1994年,经过前两年预热,中国全面进入了改革开放攻坚阶段的关键年。在接下来的两年里,中国宏观调控成功实现,创造了举世瞩目的经济软着陆奇迹。

  1994年,作为承前启后的重要年份,每个脚印,都映射出中国为发展经济而做出的艰辛努力。

  1994年,经济制度得到了重大突破,中国市场希望与国外信息得到交流,这是早期互联网的需求。接纳、拥抱、接入互联网,大胆地试,大胆地闯,种种举措无一不体现中国与世界接轨、与先进文化联姻的渴望。

  这股渴望,也流入了正在发展中的房地产行业。《中外房地产导报》 1994年20期中提到,1994年5月28日至6月1日, 深圳市政府在香港成功地举办了“94 深圳房地产(香港)展销会”。这次展销会成交总金额达11.15亿港元,成交总面积达8.85万平方米。

  硬币都有两面。尽管此举出于解决深圳房地产供大于求的市场现状,以及迅速回笼资金的需要,却也在另一程度上开创了房地产营销的先河,为走出国门,面向国际给了前情铺垫。

  就在香港展销会成功落幕的第六天,中国房地产业首次进入由联台国亚太经协会和中国贸促会主办的第五届亚太国际贸易博览会。

  当时资料记载,“此次博览会是中国房地产首次参加的国际性展览会。中国有100多家房地产企业参加,并且有土地使用权转让出让、租售楼宇物业代理、项目开发等多角度、深层次的交流与合作。在此次博览会上, 中国的房地产展获得了圆满成功。”

  然而,1994年的中国房地产之路看似康庄大道,实则处处荆棘密布、时时有暗流涌动。我们从年初《人民日报》的两篇评论员文章《防止房地产业盲目发展》、《基础建设也要量力而行》,便不难看出这一年的政策调控基调了。

  从数据来看,1994年的楼市刚刚走出前一年“国十六条”、“海南泡沫”的负面影响,承接1993年下半年的调整而继续收缩。

  图片来源:香港联想控股有限公司投资发展部

  根据香港联想控股有限公司投资发展部的一份报告指出,1994 年国内房地产市场1—6月平均增长率为43.9 %,比1993年同期下降近100个百分点 ;7、8月间有所回升,四季度又趋淡静。全年增长率约为40%左右,相对1992、1993 年三位数字的增长速度有相当幅度的回落。

  不过,“1994年房地产业虽仍有4O%-50%的增长,但主要投资为1992年、1993年结转的在建工程,新开工项目为负增长。从统计资料看1—9月商品房完成投资增长58.1%。施工面积增长36.7%。销售额增长63.8%,自3月以来新开工面积出现负增长。9月份新开工面积增长率为负9.4 %。”

  除了宏观层面环境变化之外,1994年房地产行业有两个现象也引起世人关注。

  第一个现象是闽企崛起。继广东开发商大量涌现之后,福建房企也迎来诞生井喷潮。世茂、禹州、明发先后登上历史舞台,此外,包括丰隆这类由福建人创办的海外公司也加快在中国房地产行业布局。

  另一个值得注意的现象,则是大学已然成为创业搭档主要平台。从郭广昌到周忻,从宋卫平到叶惠全,很多地产公司核心高管团队都以高校校友为班底,这种案例在我们《地产30年》后续报道里,也将越来越多。

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  福建人的汹涌创业潮

  沧海横流,方显英雄本色。大戏登场,富力、星河湾、华润、复地、世茂、凯德置地、禹州正式上台。对了,还有刚刚出狱的孙宏斌和他创立的顺驰,将驰骋江湖,与此同时,路劲和绿城这两家跟孙宏斌命运有着密切关系的企业也相继诞生。另外,福建人创办了一家房地产企业,成为这一年的别样风光。

  继1993年合伙成立天力地产之后,李思廉与张力于1994年又一次联手,这次他们终于正式创立富力地产,以收购旧工厂等项目起家。当时的大背景是,广州政府鼓励一些污染企业和解困厂搬离市区。李思廉与张力看好其中的机会,买下广州荔湾区嘉邦化工厂的一块地皮,打造第一个项目——富力新居。

  据张力回忆,当时那块地靠着煤厂,又挨着铁路,谁都看不上眼。“地上面的煤还有一寸多厚,我们把煤一点点铲起来,再用水冲干净。等房子一开卖,每平方米要3000多元,买房的人都排起队来了。”

  有了咬下旧房改造这块同行不敢啃的硬骨头的成功经验,富力一鼓作气,在旧改路上一往直前,先后又陆续收购了铜材厂、殡仪馆、建材厂、硫酸厂、风机厂和锅炉厂项目,也就是今天富力的代表作—富力广场、御龙庭、富力半岛花园、富力千禧花园、阳光美居和富力现代城。

  业界甚至流传着这样一句话,“每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”。这种勇猛带来的结果是,1999年,成立刚满5年的富力成了广州市民企纳税冠军;2001年,富力地产建设的大型旧厂改造项目,总面积超过250万平方米。

  从1982年下海,到1994年,此时的黄文仔已经整整做了12年钢材贸易。也就在这一年,黄文仔全面投身于房地产开发业务。

  1994年6月,黄文仔决定推行“资源共享,共同作战”的经营方针,对集团化公司进一步改组。同年7月,黄文仔正式创立宏宇企业集团,自任董事长兼总经理。

  宏宇成立之后第一个项目是建筑面积20多万平方米的宏宇广场,于1996年推向市场。同年,星河湾成为广州市第一家私营股份制企业集团。

  只不过,相较于2000年令黄文仔声名鹊起的广州星河湾,宏宇广场仅仅是小试牛刀,而黄文仔的房地产开发天赋将在此后的星河湾项目上大放异彩。

  1994年,北京。香港华润创业有限公司注资当时的北京市华远房地产股份有限公司,由此开始了华润集团在内地拓展地产业务的历程,并在1996年10月以华润置地的名义赴港上市。

  这是华润置地的由来,华润通过华远获得了进军内地房地产市场的平台,而华远通过华润打通了境外融资平台。

  七年后,华润集团及其关联公司通过协议方式收购北京市华远集团公司及其下属公司和其他部分法人股东所持有的股权,公司亦正式更名为“华润置地(北京)股份有限公司”。

  歌德曾经说过:“决定人的一生,以及整个命运的系统的,在那一瞬间”。在往后孙宏斌的每一次回忆中,多多少少都带了点对联想时代的缅怀。

  1994年,孙宏斌再次回归墙外的世界。他跟柳传志,惺惺相惜,一笑泯恩仇后,拿着柳传志赞助的50万,风风火火回到了天津,成立了顺驰。

  没多久,顺驰就成为了地产中介老大。至于顺驰的疯狂、融创的崛起,生意场上的收购巨人,这些都是后话。孙宏斌,这位“要输,就输给追求”的人,在往后《地产30年》的记录中,定当毫不吝啬给予大篇幅的镜头。

  1994年,孙宏斌才刚创办顺驰,巧合的是,日后收购顺驰的企业也在同年诞生了。

  1946年出生于上海的单伟豹,16岁随父母移居香港,1982年回内地投资。1994年,单伟豹之父早年创建香港惠记集团与AIG(美国国际集团)亚洲基础设施基金合作成立路劲基建,单伟豹担任董事局主席,其弟单伟彪担任执行董事。这家主营收费公路起家的公司,在中国拥有5条高速路,总 里程约340公里。

  2003年,单伟豹成立了路劲地产集团有限公司,进军房地产。第二年,路劲地产投资第一个房地产项目——广州隽悦园,开始迈出大陆房地产市场第一步。

  2006年7月,被疯狂扩张击垮的顺驰已经到了弹尽粮绝的地步,资金缺口5-6亿,负债高达30多亿。2006年9月,无路可走的孙宏斌将顺驰卖给了单伟豹,路劲以12.8亿元将顺驰旗55%的股份尽数收入囊中,这场当年“中国房地产业有史以来最大并购案”,也一举奠定了路劲地产全国化发展布局。

  耐人寻味的是,在签约仪式上,孙宏斌对志得意满的单伟豹心有不甘地说了句:“你买了个便宜货。”或许这个相当低廉的价格,也为日后双方的反目埋下伏笔,此事在之后《地产30年》篇章里还将详述。

  人生是一场有规律的阴错阳差。另一位在数十年后同样与孙宏斌有着并购纠葛的人物也在1994年选择了创业,这就是宋卫平。他在这一年从珠海回杭州,当时身无分文。

  珠海七年,并没有磨平宋卫平的斗志,相反,他的人生目标越发明确。他后来以“充分体会到谋生之艰难”概括这7年的心路历程。

  1994年,宋卫平回到杭州,筹备创业。他从朋友处借了15万元,于1995年1月6日正式成立绿城。

  后来又向朋友借了300万元来投标项目和买地,并以丹桂花园起家。五年后,绿城开发了九溪玫瑰园别墅,并由此奠定了绿城在高端房地产领域的地位。

  对了,1998年,与宋卫平同年毕业于杭州大学的老同学寿柏年将加盟,他俩组建成绿城一致行动人,寿柏年也因此成为后来与宋卫平共同抵御孙宏斌的坚定同盟。

  宋卫平创建绿城的过程,我们在《地产30年》之1995年篇章里将重点描述。

  是金子,总会发光的。这句话用在今日闽系高歌猛进的抱团打法身上,再也合适不过。这一年,禹洲地产在厦门成立。

  它的创始人林龙安,刚刚迎来了自己三十岁生日。过去的六年,他从集美财经毕业,又在中国科技大学深造并获得工商管理硕士学位后,被分配到厦门市财政局工作。

  而立之年,林龙安意识到,自己该干点什么事了。下海后,他从南山路的禹洲新村淘到了平生以来的第一桶金,下一步便是收购华侨海景城,从此走上一条优等生之路。

  林龙安回忆,早期的住宅产品并不注重小区的园林和绿化,禹洲新村率先打出“推窗一片绿,我家在禹洲”的理念,首开护坡垂直绿化先河。

  “公司起步时只有七八个人,那时候房子不好卖,刊登的广告都是我自己构思、推敲的,我既是策划员也是营销员,带着楼盘宣传单到街上发。”最难过的时候已然过去,如今,禹州地产正式向千亿规模发起冲击,蒸蒸日上。

  1994年,同为福建人的许荣茂毅然挥师北上,在北京房地产低谷徘徊之际,他迅速逆势布局,一举拿下多个项目,紫竹花园、亚运花园、华澳中心、御景园等项目后来都成为北京家喻户晓的高档外销公寓。另一个经典之作是他拿到了令人梦寐以求亚运花园,这是一幅多达10万平地块,堪称“钱”途无量。

  或许是在北京亚运花园的成功,让许荣茂念念不忘,以致于多年之后,他旗下的世茂联手中信,于2010年一齐入主广州亚运城,跟富力、雅居乐、碧桂园组成联合体,共同开发当时总价高达255亿的中国最大地王项目。

  许荣茂的崛起并非偶然,早在70年代他就跑去香港发展,白手起家,从药店伙计,到工厂打工仔,一直到证券经纪人,几经周折,终于自己开了家金融公司。1981-1983年,他只有了两年时间,就赚到人生第一桶金,身家上千万。

  手握重资的许荣茂随后几年开始投资实业,在香港、深圳、兰州等接连开设工厂,帮美国人做加工,成衣后贴上别人的标签,再销往美国,这种为他人做嫁衣的加工业,员工多管理难,业务大利润低,更重要的是缺少成就感。

  于是,在1989年,许荣茂转型做房地产,在别人还没重视内地房地产的时候,他投巨资在自己的家乡启动一系列开发,兴建了振狮开发区、振狮大酒店、福建武夷山度假村、闽南黄金海岸度假村等多个标志性项目。

  1994年,上海世茂股份有限公司的前身“上海万象(集团)股份有限公司”于1993年拿到上海批文,批准采用社会募集方式成立股份公司,1994年2月4日在上海证券交易所挂牌上市。上海万象也许很多人比较陌生,但如果说起中国百年老店品牌恒源祥,可能无人不晓。

  1994年,凭借“恒源祥,羊羊羊”这句简单粗暴的广告语,恒源祥出乎意料地异军突起,这个万象旗下子品牌一时之间传遍大江南北,迅速让国人记下这个靠做羊毛起家的服装企业。

  2000年8月24日,许荣茂以1.44亿元从万象股份第一大股东黄浦区国资局购买26.43%的股权,成为万象股份的第一大股东。此后万象更名为世茂股份,从此这家以恒源祥闻名的公司将过去的主业转型为房地产业。随后,恒源祥业务从世茂版图中剥离。

  同样从香港回福建创办企业的人里,不止有许荣茂,还有黄焕明。1963年出生的黄焕明,是福建泉州人,家中兄弟四人,他排行第二。考上大学后,黄焕明来到厦门大学念书。1985年刚毕业,他就只身前往香港发展,成立了明发集团。1994年,已经在香港小有成就的黄焕明,回到福建,与弟弟黄庆祝成立了厦门明发集团。

  凭借黄焕明特有的商人敏感,他提前察觉到厦门房地产市场的商机,逐步以厦门为大本营,开始在大陆的发展。1998年,厦门前埔规划还未清晰,黄焕明便抢先布局开发了13万平方米的明发国际新城。

  2002年,厦门莲坂旧城改造地块出让,地块要求受让人须引进4家国际连锁知名企业,该条款被外界解读为是为大连万达集团量身订制,但出人意料的是,明发半路杀出,一举拿下这个后来被开发成明发商业广场的项目。为此,明发也将战略重点由住宅地产转向商业地产的开发和运营。

  2009年11月13日,明发集团在香港上市。这也是继宝龙地产、禹洲地产之后,厦门第三家在香港上市的民营房企。

  1994年,中国东部热闹非凡,西部也不甘寂寞。

  1994年6月28日,协信集团的前身重庆协信实业总公司成立。翌年其开发的首个项目重庆纺织宾馆南楼建设工程竣工。1998年6月,重庆协信实业总公司更名为重庆协信(集团)有限公司,进入规模集团化的发展阶段。

  在重庆本土房地产巨头龙湖、金科相继上市后,作为重庆前三的房地产企业之一,协信上市进程一直备受关注。2016年11月,绿地集团公司董事长张玉良和协信集团董事长吴旭联手筹划收购重组,前者以“股权收购+增资”的方式取得协信远创40%的权益。

  2017年7月4日,太原历史悠久的上市公司狮头股份公告显示,第一大股东陈海昌将其持有的上市公司11.7%的权益全数转让给了协信远创,协信一举成为狮头股份大股东。

  这桩交易,让绿地可在重组完成后,把部分商业地产和产业地产运营交给协信远创,而协信则凭借绿地的优势完成资本市场对接,也向上市迈出坚实一步。

 2

  大学成创业搭档主要来源平台

  年年岁岁花相似,岁岁年年人不同。在自然界里,每一年有新生,也有落败。这个规律地产界也一样适用。

  杨国强、许家印在摸索中前行,前者找到碧桂园独特的地产+教育发展模式,后者找到其扬名立万的创业城市——广州。而周忻、郭广昌、叶惠全,则把大学认识的好兄弟、好伴侣发展成创业搭档。

  创办两年的碧桂园,解决了当初的“围城之困”后,逐渐摸索出自己的一套营销法则。为促进项目销售,杨国强提出针对未来业主的核心需求,建设一所高品质的社区学校。

  这就是位于顺德的广东碧桂园学校的由来。1994年9月1日,该校正式开学。这也是中国大陆最早一批引入IB国际教育的学校之一。同时,这种名盘+名校的模式也开创了中国教育地产的先河。

  这一年,碧桂园还创办了两个“第一”。碧桂园车队组建成立,开通了顺碧——锦汉停车场、顺碧——南沙港两条线路;碧桂园也是第一个将“五星级的酒店式服务”引进楼盘小区管理中。

  同样在这片广佛大地上,还有一个值得关注的人物。1994年,许家印终于来到广州,涉水刚刚兴起的房地产业。他带上一部标致车,跟司机、出纳、业务人员等4个人,踌躇满志地来到了广州,成立了一家名为鹏达的房地产公司。

  经过不到3个月的努力,许家印完成了两件大事。一是通过银行贷到了2000万元的启动资金; 二是收购了一家公司,取得了一个名为珠岛花园的地产项目。

  这个项目有两个亮点:一是“小面积、低价格”,在当时以大户型为主流的广州楼市独树一帜;二是速度快,效率高。据当时媒体报道称,“项目需要的108个要盖的公章,当年全部搞定,实现当年开工,当年销售,当年**。”

  距离许家印与他的恒大帝国成立,还有两年时间。许家印说,“先前一点都没有过房地产经验,连什么是容积率我都不懂,就这么边学边干起来了。”

  1994年,在许家印转战广州之际,凭上海好莱坞项目一炮而红的周忻心血来潮,跟他的老搭档朱旭东提议:“不如我们一起开家公司卖房子吧。”从此,这对“好基友”就风风火火投身到房地产创业大潮中。

  为了给公司起个好名字,两人也颇费心思,用各自己名字中一个字的谐音,来命名即将诞生的企业。于是,“万欣房地产咨询公司”和一家“旭阳广告公司”应运而生,这也是现在“旭阳万欣”公司的前身。

  周忻赚取人生中第一桶金的过程跟冯仑、潘石屹早期发家有点类似,来钱快得出人意料。新公司成立不久,周忻找到一个台湾客户,一边应酬一边谈合同,随后让朱旭东带着台商去现场看地。

  就这样,他俩联手把这张大单签了下来。有意思的是,当时的周忻已经喝醉了,以致于多年以后,也没真正弄清楚那块地究竟在哪。

  1994年,与周忻同在上海滩的郭广昌创立复地。1989年从复旦大学毕业后的郭广昌一直在静待时机,南巡之后,他敏锐意识到机会来了,他找来梁信军等人,说服老师借来8万元,开始创业之路。

  他创立的第一家企业,取名上海广信科技发展有限公司,“广信”之名,分别从郭广昌和梁信军名字中各取一字。

  有“中国巴菲特”之称的郭广昌确实眼光独到,公司成立没多久,就赚到第一桶金。1993年,台湾元祖食品公司进入上海,想找专业咨询公司为其发展出谋划策。广信最终获得合同,并出色完成合作任务,彼时仅25岁的郭广昌赚到了人生第一个100万。

  初战告捷之后,汪群斌、范伟、谈剑陆续加入郭广昌和梁信军的团队,由此“五剑客”正式成型。因为这五人都是复旦大学毕业,所以,广信也由此改名为复星,外界解读为“复旦之星”,简称为“复星”。

  1993年,刚刚组建的复星代理主打“留学家庭”概念的第一个楼盘鲜有人问津。郭广昌灵光一闪,想到相关机构有老同学关系,可以拿到留学人员的详细家庭住址。于是,他就这样把广告挨个送上门去,开启了房地产行业的精准营销。

  到了年底,这个项目为复星赚到了第一个1000万元。房地产高额利润,让郭广昌做出重要抉择,重点开展房地产业务。1994年,郭广昌创办复地集团。

  周忻和郭广昌各自在大学时遇到创业好兄弟,叶惠全则在大学里结识创业好伴侣。

  1994年,叶惠全刚从暨南大学毕业没多久就选择创业。专业国际经济出身的叶惠全在校时,就利用每个周末到学校附近的西餐厅做服务员,赚生活费。

  这种“炒更”的做法在1990年代初中国大学里还是相当少见,但是在暨南大学这所拥有众多港澳台学生多元文化交汇的高校里,这种经济独立意识却是普遍现象。

  得益于学生时代的历练,24岁的叶惠全从广州回到家乡东莞,创办了东莞市惠美装饰工程有限公司,从装饰行业切入,逐步向房地产开发挺进,并于1999年开始加入房企大军行列。

  2006年,他正式成立了中惠房地产集团有限公司,2008年叶惠全将公司更名为中惠熙元房地产集团有限公司。2016年,叶惠全把企业总部从东莞迁至广州。

  叶惠全在艰辛的创业历程上,最后能闯出一条路,更重要的是在暨南大学期间结识了余丹云。叶惠全认为这是母校赐予他人生“最大的收获”。

  余丹云之于叶惠全不仅是生活中的夫人,更是创业上的伙伴,这对夫妻档分任中惠熙元董事长和总裁重要职务。

  1994年,另一家同叫“中惠”的公司诞生了,这就是翠屏国际的前身香港中惠集团成立,当年在内地设立首家公司——中惠(江苏)装饰园林工程有限公司,以建筑装饰工程业务为核心。

  1995年翠屏国际在内地设立第一家房地产公司—中惠(南京)房地产开发有限公司,正式进军房地产行业。2008年,中惠更名为翠屏国际控股有限公司。目前,翠屏国际业务已经覆盖江苏、广东、海南三大区域,近10个大中城市。

  在深圳,这一年有一个人,三家公司与房地产扯上了关系。其中,早年供职于深圳市政府的李晓平下海了,1994年开始从事房地产行业,任职卓越集团总经理至今。

  同时,1月份,招商地产与蛇口中建发展有限公司在深圳蛇口联合开发海景广场,这其中创造出了市场公认的生活与产业结合互动的“蛇口模式”。因为,该项目运用了集公寓式办公单元与商贸娱乐为一体的高层建筑模式。

  另外,成立不久的京基地产也慢慢步入正轨,从深圳第一个岭南风格住宅典范项目碧云天,到深圳新地标建筑京基100,先后开发了一系列大型高尚住宅和五星级度假酒店,并积极开拓商业地产。

  同在深圳,中航地产在深交所改组上市,并先后完成了物业、酒店、地产三大业务的整合重组工作。然而,连续数年的战略错步导致该公司只能依靠剥离非核心资产,提振业绩。最后,以23亿的对价被保利地产收购,令人唏嘘不已。

  对岸的香港,并没有预期的风平浪静。1994年,李泽楷正式与家族事业分道扬镳。后来他回忆,当年他选择独立门户时,父亲曾以和黄行政总裁的职位挽留他,但被他拒绝。

  四大家族的故事,从来都是挨着个发生。早年一度盛况辉煌的新鸿基在1994年香港经济有所起伏的时间段,竟也使得自身的毛利率始终稳定在40%左右,堪称房地产业的“模范生”。这一年,它的盈利高达103亿港元,员工人数超过1万人。

  值得注意的是,当时香港房地产历经周期性泡沫与低迷的沉浮,新鸿基却利用逢低收购土地的手法进行土地储备,这被认为是新鸿基最成功的发展战略。

  有意思的是,恒隆地产的陈启宗在一次偶然参观故宫后,决定修复建福宫花园。而在他之前,还没有私人出钱修复故宫的先例。没想到的是,从1994年决定复建建福宫花园,一建就是18年。直至2012年中正殿才修复完工。

  人生能有几个18年?也许正如汪国真所言,“到远方去,熟悉的地方没有风景”。

  有来有往,是生意的一贯法则。来自新加坡的凯德集团这一年进入中国市场,目前在38座城市有60余家购物中心。上海来福士广场是其最具代表性的项目。

  1994年,新加坡嘉德置地集团在中国开设了全资子公司——凯德置地,开始进军中国内地房地产市场。这家公司核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融,不仅房地产开发能力强,其公寓业务也是独具特色。

  凯德置地有限公司旗下的全资子公司雅诗阁,是全球最大的国际服务公寓业主和运营商。雅诗阁在全球22个国家、67个城市拥有近25000套公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌:雅诗阁、盛捷以及馨乐庭。

  1994年,同样有海外背景的国浩中国成立了,国浩中国的海外背景要追溯到新加坡丰隆集团。

  新加坡丰隆集团被国内熟知,可能还与新飞有关。凭借在央视狂砸广告,让一句“新飞广告做得好,不如新飞冰箱好”火遍全国各地。

  也是在1994年,新飞集团与新加坡丰隆亚洲的子公司丰隆电器私人有限公司合资,组建新飞电器。其中新飞集团占49%,丰隆电器私人有限公司占45%,而新加坡豫新电器公司占6%。

  2000年,丰隆亚洲收购了豫新电器公司的母公司豫新控股公司,新加坡丰隆遂取代新飞集团成为新飞电器新的控股股东。2004年,新飞电器将49%的国有股权转让给新加坡丰隆亚洲股份有限公司。至此,丰隆全面控制了新飞电器。

  新加坡丰隆集团由福建人郭芳枫创建,早在1928年他就到新加坡发展。二战前,他的另外三个兄弟郭芳来、郭芳改、郭芳良也陆续到新加坡,于是几个人合伙开了间“丰隆公司”,从事五金、建材、胶园等经销行业。二战后,在新加坡恢复建设过程中,丰隆依靠收购、转卖剩余军需用品迅速完成原始资本积累,成为当地知名企业。

  1963年,马来西亚联邦成立,郭氏兄弟设立了“马来西亚丰隆有限公司”,主要业务包括建材贸易、生产制造及经销、银行及金融服务、房地产开发及投资、酒店和休闲服务业、资本投资等。1965年,新加坡脱离马来西亚独立,于是,新加坡丰隆和马来西亚丰隆就此分家。

  马来西亚丰隆集团在当地扎下根之后,开始了向海外扩展。70年代末、80年代初,成立了海外丰隆(香港)公司,并将收购回来的道亨银行和恒隆银行合并为国浩集团,并在香港上市。

  国浩集团随后又在新加坡设立国浩房地产公司,重点主攻房地产开发。随后,国浩房地产业务遍及新加坡、中国、马来西亚和越南。而国浩中国便是国浩房地产在中国开设的房地产开发公司。

 3

  房改终于尘埃落定

  如果按时间轴来看1994年这一个年份,更加有趣。

  年初,港澳地区的业内人士组织了一个100多人的请愿团赴京请愿,原因在于1993年末在国务院第12次常务会议上通过的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,他们声称“ 该条例出台严重地挫伤和打击了房地产商投资的积极性”。

  7月1日,中国第一部公司法正式实施,核心内容就是厂长、经理要按照公司法来管理企业和建立新的管理制度。

  7月5日,《中华人民共和国城市房地产管理法》千呼万唤始出来。该法对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等都作了详细的规定,为房地产走上法治轨道提供了法律依据。

  7月18日,《关于深化城镇住房制度改革的决定》正式颁布执行。至此,由国务院直接领导下的全国城镇公有住房制度改革,使1994年成为中国房改决策年。

  看过《地产30年》系列的朋友应该就知道,从1979-1985年的试点售房;到1988年中国第一次全面启动住房改革;到1990年上海房改、公积金制度萌芽、提租补贴模式渐晰;再到1991年第一次全国房改工作的全面推进、国务院先后批复24个省、自治区、直辖市的房改总体方案,进入以售带租阶段,这期间历经的故事远比历史资料记载的来得更多。

  回到1994年这个七月,18天内,两部法律、一项决定的连续推出是一个非常敏感的信号。它似乎在提示着人们,接下去的日子将会发生一点变化。

  在这一信号的影响下,有两个新型观念正在产生。一是房改房。私房可以上市买卖,公房作为计划经济的产物退居幕后。随着人民生活水平的提高,以旧换新、以小换大、入住新房成为老百姓购房自住的最佳选择。

  二是住房公积金制度开始全面建立。住房公积金稳定的储存积累,增强了职工购房的支付能力和消费信心,改变了解决住房“靠政府、靠单位、靠企业”的观念,攒钱买房、贷款买房观念深入人心。

  然而,政策的推行在当时的中国仍然是一个大问题。以《城市房地产管理法》为例,该政策本意是抑制暴利投机活动,规定超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。

  实际上,这在某些地区根本行不通。香港联想控股有限公司投资发展部的报告指出,“凡土地供应过量的多为当年出现投机狂潮的南方沿海地区,泡沫破灭后无一例外陷于萧条,征收闲置费对被套在地产上的投资者已雪上加霜,而无偿回收更难以实行。”

  尽管如此,到了八月,国务院还是在北京召开了全国土地使用制度改革工作会议。这次会议是对近几年来我国土地使用制度改革工作的一次大检阅,它通过总结近几年来土地使用制度改革所取得的经验, 研究和解决在市场经济条件下如何深化改革, 提出了加强土地管理切实保护耕地等六大问题。

  时间往后挪到年底,终于可以歇口气。深圳,是个好地方,因为它有许多的先例。

  9月18日, “中国房地产估价师学会” 在深圳宣布成立,对房地产价格的规范、约束体系将起到重要作用。

  同期的世联,也在这一年举办了“1994年深圳小套型住宅展销会”,是早期展销会营销的代表。历史资料记载,当时世联制作了一批名片大小的广告卡片,内容是世联集中推出多套实用的小户型。

  还有,来年即将入市的“凡在关外购房,能够随房子带一个深圳户口”这一政策,持续了整整八年,才在2003年宣告终止。

  在广州,1989年成立于香港的经纬物业;1993年成立的同创卓越、珠江恒昌;1994年成立的广州中原地产等一批房地产中介公司早已在行业内搅弄风云。再往后,1995年成立的合富辉煌、1997年成立的中地行也即将亮相。其中经纬、中原、珠江恒昌等早期的主要人马大多来自香港,他们也把香港房地产中介的成功运作经验带入广州乃至大陆楼市。

  年尾的北京,中华工商时报披露,北京首次房地产拍卖会在北京亚运村国际会议中心举行。这次拍卖的是北京工业大学经济管理学院原址, 面积9677.6平方米,土地用途为写字楼、公寓兼商业、餐饮、娱乐业, 土地使用期为50年。这次不动产拍卖之所以引起大家广泛关注是因为,竞得人在获得该处房地产后, 又可以按照新的规划重新建设。

  从年头到年尾,一系列宏观紧缩政策使内资房地产企业压力颇大。这也使得外资成为1994年各地房地产业的活跃力量。其中,北京房地产业在利用外资数量方面得到飞速发展,于1994年达到了历史性高峰;往后三年共批准外商投资房地产企业 164 家,总投资额34.66亿美元。

  最为知名的便是中国和新加坡两国1994年在苏州共同设立的苏州工业园区。这个中、新两国间最大的政府合作项目,从一片荒地发展至今,苏州工业园区连续多年名列中国开发区利用外资第一位。

  同时,于12月14日正式动工修建的世界上最大的水利枢纽工程——长江三峡大坝,也引起众多投资者到湖北投资的兴趣。

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  资本魔力

  企业与资本对接的时刻,如约而至。

  1992年底中国证监会成立,随后批准第一批公司到海外上市。同年10月9日,中国迎来第一家海外上市的企业——华晨金杯汽车,地点纽约证券交易所,发行价16美元,当年11月底升至33美元。

  紧接着是中国中策轮胎、上海摩托车依次远赴太平洋彼岸,这波以国企制造业为排头兵的海外上市潮在1993年7月达到巅峰。以青岛啤酒为例,这家在香港上市的中国首家H股企业,当时39家外国著名投资公司都想拿下它的代理权,最终认购率也超额200倍,股价一度高达14港元。

  

  随后还有上海石化、马鞍山钢铁,仪征化纤等8家通过全球存股证方式和美国存股证方式分别在全球和美国纽约证券交易所上市。

  许多年后,人们习惯性将这第一波上市潮归结于以下两个原因,“中国制造业有较长期的历史,基础比较雄厚,而且中国政府对制造业一向大力扶持,国际投资人看好中国巨大的消费实力。”

  转眼两年过去,到了1994年是联想发展得最为关键的一年。它成功在香港上市,改变了联想公司的治理结构,中科院占65%,保证了大股东的利益,又实现了管理与国际接轨。

  1994年7月30日,中国证监会会同国务院等有关部门,强力出台一系列激励资本市场的新措施。受重大利好政策刺激,8月1日中国股市经历了近乎疯狂的一天。当天,沪、深两市飙升均达到30%以上。

  然而,资本市场的游戏规则无异是一场博弈。选择了它,也意味着与虎谋皮、刀尖上跳舞。这一年万科爆发“君万之争”就是一个典型。

  刚刚完成B股上市的万科,并没有当初A股的一帆风顺。当时,市场对B股并不看好,承销又采用包销制,认购寥寥。万科B开盘后,上市价仅为每股9元,而成本是每股12元。它的主承销商便是张国庆领导的君安证券,后面积压了1000万股在手上。

  这为后来的“野蛮人入侵”埋下了伏笔。为了拉高出货,君安证券选择制造万科“被收购”题材,以推高股价,然后乘机出货减亏。

  1994年3月30上午10点半,张国庆亲自上门告诉王石,君安已经联络了万科的部分股东准备对万科的经营战略投不信任票,并建议改组董事会,两个半小时后召开新闻发布会。

  君安证券在全文一万多字的《告万科全体股东书》中,指出了当时万科存在的经营弊端:万科的产业结构“分散了公司的资源和管理层的经营重心”,已经不能适应现代市场竞争。君安证券等股东要求对万科业务、管理层进行重组,并推荐8-10位董事候选人进入董事会。

  万科股票停牌的四天后,王石查出君安高层在暗中建“老鼠仓”,总计购买了2000万元的万科股票,想通过炒作套利,这一发现让君安发难的正当性受到了质疑,王石从而争取到北京证监会的关键一票。

  4月4日,万科召开新闻发布会宣布战斗结束,万科在深交所复牌,万科股票涨停。由此,中国企业史上股东与董事会的第一次直接对抗,以君安证券落败结束。然而,王石恐怕怎么也想不到,这仅仅只是万科在资本狩猎场上战争的开始。这个中国企业发展史上最值得骄傲的公司标本之一,在日后遭受了更为严峻的情怀与资本双重拷问。

  回到1994年的资本大戏,君安因自身的破绽,夺取万科控制权的图谋未能得逞的同时,也迫使了王石正视万科的多元化与专业化战略选择。然而实际上,王石早在万科B股上市的筹划会上,对这问题已经有了自己的想法。时任香港渣打银行基金经理的年轻人,曾经瞪着大眼睛问王石,“王总,你们万科到底是做什么的。”

  “我回家拿计算器好好算了一下账,把万科1984年到1994年的贸易盈亏相加,结果得出来是负数。”

  谈不上主动或者被动,在以后几年,王石给出了这道选择题的答案。他卖掉了饮料公司、扬声器厂和供电服务公司,一心只做房地产业务。

  宁高宁曾经对此评价,“在成长的道路上,万科几乎犯过所有可能犯的错误,可是它是幸运的,幸存者的幸运在于,他们在错误还没有把他们毁灭的时候醒悟了。

  

  尾声:

  当2017年我们落笔写下1994年篇章的时候,正好是iPhone面世十周年。然而人们对iPhoneX趋之若鹜的同时,是否还有人回忆起诺基亚曾经的辉煌?

  诺基亚与苹果,代表的是两个时代碰撞。有意思的是,从第一代iPhone发布到如今iPhoneX风靡全球,苹果公司用了十年;而诺基亚从1994年上市全球第一款GSM手机,打通了中国移动通信历史上第一个GSM电话,到2014年正式退出手机业务,只用了20年。

  寒来暑往,**见证了每家企业的一小步,也见证了世界的一大步。对于70后乃至90后来说,诺基亚不仅是过去的电子产品代表,也是小时候最深刻的记忆。

  一场来自通信社交领域的巨大变革,在中国大地悄然兴起。1994年,诺基亚1011上市。从这款产品开始,诺基亚移动电话正式有了“手机”这个概念;

  1994年,互联网正式进入中国,成为国际上第77个正式真正拥有全功能Internet的国家。

  时值春夏交接之际,北京风光正好。

  中关村地区教育与科研示范网络(简称NCFC) 工程在1994年4月20日这一天,通过美国Sprint公司连入Internet的64K国际专线开通,实现了与Internet的全功能连接。

  这也是我国最早的国际互联网络。

  一年后,中国第一家网站“瀛海威时空”的广告牌出现在北京中关村白颐路南端的街角处。

  广告牌上赫然写着:“中国人离信息高速公路有多远?——向北1500米。”媒体记载称,作为中国第一家网站,“瀛海威时空”具备很多“超前”的功能。与后期的人人网、开心网等SNS社交网站非常相似。

  这也是一场恰逢其时的巨变。

  20年之后,中央提出互联网思维,一场围绕各行各业的“互联网+传统行业”席卷整个中国经济各个领域,而房地产也随之发生重大变革。

  对了,1994年4月17日,全国足球甲级A组联赛开始,大连万达队荣获该年度甲级A组联赛冠军,开启了此后无人能及的中国顶级联赛八冠王序幕。

  大连万达足球缔造了中国足球联赛上第一个王朝,16年后,随着恒大入主广州足球队,开创了史无前例的七连冠。

  虽然广州恒大中国顶级联赛冠军数比大连万达少了一个,但却连续七年不间断称霸,更为关键的是,恒大参与足球也仅仅八年时间,但已经获得两个亚洲足球顶级荣誉:亚冠足球联赛冠军。上述这两点,八冠王大连万达也未曾做到。

  有意思的是,在大连万达、广州恒大、广州富力、河南建业、河北华夏、北京国安等房企的带动下,中国足球联赛最后演变成中国房地产企业联赛,16支顶级联赛球队背后的金主,无一不是主营房地产或者涉猎房地产开发业务。

  这道连放眼国际足坛都极其**的独特风景线,在往后的《地产30年》里我们还将重点描绘。

  总的来说,这一年中国处于攻坚关键节点,这个古老的东方国度,正在以越来越开放的心态、越来越国际化的胸怀拥抱这个世界。而中国房地产迎来了一个崭新的经济环境。