近日,广州市城市更新局公布《广州市2018年城市更新年度计划(第一批)》,全市有17条村纳入全面改造。《家天下》记者巡城探村,了解这17条村周边的楼市情况。

           

  纳入全面改造的17条村,除了荔湾区的山村,其余都是位于传统意义上的“郊区”,如花都、黄埔九龙镇、番禺、增城、南沙等。不过,随着广州市发布《广州市城市总体规划(2017~2035年)》草案,17条村里有部分是新纳入了主城区范围。而即使是那些位处主城区之外的村,也都各有利好。像花都区田美村属于地铁九号线沿线地带;广州空港经济区的三条村有空港经济为后盾;增城区和南沙区的旧村附近更有众多的市政规划利好。据了解,广州市今年的城市更新项目安排更加注重保障民生,大力推进旧村改造,全面推进城镇化发展,提升城市面貌品质。城市更新的另一个目的,在于加大全市土地战略储备,促进存量土地有计划地开发利用,保障城市健康发展。

  据专家介绍,在长期的实践中,广州已探索出多个针对城中村改造的模式,这其中最具代表性的案例当属猎德村、林和村、杨箕村和潭村。猎德村基于政府主导,以村为实施主体,按市场化运作;而林和村则是由村集体自主改造的典型案例;潭村则创造性发展出“村集体表决、引进合作企业、村企合作共同推进城中村改造”的新方式。

  广东中原项目部总经理黄韬表示,城中村改造秉持“一村一策”原则,其实已经赋予了旧村改造巨大的灵活性。

  这17条村 不少有地铁近产业园

  荔湾区:山村依傍白鹅潭金融区

  荔湾区的山村占地约32.12公顷,位于芳村大道中,距离地铁1号线芳村站仅1公里左右,目前整个片区主要是茶叶批发市场。同时,山村也十分靠近近期通过“深化方案”的白鹅潭金融区起步地块新隆沙-陆居路片区。根据规划,新隆沙-陆居路片区将打造成展现城市变迁的花园式滨水长廊,还将增加住宅面积,减少商务楼面积。未来,山村附近的芳村地铁站将作为地铁11号线和1号线的换乘站,附近居民出行将更加便捷。作为白鹅潭经济圈的中心地带,山村的前景值得期待。目前山村附近的一手住宅项目比较少,稍远一点有在售一手项目新世界·凯粤湾和华发荔湾荟,比较近的有雅居乐华大物流地块项目,但还没有动工消息,一手商办项目则有万科海上传奇。       

芳村大道附近的山村被纳入全面改造,目前主要是茶叶批发市场。 陈白帆 摄芳村大道附近的山村被纳入全面改造,目前主要是茶叶批发市场。 陈白帆 摄

  黄埔今年的旧村改造项目包括九龙镇何棠下村、东区街笔岗社区宏岗村、九龙镇旺村。何棠下村位于黄埔区九龙镇中部偏北,在九龙镇属于特大村,同时也是知识城开发建设的起步区和核心地带,区位优势明显。在已开通的广州地铁14号线知识城支线10个车站中,有三个站分布于何棠下村范围,分别是知识城站、何棠下站及旺村站。何棠下站周边一手楼盘较多,生活配套也相对齐全,腾飞园·中新里、招商·雍景湾、万科幸福誉、时代天韵等项目都在附近,在建的邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念,是集商业、文化、体育、卫生、教育等功能于一体的居住区商业中心,周边还有黄埔区会元学校和凤凰湖小学。旺村站周边则有大盘绿地城与合景天峻。

  宏岗村附近有笔村的“旧改”项目富力悦禧,富力悦禧花园为富力地产拿下的笔村“旧改”地块,也是笔村“旧改”项目首个建成的小区。宏岗村距笔村“旧改”项目最近距离不过230米。

  旺村位于九龙镇,建设中的九龙大道横贯境内,交通便利,旁边是广州康大职业技术学院与广州商学院两所学校。与旺村最近的地铁站是汤村站,几乎就在家门口。区域内经过的公交线路比较多,附近有全新盘康大龙祥汇。  记者 刘丽琴

  增城区:官湖村附近有多个大项目

  列入增城旧村改造项目的包括:石滩镇南坣村、新塘镇官湖村、中新村。南坣村位于石滩镇西北部,东至增塘水库,西至西福河,目前周围配套较缺乏。

  官湖村位于新塘核心区域,邻近广州东部交通枢纽及富士康项目,附近是地铁13号线官湖站。附近楼盘有锦绣天伦花园、富雅都市华庭、中森名苑等,去年被广州地铁集团拿下的地铁13号线官湖车辆段及上盖地块也靠近官湖村。

  中新村改造区域为风光路两旁,与118省道相接,邻近恒创工业园,穿过中新镇中心位置,附近楼盘有景新国际、星河山庄等。        记者 刘丽琴

 花都区、空港经济区:

  田美村位置最佳

  包括田美村东南经济社和东莞村,以及广州空港经济区的平西村、广塘村、方石村。需要指出的是,方石村归属白云区,位于白云区人和附近,但属于广州空港经济区。

  从地段位置来看,田美村东南经济社最佳,因为该村位于地铁9号线花果山站与马鞍山站之间,且靠近花都区最旺的大润发商圈,周边有广百百货。该区域目前缺少全新盘,花果山站附近的路劲天隽峰预计本月推出新货。东莞村较靠近白云区,但远离地铁9号线沿线,周边有自由人花园、嘉汇城东区等一手在售的项目以及美林轩逸时光和豪利花园等项目。

  平西村较靠近广州万达文化旅游城;广塘村则在机场高速的西侧,周边较少一手项目。        记者 李凤荷

 番禺区:石壁村新基村看高一线

  番禺的村改项目包括罗边村、石壁村(一二三四)村及新基村旧村庄。罗边村位于南村镇,邻近地铁7号线板桥站,附近的典型楼盘是广州雅居乐花园,区域配套完善。石壁(一二三四)村仍是典型的村落,虽然毗邻火车南站及地铁石壁站,但周边已开发的项目寥寥无几,仅有商业项目路福广场以及在售的住宅盘臻尚苑。但作为南站片区有发展前景的板块,石壁村的改造值得看高一线。新基村旧村庄所在板块虽是当下楼市供应相对空白的区域,但却是番禺最有发展前景的区域之一,其东接广州国际创新城,北靠三枝香水道,与大学城隔江相望,而且毗邻地铁7号线员岗站,南沙港快速路就在其东边。

  南沙区:大同村更靠近番禺

  南沙区被纳入全面改造计划的有金洲村及大同村。金洲村(中围村、裕兴村)所在板块恰好处在进港大道北侧,生活配套相当齐全,金洲广场、祈福南沙酒店、奥园·金莎广场等环绕四周。目前,尽管板块内一手供应稀缺,但有不少二手楼盘如裕兴花园、富佳花园、南沙碧桂园等。

  大同村目前还是企业集中之地,板块内有多个工业园区。板块内暂时没有一二手住宅可供参照。其优点是更靠近番禺,有市南路快速连接,且毗邻在建的地铁18号线。

 多家发展商 积极参与城中村改造

  珠光:潭村、火村、沥滘村

  珠光集团参与了潭村、火村、沥滘村等旧村改造项目,其中,31.95万平方米的潭村改造项目去年已完成收楼交付;沥滘村改造项目面积相当于三分之二个珠江新城。沥滘村目前距离启动改造所需的80%同意还有些许差距,不过珠光已为这个项目做出详细设计——保留了将近13公顷的自然村落,不仅保留并修复了祠堂、古树、砂岩驳岸等历史印记,还将延续沥滘涌水系及传统街巷尺度,改造后的自然村落可以让居民继续使用,给村民留下一个有记忆的场所。去年5月,火村复建房建设已启动,预计经过更新改造后,火村社区建筑密度将由48%下降为30%,绿地率由原来的5%上升至35%,同时将引进现代科技和服务产业。

珠江新城潭村复建房去年已完成交付。   李凤荷 摄珠江新城潭村复建房去年已完成交付。   李凤荷 摄

 保利:琶洲村、冼村、小新塘村

  保利地产是广州城中村改造的其中一支中坚力量,成功改造了琶洲村。今年初,冼村改造也获得突破性进展,回迁房一、二期进行摇珠分房,村民春节前已收楼入住。2018年冼村改造将进入快车道。除了冼村项目外,在售的保利鱼珠港也是来自“三旧”改造,此外,天河小新塘村改造也有保利地产的身影。小新塘村涉及改造范围的权属用地面积也不小,目前回迁房已封顶。

 富力:杨箕村、茅岗村、笔村、简村

  富力也参与了多个旧村改造项目。除了销售已近尾声的杨箕村以及正在洽谈的海珠赤沙村项目外,截至目前,富力已确定的旧村改造项目还有黄埔茅岗村、笔村,增城简村等。茅岗村可谓巨无霸项目,面积是杨箕村、猎德村的三倍。2016年11月已进入开拆阶段,该项目由富力地产及南驰集团合作开发。笔村项目打造的富力悦禧也已推出市场。

 佳兆业:小坪村

  2010年7月,位于广州市白云区中部的小坪村与佳兆业签订《旧村改造框架协议书》成为战略合作伙伴。小坪村改造项目位于黄石西路以南,京广铁路东西两侧,规划为商业、居住、中小学、公用设施、绿地、村物业、村民住宅用地等,项目采取整体拆除重建方式,实施全面改造。改造将延续保留小坪村的历史风貌,保留村里祠堂及其他古建筑。部分集体物业将建成公寓分给村民使用或收益,建设写字楼、商业中心作为村民每年分红的经济来源。

  凯德:大坦沙岛三条村

  位于荔湾区的大坦沙岛,总面积3.55平方公里,大坦沙改造主要涉及坦尾村、河沙村、西郊村三条城中村。借助“新广合作”平台,荔湾区政府引入新加坡凯德集团,参与全岛投资、开发和管理,统筹全岛市政设施、安置房及融资地块的建设,改造后定位为“国际花园城,健康生态岛”,以生态居住为目标,集合高品质的居住环境、前瞻性的教育理念、国际化医疗服务及先进的社区管理经验。

 宏康+香港新福港:线坑村

  今年1月,萝岗街线坑花园回迁交房仪式暨新一轮城市更新改造工作动员大会在祠堂广场举行,标志着线坑村改造项目取得成功。线坑村是继猎德村、琶洲村、杨箕村之后,广州第四个以“招拍挂”形式进行改造的城中村。

  广州科学城投资集团有限公司下属的宏康房地产公司和香港新福港集团公司作为线坑村改造项目的实施主体,从2012年开始改造至今五年多时间,2017年12月底村民完成分房收楼,顺利回迁。

萝岗线坑村改造后新祠堂建筑风格保留原貌。刘丽琴摄萝岗线坑村改造后新祠堂建筑风格保留原貌。刘丽琴摄

  万科:田心村

  今年1月,白云区田心村改造项目进入拆迁动工阶段,这也标志着白云区首个城中村改造项目进入了首期拆迁复建阶段。田心村毗邻白云新城,计划3年后可回迁安置。广州万科有关负责人介绍,田心村改造是广州市首个通过政府公开平台选择合作企业的整村改造项目,由广州万科于2015年11月公开竞得。预计田心村改造成功后,将使同德围板块面貌发生极大改变。  

白云区田心村已进入拆迁动工阶段。 陈白帆 摄白云区田心村已进入拆迁动工阶段。 陈白帆 摄

 傍着琶洲 赤沙村改造“两虎”操刀?

  “珠投”稳坐钓鱼台,富力有意加盟分一杯羹

  今年1月底,海珠区赤沙村全体股民就整村更新改造意愿、合作模式进行表决,同意改造比例高达97.03%,超过了城市更新政策所规定的表决率。这意味着赤沙村将按照村民意愿,启动全面改造,下一步,将编制策划方案,确认旧村改造的复建总量。

  赤沙村位于海珠区官洲街东部,辖区面积约2.8平方公里,与琶洲CBD咫尺之距。该村一旦改造成功,将为市场带来稀缺的新增土地供应。有消息称,赤沙村的开发建设,或将由华南地产“两虎”——传说早已潜伏村里的富力地产以及早在13年前就已收购赤沙村大部分用地的珠江投资合作开发。

赤沙村位于海珠区官洲街东部,与琶洲咫尺之距。王荔珏摄赤沙村位于海珠区官洲街东部,与琶洲咫尺之距。王荔珏摄

  对此,富力地产相关人士向媒体确认,富力确实有意参与赤沙村改造项目的开发,且此前已与村委会接触洽谈,目前双方正在积极沟通中。但短期内还不会有明确结果。

  珠江投资公司相关人士对外界表示,目前能确认的是,公司在赤沙村有两个地块。珠江投资在赤沙村有部分未达到建设条件的地块,暂未列出。去年9月,广州市国规委网站发布的批前公示显示,拟在海珠区赤沙村建设珠江国际智能科技产业园。这意味着,在赤沙村改造中,珠江投资占据了相当大部分的资源。业界认为,无论是哪家房企获得参与赤沙村改造的资格,都有可能成为城市更新的受益者。