继重庆龙湖企业拓展有限公司(下称:龙湖)50亿元住房租赁专项公司债获批之后,拟发行住房租赁专项公司债的房企明显增多。

 多家房企拟发行住房租赁公司债

  据记者不完全统计,截至2月12日,继龙湖尝得住房租赁专项公司债“头啖汤”之后,不少房企计划发行住房租赁专项公司债,其中包括:合生创展集团有限公司拟公开发行2018年住房租赁专项公司债,规模为100亿元;广州富力地产股份有限公司拟非公开发行2018年住房租赁专项公司债,规模为60亿元;绿城房地产集团有限公司拟非公开发行2018年住房租赁专项公司债,规模为25亿元,同时,绿城还计划公开发行15亿元住房租赁专项公司债;首创置业股份有限公司拟非公开发行2018年住房租赁专项可续期公司债,规模为50亿元。

  截至12日发稿,在上交所公司债券项目信息平台中,除了龙湖外,前述房企发债项目均处于“已受理”状态。

  据悉,龙湖于去年12月申报公开发行50亿元2017年住房租赁专项公司债券,并迅速获批。资料显示,龙湖此次住房租赁专项公司债募集说明书的签署时间是去年12月1日,该项目获得上交所预审核通过的时间是12月15日,获得证监会核准批复的时间是12月28日。

  与此对应的是,龙湖于去年12月1日同天签署了公开发行80亿元2017年公司债券的募集说明书,但该项目截至今年1月25日仍处在“已回复交易所意见”阶段。

  从龙湖的公司债申报情况看,房企的住房租赁专项公司债明显受监管层青睐。资料显示,在去年7月,住建部、发改委、财政部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。该文件提出,加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台**政策,积极支持并推动发展房地产投 资信托基金(REITs)。

  降低融资成本

  前述龙湖、绿城、合生创展拟公开发行住房租赁专项公司债均披露了募集说明书。其中一个共通点是,对于资金的用途,三家房企均计划将募集资金用于住房租赁项目建设以及补充营运资金。

  另外,三家房企住房租赁专项公司债的期限较长,其中,合生创展的债券期限为不超过5年,绿城为不超过10年,龙湖为不超过15年,且三家房企均表示,“可以为单一期限品种,也可以是多种期限的混合品种。”

  房地产业观察人士指出,住房租赁行业的租金收益率偏低,存在企业投入较大、回收期较长等特点,为此,住房租赁企业的盈利空间较为有限,而创新金融手段,通过专项公司债等方式可以降低住房租赁企业的融资成本。

  易居研究院的一份报告指出,住房租赁企业的成本主要集中在拿房成本、装修改造费用、管理费用、资金成本和税金等方面。当前长租公 寓行业的平均融资成本在8%-10%,从上海两家公租房运营企业此前的运营成本构成看,融资成本占到整个运营成本的50%以上,而租金仅能覆盖运营成本或根本无法覆盖运营成本。

  前述三家房企未在募集说明书中预测拟投 资住房租赁项目的收益、回报情况。但从已披露的项目看,三家房企拟投 资项目均位于北京、上海、杭州、南京等大中城市,且三家房企均表示,偿债资金主要来源于房企日常经营所产生的收入或现金流。

  从具体项目看,三家房企拟投 资的住房租赁项目大多是房企已有项目的一部分。例如,合生创展拟投 资的北京京润水上花园项目,总建筑面积为57.4万平方米,其中,合生创展拟提供租赁住房336套,建筑面积约16.02万平方米;绿城拟投 资的北京五里坨地块项目,总建筑面积为61.98万平方米,其中用于住房租赁部分的产权面积为4.96万平方米。

  有业内人士指出,地产开发企业从事住房租赁行业,可将母公司手中的闲置自持资产进行升级改造,并借助母公司整体的信用进行低成本融资,在降本增效方面有一定优势。