部将对从化区5年内第4宗公开出让的居住用地,从地块基本情况、周边配套、周边楼市、地块价值及前景分析等方面为你详细分析。

  地块基本信息

  老城区中等规模宅地,需配建学校和停车场

  从化区街口街旺城区西宁小学东北侧地块(下称“西宁小学东北侧地块”或“地块”)位于从化街口镇。

  距离广州中心城区直线距离约60公里,距离从化区政府约1.4公里,周边有从化第三中学、从化汽车站、风云岭森林公园等,基础配套设施完善,生活便利。

  西宁小学东北侧地块包括四块,总可建设用地面积94824.1㎡,容积率≤3,建筑限高≤80米;

  计容建筑面积≤289412.1㎡,其中地块一≤83575.8㎡,地块二≤205836.3㎡。

  地块一、二为二类居住用地,需配建12班幼儿园、社区服务中心、菜市场等配套公共服务设施;

  地块三为中小学用地,属于西宁小学扩建项目,总用地面积16115㎡,其中可建设用地面积14851.4㎡,需在规划地块一、二、四建设总量(不含居住区配套公共服务设施的建设面积)完成50%前建设完毕,并取得建设工程规划验收合格证,建成后无偿移交给从化区人民政府;

  地块四为社会停车场用地,总用地面积4651.7㎡,其中可建设用地面积3900.2㎡,建成后无偿移交广州市土地开发中心。

  该地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,地块起拍总价23.44亿元,起拍楼面价为8100元/㎡。

  溢价5%即达最高限价楼面价8470元/㎡,达到最高限价24.51亿元后将转向竞自持;

  当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房建筑面积为100%,改为摇号确定竞得人。

  该地块重新出让,起拍楼面价由2016年底的5200元/㎡上调至8100元/㎡。

  而地块的最高限价楼面价8470元/㎡,与2017年底保利拿下的江埔街凤院村地段(江埔果场)地块创下的“标杆楼面价”相近。

  目前看,8479元/㎡将继续稳坐从化“标杆楼面价”。

  地块内外部现状

  内部平整无其他构筑物,周边居住商业氛围尚可

  广州中原研究发展部踩地发现,地块位于街口村、雄锋村一带,毗邻西宁小学。

  地块内部较为平整,地面基本以杂草为主,无其他构筑物,地块四周已有围墙围闭,拿地后可直接进行开发。

  广州中原研究发展部实地调研发现,地块周边小区、村落环绕,北部为在建施工场地,东西两侧为居民生活集中区域。

  居住氛围浓厚,西侧有小城大筑等新交付楼盘,也有家和苑等旧式楼盘,东侧则有时代名苑、翰林国际等中高端楼盘。

  地块南部目前为老式临街商业街为主,主要商业业态为小吃、文具、建材五金等。

  整体而言,目前地块周边居住、商业氛围尚可,具备成熟的居住商业条件。

  交通配套

  道路通达性良好,公交出行便利,距离地铁较远但可辐射

  通达性:地块所在区域整体道路交通便利,地块毗邻城市主干道旺城大道,可快速接入大广、京珠等高速,便利通达广州中心城区及临近粤北城市;

  此外距离区域城市主干道从城大道、G105国道较近,可便利外接东部要道和连接东莞、深圳等周边城市。

  此外,地块西侧未来将配建一条城市主干道,进一步改善地块对外联通条件。

  公交:地块位居老城区,且周边目前已有多个居住区,周边公交覆盖率高,若干条线路和站点辐射。目前而言,周边公交出行便利。

  地铁:距年底即将开通的地铁14号线街口站,直线距离约2.4公里,距离较远,需通过公交及其他交通工具接驳。未来地块西侧规划路开通后,能有效缩短通达地铁距离。

  商服及其他配套

  基础配套基本完善,居住生活便利

  商业配套:地块所在区域商服配套尚可,目前地块1公里范围内有老式小区的临街商业街以及旺城广场等社区商业配套,以菜市场、饮食、建材等业态为主;距离3公里范围内有新世纪广场、家盛美居等综合商场为主,商服配套基本满足但不算十分便利。

  学校资源:目前地块周边教育资源丰富,周边1公里学校配套密集,地块旁即坐拥西宁小学,未来地块三需进一步进行扩建,同时地块一、二配建12班幼儿园,此外,临近地块布局多所学校,其中包括城郊小学、街口中心小学、从化2中、从化4中、从化中学等丰富的小学、初中教育资源。

  医院:目前地块周边医疗配套足够,除卫生站等社区医疗外,距离地块1公里范围内也有从化镇泰医院(妇幼保健院)、南方医科大学附属第五医院等知名大型医院。

  公园:地块周边村庄及居住区环绕,1公里范围内无大型公园等资源,未来将更多依靠自建小区绿化,3公里范围内有从化儿童公园、风云岭森林公园等大型公园设施。

  地块前景分析

  地块价值分析

  区域供应及库存

  从化区土地稀缺,2014年至今仅成功公开出让3宗居住用地,其中2015、2016连续两年无出让及成交记录,仅在2017年成功出让2宗,土地供应可谓紧缺。

  土地供应的稀缺,也直接反应在一手住宅新批预售上。

  2016年以来,从化区新增供应量占比普遍不高,平均约占全市比例的5%-8%,尤其近年来,更是呈现低位走势,其中2018年一季度仅新增供应7.42万㎡。

  受供应量持续低位影响,截至2018年5月底,广州中原研究发展部监测数据显示,从化区一手住宅库存量为44.89万㎡,持续保持较低库存量,也是非核心区中最低的,消化周期11.7个月。

  区域楼市

  广州中原研究发展部调研发现,地块所在周边以二手楼盘为主,如小城大苑,时代名苑、新时代家园等项目。

  目前地块所在片区二手项目较多,楼盘品质不一,主要二手住宅项目售价在1.2~1.6万元/㎡,地块旁的小城大院价格在1.7~1.8万元/㎡,其中二期项目刚交付入住。此外,距离800米左右的时代名苑价格约1.2-1.4万元/㎡。

  此次出让的西宁小学东北侧地块,起拍楼面价8100元/㎡,与周边部分老旧二手住宅售价差距不大;

  不过地块周边不少楼盘价格高企,地块旁小区售价可达1.7-1.8万元/㎡,预计未来地块入市后,售价1.8万元/㎡起,仍具备不错的市场竞争力和空间。

  客群定位

  从地块所在区域二手楼盘情况看,周边购房需求以刚需首置为主,未来地块可开发为以刚需首置、改善换房需求为主的产品,主要客户来自从化城区、本地的实力购房者,重点看中区域及地块便利的对外交通条件,也可享受丰富的教育配套资源。

  同时,周边开发区、工业区及厂区的高管,以及看中从化区域便利通勤、“低价”等因素的市区上班族,也将会是地块开发项目入市后的核心客户群。

  此外,从化区位价值、旅游资源、交通辐射及自身配套也将吸引不少广州各区的投资型置业客户。

  地块市场风险分析

  风险一:

  距离市区远,大型成熟产业少,人口吸引力一般

  从化区与广州中心城区直线距离超60公里,自驾车全程高速,至少耗时1.5小时。

  14号线主线长54.3公里,地铁从街口到嘉禾望岗快车估计在40分钟左右,慢车1个小时;此外,14号线沿线及从化区的经济开发区、产业园区较少,且远离从化城区等,整体人口吸聚能力不强,劳动人口居住需求不强。

  风险二:从化整体成交量不高,市场需求有限

  2016年以来,从化区一手成交量不高,占全市比走势也偏低,平均约占全市比例的5%-6%。

  尤其近年来,更有走低之势,其中2018年一季度仅成交1151套,近一年月均成交量约414套,仅为全市的约5.8%。从化区一手住宅市场需求未见过大波动,稳定在低位。

  风险三:地块优势不多,且区域楼市目标客群相对窄

  上述分析可知,地块具备不错的基础配套资源,尤其对外交通及教育资源丰富。

  不过,该地块无更多独特资源和优势,尤其旅游资源,对于距离中心区较远的区域而言,价值相对减弱。

  此外,广州中原研究发展部现场调研附近中介及居民发现,从化城区学校资源较完善丰富,学位房等的价值需求相对较弱,且不少本地村民有自住地,更倾向于自建房屋居住,购入商品房不是优选且必然选择。

  综上,广州中原研究发展部认为,

  一、从地块区域条件看,除旅游资源优势以外,从化在经济增长、产业发展等各方面提升空间仍较大,多方因素共同影响,从化人口吸引力、楼市发展也相对平缓。

  二、从化区近几年土地供应及一手住宅供应量均稀缺,本次出让地块将带给市场近30万㎡体量的住宅产品,同时地块周边楼盘价格相对较高,未来地块开发入市有较好的空间及竞争力。

  不过,近几年从化一手住宅市场活跃度一般。此外,从化已加入限购行列,势必会对购房者产生影响。

  三、地块对外交通条件便利,能快速通达中心城区及周边城市;此外,地块周边商服、教育、医院等资源丰富,居住生活便利。

  但距离市区较远,对目前市场购买主力为刚需客的吸引力非常有限,且无直接的旅游资源支撑未来升 值,未来购买客群相对窄。

  故,房企拿地不宜盲目追高报价,未来地块开发,应更聚焦发掘本地刚需及改善性客户。