克而瑞地产研究报告显示,今年2月房企销售规模环比下降22%,不过前两个月数据同比却增长四成以上。受返乡置业推动,部分三四线区域型房企春节销售逆势走高。总体而言,碧桂园保持单月累计双冠军,恒大、万科紧随其后。

  2018年2月,排名前100位房企总体销售规模5296.4亿元,较1月环比降低22%。一方面,是由于新年首月百强房企货值充裕,年初业绩基数较高。另一方面,2月市场受春节因素影响,整体销售情况相比1月较为平淡。其中,大型房企如碧桂园、万科、招商、金地等,以及一些以布局一二线城市为主的全国型房企受影响程度较大,1月业绩环比降幅明显。但受益于春节期间返乡置业的需求旺盛,部分区域性房企及布局三四线城市较多的房企如中梁、蓝光等,当月业绩表现较为突出,与1月基本持平,部分房企甚至环比上升。

  值得注意的是,2月业绩环比有所下降,但与去年相比,百强房企1~2月累计业绩仍同比大幅增长了45.1%。同时随着房企竞争的加剧,百强房企各梯队销售金额入榜门槛也提升显著。其中2月销售额排名前三房企门槛已破千亿,排名前十房企门槛提升幅度最大,从185.2亿元增长到了286.1亿元。排名前50、排名前100房企的门槛增幅也都超过了50%。

  记者了解到,2月不少房企都开启了打折优惠潮。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,今年房地产的走向依然和政策息息相关,预计基调还是以稳定为主,放松和加强的可能性都不大,所以开发商资金链能否经受得住考验,取决于自身的营销策略和战线布局情况。

  本地情况

  一手楼市:外围减少,中心区坚挺

  根据阳光家缘统计显示,2月广州一手住宅整体成交共4969宗,环比下跌28.9%。地产人士分析认为,主要原因为进入传统淡季“春节月”,买家假期外出,同时供应量环比大幅减少。

  据统计,2月外围五区成交量均出现超20%的下跌,相比之下,中心区包括荔湾、天河在内的多个区域表现坚挺,成交量并未在“春节月”大幅减少,一定程度上可证明中心区以本地、改善型客户为主,春节月对其购置计划影响较少。据悉,由于2月份广州一手供应板块相对集中在东、南部,因此亦引导买家往增城、番禺以及南沙置业。该月十大成交热盘中,增城有6盘上榜,来自永和、石滩、朱村等热门板块的项目共计成交952宗;南部成交较多项目有番禺大盘亚运城、南沙滨海花园、阳光城丽景湾等。

  中原地产企业传讯部何嘉丽分析指出,从整体而言预售证减少受春节假期时间变化影响,2016年、2018年春节假期均为2月,而2017年春节假期为1月,加上当时楼市热度较高,开发商密集推货以迎合市场需求。反观2018年,由于春节假期较晚,不少意向买家仍处于假期回流阶段,从而影响开发商推货计划。

  统计显示,2月广州一手住宅新批供应量为2668宗,环比下跌超6成,外围区除南沙外均出现不同程度的供应量减少,新货不足同样对买家购置欲望产生影响。

  受供应量大幅减少影响,截至2月底全市库存量、消化周期环比均出现轻微回落,但仍保持在10个月以上。从各区库存情况来看,中心六区除黄埔外,消化周期均保持在10个月以上;外围区中除增城外,其余四区消化周期普遍在10个月以上。

  二手楼市:交投冷淡,学位房是亮点

  适逢传统春节假期,2月二手住宅市场交投整体冷淡。记者了解到,春节假期导致看房客明显减少,从而影响到2月整体的成交量有明显下降,但在成交均价上有略微升幅,估计节后的成交量会随着返穗人潮而渐增。

  “受到春节假期的影响,部分准买家的观望情绪浓,致使站前路板块看房客户减少,因此成交量有所下降,但成交价格与上月持平,并无太大变化。”中原地产环市西路分行高级营业经理张文田对记者表示,正月十五过后,二手市场的交投量会开始逐渐回暖,之前犹豫不决的看房客有可能会主动出击。此外,张文田介绍,该板块的成交多以散盘为主,以南京路小区和荔新大厦为例,目前均价约4.5万元/平方米,总价在300万元左右。

  相对而言,由于小学报名的临近,不少带省一级学位的二手房成为淡季中的抢手货。据了解,带协和小学学位的二手房受到不少客户青睐,但放盘量并不多,一至两房最为紧缺,不少买家趁着春节带着孩子看房。另外,淘金北小区一套98平方米的三房单位,对口省一级中星小学,年前业主的放盘价约498万元,也引起了不少买家的关注。据悉,该板块主要热销的二手盘有华侨乐园、淘金北小区及淘金路散盘。目前华侨乐园的放盘量最多,有面积76~85平方米的两房及面积113平方米的三房,均价在4.5万~4.8万元/平方米不等。

  此外,有的片区由于配套齐全,成了换房一族亲睐的对象。中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明告诉记者,该片区2月份的交投较上月有所回落,但放盘量反而增多。据其分析,目前买卖双方的心态较平稳,业主的放盘价较贴合市场均价,而客户方面,经过大半年的政策过渡期,观望状态也慢慢减弱,开始积极入市,近期的客源比上月增多。目前,面积40平方米的一房及55~90平方米的两至三房比较热门,价格区间在200万~450万元的成交居多。

 租赁市场:房东降租抛橄榄枝

  2月适逢春节放假期间,不少外来务工人员都返回老家,租赁市场的房源也徒然增加。面对传统的租房淡季,不少房东不希望房子空窗,有的甚至降价放租。

  中原地产世纪中分行营业经理赵青威告诉记者,在荔湾康王路板块,2月的租赁市场进入淡季,成交量及放盘量都较少,价格方面,则是年前微下调,年后略有上升态势。如此前一套富力广场的单间,放租价约3000元/月,由于业主并不想春节期间空置房子,因此将租金调整至2800元/月。而对于年后租价上涨100元~200元/月,赵青威表示,涨幅实属正常现象,只不过是恢复至年前的水平。

  此外,部分租客的约期满后不打算续租,导致市场上租房盘源增多,以热门租盘富力半岛花园为例,一房租价在2600元/月,两房租价约3200元/月,三房则约3800元/月。其中面积65平方米的两房最受客户青睐。地产经纪建议,在节后租房的客户多留意屋内的装修和设备,了解清楚房屋周边的环境等。