在最新公布的《2018年广州市土地供应计划表》中,增城共有22宗地块计划出让,其中宅地12宗,比去年略多2宗,主要集中在朱村、荔城街。

  在4月29日上午10时即将开拍的四宗增城宅地中,三联村的2宗宅地累计面积达22.3万平,为本次出让中的供应主力。

  那么,地块情况究竟如何?一起来看。

  起拍楼面价增城历史第二高,房企准入门高

  三联村A18062、A18082地块起拍楼面价均达到12414元/平,仅次于去年12月出让的13号线官湖车辆段地块(15000元/平)的起拍价,为目前增城出让地起拍楼面价历史第二高。

  近年增城商住用地起拍楼面价Top7情况

         

  广州中原研究发展部认为这一方面体现了出让方对两宗地块的市场信心,另一方面两宗用地起拍总价分别为50亿、32亿,这将在价格、开发能力上对房企设置门槛,为土地引进更优质的房企进行开发。

 朱村-钟岗居住城初现规模 沿线一手已超10个

  作为增城重要一手楼市板块,朱村-钟岗沿线从2015年开始迎来集中开发期,截至目前,沿线处于各开发周期的一手盘已达13个,总开发占地面积达164万平,未来片区可容纳人口预计将接近10-12万。

  朱村-钟岗近年开发一手楼盘情况

         

  广州中原研究发展部认为,未来朱村-钟岗板块极有可能形成类似番禺华南板块的发展模式;在此基础上,地铁21号线为片区通勤效率提供保障,3-5年后富士康科技小镇投产将为“朱村居住城”提供产业支撑,形成产业、居住互助互利态势。

  地块基本信息

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  A18062地块

  该地块占地面积为13.8万平,总起拍价为50亿,折合楼面价12414元/平。该地块需配建12班幼儿园、健身设施等。

  采取“限地价+竞自持+摇号”的出让方式,达到最高限价时,楼面价为18000元/平。

  三联村A18062地块情况(局部)

  A18062地块内部主要为绿地、低矮厂房,目前多台大型挖掘机对地块进行清理,内部无明显起伏,整体平整利于开发。地块内部四周无明显遮挡物,视野开阔,南侧可远眺山景。

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  A18082地块

  该地块占地面积为8.5万平,总起拍价为32亿,折合楼面价12414元/平。该地块需配建公交总站、农贸市场、体育馆等。

  采取“限地价+竞自持+摇号”的出让方式,达到最高限价时,楼面价为18000元/平。

  三联村A18082地块情况(局部)

  A18082地块整体为长方形,目前旧厂房正在清拆中,内部地势无明显起伏。

  周边配套情况

  由于片区仍处于开发建设阶段,因此配套相对匮乏,目前地块1公里范围内有临时公交站、金山菜市场,距离21号线钟岗站约1.8公里。

  包括教育(幼儿园)、公交站、超市菜市场等配套条件,未来地块项目将主要依赖自身配建;另一方面,随着未来3-5年加上未来周边万科春风十里、实地蔷薇国际项目建设生活配套,预期周边配套将有所改善。

  地块市场价值

  1)朱村-钟岗近1年半未出让宅地,部分一手项目售 罄或清尾

  虽然朱村-钟岗沿线超过10个一手项目供应,但如中铁建、碧桂园等开发时间较早的项目基本处于售 罄或清尾阶段。

  本次三联村两宗用地将填补板块未来市场空白,未来两宗宅地将抢占片区大量市场份额,同时对于引导片区市场定价存在一定主导权。

  2)地块处于朱村与荔城重点规划辐射范围

  根据增城官方对于朱村、荔城的最新规划显示,未来朱村将通过富士康科技小镇积极带动上下游产业发展,小镇项目距离地块约10公里,2站地铁。

  另一方面,目前荔城积极往增城广场、挂绿湖发展,表现出明显的“西拓”趋势,增城广场距离地块约5公里(1站地铁)、挂绿新城距离地块约8公里,可见地块处于两大重点规划辐射范围内,未来将“左右逢源”承接来自荔城、朱村劳动人口的居住需求。

  3)交通线网“四通八达”,针对客户群广

  虽然三联村2宗地块未来并不属于地铁盘,但其临近北三环、珠三角环线交汇的高速公路入口,自驾车来往大湾区穗莞深3城通勤效率高。

 其次,其距离地铁21号线钟岗站约1.8公里,假如未来项目开通接驳巴士,则可在10分钟内到达地铁站,对于21号线沿线上班族而言亦存在吸引力。

  周边一二手楼盘情况

  地块周边3公里范围内有多个一二手大盘,一手楼盘为荔富湖畔、实地蔷薇国际,价格在2.2-2.3万元/平之间;二手楼盘集中在荔城板块,价格在1.7-2万元/平之间。

  三联村两宗地块具备面积大,建成大型小区的优势,未来对于板块定价处于主导地位。

  当然需要理性看待的是,地块周边配套仍有待完善,包括中小学、超市、医疗等配套仍有待补充,周边村落、旧厂区等因素对项目亦存在一定影响。