湛江渔人码头商业心得

2018-03-13 17:27:24|来源:新浪房产|作者:天河
摘要| 十多年来,商户和朋友们一直对渔人码头很感兴趣,想了解我对渔人码头商业的一些想法,也想解惑心中的一些疑虑,陆续提出了一些问题。现挑选有代表性的,与读者交流。

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      【作者:天河】

      十多年来,商户和朋友们一直对渔人码头很感兴趣,想了解我对渔人码头商业的一些想法,也想解惑心中的一些疑虑,陆续提出了一些问题。现挑选有代表性的,与读者交流

  商业随人类出现而出现,随人类的发展而发展,随人类社会的演变轨迹而变化。有人的地方就有商业。 

  渔人码头是真正的生态商业综合体。它掌握商业的基本原理,洞察了商业的广度、深度、高度和关联度,把控商业与环境、历史、文化习俗的关系,熟悉人们在长期的气候、物产及文化影响下的消费习惯。所以说,它是商业演变的产物,是历经漫长的社会与环境锻造的成果。

  渔人码头是连续几届政府重视并强力推进的城市“扩容提质”项目。为建设好渔人码头,智慧众筹,整合了我司三十年所积累的资源,并大量吸收国内外经验和教训。

  从1998年起,渔人码头开始策划,目标是把环境艺术、建筑艺术、历史人文与商业艺术完美融合,传承与超越,让市民为有它而自豪,让游客为有它而津津乐道。

  一、商品的分类

  问:如果按商品的使用者而言,应该怎样分类?

  答:可分为生活使用商品和生产使用商品。

  生活使用商品是满足人们衣、食、住、用、行所需的商品,比如食物、住房、日用品等;生产使用商品是满足生产使用的商品,比如机械、原材料、工具及水、电、煤等。

  问:如果按照商品的特性而言,又应该怎样分类呢?

  答:可分为理性商品和感性商品。

  理性商品是仅为满足最基本的衣、食、住、用、行所需的商品,比如廉价的服装、快餐等;感性商品,是人们追求心理或精神满足所需的商品,比如名牌服装、首饰、豪华汽车以及奢侈艺术品等。

  二、产业链、商业链、生态商业链和业态

  问:在商业描述中,我看到“产业链”、“商业链”、“ 生态商业链”和“商业业态”等名词,您分别给我解释一下吧?

  答:我们就逐个给您解释吧:

  1、产业链是商品从源头到成品后第一次交易前,或完成第一次交易后,所有环节的串联(侧重于生产过程)。比如海水养殖产业链就是从育苗——养殖——粗加工——流通——加工成品。

  2、商业链是产业链的延伸,是从产业链的末端到完成消费(它侧重于销售过程)。比如海水养殖商业链就是从成品(或半成品)——商业包装——交易或分销——仓储物流——餐馆等。

  3、生态商业链是各个环节相互依赖共存、制约影响,长期保持动态平衡的商业链。它相当于在自然界中,历经选择与淘汰所形成的食物生态圈,圈中生物数量长期保持动态平衡。但如果遇上环境恶化或人为原因,圈中某种生物数量一旦减少或消亡,其他生物也跟着减少或消亡(正如东北虎,现已基本绝迹)。所以说,只有真正意义上的生态商业链,才是健康商业链。

  霞山水产品批发市场的活鲜批零商业链就是一条真正意义的生态商业链。主要体现于两点:

  其一,其从渔船捕捞(或养殖)的海产品——档主入货——批发——零售——水台加工——欢乐海洋烹饪,各环节前后紧扣、依赖共存。任何一环节缺失或不足,都会发生“多米诺骨牌效应”,直到影响末端欢乐海洋的生意。

  其二,品类比例恰到好处,共生共荣。批零区现有摊位近400家,五个品类。其中鱼类200档、虾类40档、蟹类40档、贝类20档和软体类60档,比例为10:2:2:1:3。若比例发生变化,整条商业链都被影响。若虾档多了,就恶性竞争,打价格战,结果是虾便宜了,大家抢着吃,自然又会影响鱼类……如此类推,打乱整个商业生态。

  4、业态就是商业链,因商品的生产过程、特性和特点各有不同,消费心理也不同,所以有各自不同的状态和形态,我们称之为“业态”。 比如服饰穿戴就是一个业态,饮食也是一个业态,娱乐也是一个业态……

  三、商业综合体、生态商业综合体和产业平台

  问:在报纸、电视等广告中,屡屡出现某某公司将打造某某“商业综合体”,也听说渔人码头是一个城市旅游商业综合体。请问,“商业综合体”又是什么呢?

  答:多种业态组合在一起共同经营的商业平台,就是商业综合体。比如购物中心(mall)就是商业综合体。如果以更广的视野看,有千年历史的“墟”是最古老的商业综合体。

  问:我曾不惜代价进入一些我认为好的商业综合体,却栽了;而恰恰是一些当初因为碍于人情进入的商业综合体,却一不小心做旺了!这是什么原因?

  答:不知您眼中“好的综合体”是怎么样的,是不是用钱堆起来的?我认为,一个好的商业综合体,它必须具备两个条件:

  其一,必须是一个业态带动另一业态,你旺带我旺,我旺促他旺;每个业态里面的品类也要相互促旺,共生共荣;  

  其二,业态越多越好,每个业态里面的品类越多越好。

  问:您的案例让我大开眼界。但商业是产业的延续,没有产业就没有商业。商业有商业综合体,产业是否也有产业平台呢?如果有,它与商业综合体又有何区别呢?

  答:产业也有产业平台,和商业综合体的区别是:

  产业平台侧重于研发和生产,如工业园区、高新产业园等;商业综合体侧重于销售,如大型购物中心(MALL)等。

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