2018年,在“房住不炒”定位强化,“四限”严控政策的大环境下,广州一手住宅库存持续攀升。克而瑞数据显示,2018年2月,广州一手住宅库存量共787.28万平米,共62070套,去化周期达到了10个月!

  广州317新政出台以来,外地人在广州买房社保年限3年变5年,单身限1套,使符合资格的买家基数大幅减少;全面认房认贷后,二套最低首付由30%提高至50%,二套购房者“杠杆”被削减,改善型买家首付门槛也有较大提高。

  克而瑞数据显示,2018年2月广州一手住宅共成交3230套,环比减少41%,同比减少54%。综观近五年2月同期,今年2月为近五年一手住宅成交量最低点,仅成交了3230套。在供应持续不断的情况下,成交有所减少,导致一手住宅库存量大幅增加。由此看来,在政策持续从严的情况下,除了成交量的同比下滑之外,调控的影响在楼市的库存变化上也有所体现。

  如今,新政出台将近一年,广州供需失衡的状况是否得到有效改善?广州一手住宅库存走势如何?一起看数据!

  近一年,广州一手住宅供应缺口仅94.67万平米

  先来回顾一下去年“317”、“330”新政出台这一年来(2017.03-2018.02),广州一手住宅的供需情况.

  克而瑞数据显示,2017年3月至今,广州一手住宅供应和成交整体均呈波动减少趋势。从供求情况来看,过去的12个月中,有8个月为供不应求,4个月为供过于求。整体上看,2017年虽然仍是延续了2016年的供不应求,但全年的供需关系相对2016年来说有明显的改善。尽管2018年2月份广州成交量大跌,但从库存情况看,仍然是供不应求的。

  2017年3月-2018年2月,供应量方面,广州一手住宅共供应849万平米,而成交量方面,广州一手住宅共成交943.67万平米。换言之,过去一年,广州一手住宅供应缺口面积仅为94.67万平米。

 库存量超6.2万套,去化周期上升至10个月

  克而瑞数据显示,截止至2018年2月底,广州一手住宅库存量共787.28万平米,共62070套。

  回顾近1年广州一手住宅的库存量及去化周期走势:

  2017年3月,在强大的成交量背景下,广州一手住宅库存量降至近年来的最低谷,仅52569套。2017年3月-8月,广州一手住宅库存基本维持在52000-56200套,2017年9月开始突破60000套,10月有些许回落,但降幅非常小,11月开始至今,库存套数均维持在60000套以上,常居高位。

  而去化周期方面,2017年3月,由于成交暴涨,导致去化周期降到近年最低位,仅剩5.4个月,远低于12个月的安全库存标准。但由于调控政策持续发酵,一手住宅成交不断受到抑制,所以去化周期不断变长。从数据可知,2017年3月至今,广州一手住宅去化周期已连续11个月变长。

  各区库存量曝光,多个区域去化周期创新高

  当下,广州一手住宅的库存套数已经超过6.2万套。这其中花都区和南沙区的库存套数最多,超过了1.5万套。黄埔区和增城区的库存套数也在10000-15000套之间。

  中心区方面,从库存量来看,库存最多的是天河区。天河区主要得益于东圃板块、泛珠江新城板块和后天河北板块,其一手住宅供应量在中心区中较为充足,而中心区房价较高,加上限购限签等原因,目前天河区库存量已达到74.33万平米,5783套;其次是荔湾区,主要得益于广钢新城的大量供应,同样让其库存量排在中心五区前列,目前已达到67.76万平米,5986套。

  而从去化周期来看,中心区最高的是海珠区,目前去化周期已达到32.6个月,其次是荔湾区的28.9个月。据克而瑞统计,除天河区和白云区外,中心五区的其他3个区域的去化周期均创近一年新高。

  外围区方面,从库存量来看,库存最多的是花都区。近年,花都区得益于9号线的开通,不少在花都区有项目的开发商也积极推货。供货增加,但成交却有所减少,其库存量自然上升,达到了151.99万平米,11850套;其次是南沙区,近年南沙区宅地供应充足,但在调控的大背景下,成交同样有所减少,所以库存量也有所增加,达到110.59万平,8883套。

  而从去化周期来看,目前最高的是花都区,达到了15.3个月,其次是番禺区,达到了11.6个月,其他4个外围区域去化周期均在10个月以下。值得注意的是,据克而瑞统计,外围6区中,除黄埔区外,其他5个区域的去化周期均创近1年新高。

  不过,由于受到限价、限签以及网签的滞后性的影响,广州一手住宅整体库存量略有虚高。

  3月开始,广州一手住宅库存量或有所回落

  房地产高库存的现状,意味着市场供大于求,理论上能一定程度压制房价上涨,进而影响开发企业的经营效益。但是目前广州一手住宅市场的情况却是高库存,成交冷淡,且价格坚挺。

  如今我国房地产市场高速发展,房价也在飞速上涨,但库存居高不下,房地产市场最关键的因素供需比就已发生变化,在调控力度不减的情况下,以价换量去库存已是楼市的大势所趋。

  那么,即将到来的3月,甚至是第二季度,广州一手住宅库存量会怎样变化?

  2018年2月,受到春节假期的影响,广州大部分投资置业者返乡过年或外出旅游,导致成交环比出现明显回落,但供应并没增多,所以库存量有所增加。而3月份,随着买家逐渐回广,开发商供应节奏也将加快,预计成交将有所回升,去化周期或有所回落。