如果上个季度在珠江新城想租办公室,你会发现租金比以前更贵,但选择却更加少了。日前,仲量联行、戴德梁行等多家房地产服务商发布2018年第一季度广州房地产回顾报告。数据显示,珠江新城写字楼市场呈“僧多粥少”局面,空置率七年来最低,租金首次突破200元/平米·月。随着新零售进军广州的步伐加快,“新零售”成为零售物业市场新力量,为广州市场带来新的需求来源。

  写字楼

  空置率跌至七年来最低

  一季度,广州甲级写字楼市场未有新项目交付。根据仲量联行的统计,全市甲级办公楼存量维持在约530万平方米。现有甲级办公楼存量得到继续吸纳。一季度全市整体空置率环比下降1.5个百分点至8.3%,达到近两年半以来的最低值。其中,珠江新城凭借其成熟的商务氛围和高端企业聚集的“总部效应”,空置率下降至8.6%,为近七年来最低值。而根据戴德梁行的统计,珠江新城一季度净吸纳量录得约3.6万平方米,空置率环比下降1.3个百分点至4.9%。

  仲量联行报告称,受到大型企业如保险公司、房地产开发商较大规模扩张与升级的需求支撑,珠江新城办公楼市场一季度净吸纳量继续领跑全市。

  同时,市场对于联合办公的关注度继续上升。数家知名联合办公服务商对进入广州市场持积极的态度,问询需求主要集中于核心CBD珠江新城。此外,本地业主/开发商也开始寻求与服务商合作运营联合办公服务,或以自营品牌开发联合办公空间产品。

  写字楼租金首次破200元/平米·月

  有限的空置面积赋予了写字楼业主更强的议价能力。戴德梁行报告指出,一季度,广州核心商务区甲级写字楼市场录得平均租金188.6元/平方米·月,环比上涨3.9%。

  面对稳步降低的空置率及稀缺的未来供应,一季度末,珠江新城平均租金录得205.7元/平方米·月,环比上升4.4%,首次突破200.0元/平方米·月;琶洲商务区平均租金则环比上涨4.9%至136.2元/平方米·月;体育中心和越秀商务区平均租金在一季度分别录得环比上升2.1%和1.4%。

  在未来12个月内,广州将有6处甲级办公楼新增供应,且大多位于新兴市场,其中有三个出现于琶洲。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计,珠江新城将在此期间继续供不应求。他指出,全市甲级办公楼复苏形势不变,核心CBD业主市场形成,推动租金上涨。

  受业主市场影响,珠江新城办公楼租金预计将快速攀升,市场内优质甲级办公楼与普通甲级办公楼之间的租金差距进一步扩大,全市整体租金则将受其推动而持续走高。

  零售业

  盒马鲜生等“新零售”力量布局

  据戴德梁行统计,一季度,广州市优质零售市场迎来广州K 11等两个项目入市,为市场带来约18万平方米新增供应,推升季度末主城区优质商业存量至276.7万平方米。仲量联行报告称,受新开业项目的影响,核心区和非核心区的空置率都有所上升,全市空置率上升0 .7个百分点。

  仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明称,一季度广州零售物业整体需求大体良好,绝大部分商场的进驻率均有所提升,尤其是海珠及天河北商圈内,体验类业态的吸纳非常良好。

  购物中心除了大打“体验牌”外,招商目光转向了新零售品牌。日前,阿里巴巴旗下的盒马鲜生以及永辉旗下的超级物种均在天河区布局新门店,为广州零售市场注入新鲜血液,各种类型的“无人店”在广州也遍地开花。

 零售市场版图将逐步向外围拓展

  仲量联行预计,未来12个月内,将有超过48万平方米的新增供应进入广州市场,大部分项目位于郊区商圈,预租情况良好,因此预计整体空置率将轻微下行。郭伟明预计,租金可小幅度缓慢上升。戴德梁行认为,受制于市中心有限的新增供应,未来广州零售市场版图将逐步向外围拓展。