众所周知,2018年,在国家“房住不炒”和“租售并举”的战略下,租房市场将备受关注。


近日,广州市房地产中介协会发布了《2017年度广州住宅租赁市场分析》,其中提到去年广州住宅租赁市场租金上涨趋势未变,下面我们具体来看看租赁市场表现如何。


首先来看重点板块租金:

          


中心区域:越秀区和天河区的租金依旧领跑全市


越秀区

由于生活氛围成熟,教育资源丰富且均衡,越秀区大多板块租金单价高于50元/平方米。好世界公寓、中环广场、小北御景及东风广场等是区域内较为代表性的高租金楼盘,租金单价从80~100元/平方米不等;其中东风东板块租金达到77.32元/平方米,东山口、淘金-建设等板块在65元/平方米浮动。

值得注意的是,在区域租金普涨的情况下,流花-站前一带却受实体经济不佳的影响,有些中小经营商户无法承受高昂的经营成本而选择转型或退市,导致板块住宅租金出现了明显滞涨;


【天河区】

天河区核心板块租金依旧冠绝全市。CBD由旧中轴线向新中轴线迁移,租金也一路呈波浪线走高,天河北板块租金单价达到74.05元/平方米,珠江新城更是冲高至99.31元/平方米,同比2016年涨幅在4%~7%左右。

CBD周边住宅承接了大量通勤白领,科韵路、BRT沿线的员村、车陂-东圃等板块租金在46~55元/平方米之间,较2016年也有逾3%的升幅,但涨幅相对收窄。与流花-站前板块类似,受到服装实体店生意不景气的影响,沙河板块租金走低近5%,是天河区为数不多租金下跌的板块;


【海珠区】

海珠区今年租赁成交有明显减少迹象,而区域内各类租盘充裕,因此租金持稳,未见明显涨幅。新港西、滨江东及滨江中一带成交较去年有所降温,租金同比基本持平。

2016年可谓是万众聚焦的琶洲板块,今年租金却并不见大幅上涨,主要是2016年该板块租金已经大涨近20%,对市场未来有一定透支,对于租客来说,周边地段如赤岗板块选择空间也较大;


【荔湾区】

荔湾区大部分租赁住房以散盘为主,西关、周门及芳村一带为热门租赁板块。区域内2017年楼梯楼的租赁成交大幅减少约15%,电梯楼租赁成交则基本持平,租金窄幅上调;


【白云区】

白云区地域辽阔,外来人口流入较大,租赁市场一向活跃。随着近年来白云新城和广州大道北等板块的快速发展,区域租金的差距也在拉大。新市至桂花岗一带以流动人口及个体商品批发经营户为主,租金在34~41元/平方米左右,租金涨幅仅在1%内,汇侨新城是该片区内租赁最畅旺的楼盘;

白云大道自南往北经过数年的发展,大型优质高档社区林立,无论租赁成交或租金均在逐年上涨,岭南新世界、金碧雅苑及时代玫瑰园是较具代表性楼盘,租金涨幅在7%左右;近年发展迅猛的广州大道北板块,不仅各大商场遍地开花,三号线地铁直达天河商务区,租金亦有优势,有不少天河区通勤白领迁移至该片区;


【黄埔区】

黄埔区与天河区接壤板块一直是市区租赁最活跃的区域,BRT沿线的中山大道、大沙地沿线等承载了很多天河外流的租赁需求。金碧世纪花园、石化生活区及黄埔花园,租金单价在35~45元/平方米区间,性价比较高;纳入黄埔区的原萝岗区,租客以科学园区及国内外大型企业员工为主,承租能力较强,保利林语山庄、万科城及保利香雪山的租金涨幅接近10%,可见区域发展极为强劲;


外围区域:花都区今年跑赢大市,成绩亮眼

【番禺区】

番禺区大盘供应充裕,租金走势和缓平稳。华南板块、钟村板块及南浦板块三足鼎立,租金区间在33~38元/平方米之间,广州雅居乐花园、祈福新村及丽江花园,从户型大小和物业档次选择均丰富多样。


花都区】

地铁九号线在花都呈东西走向,通过连接白云机场接驳三号线北延段通往广州,于2017年底正式开通。受到地铁新线路的带动,以往租赁市场波澜不惊的花都区今年跑赢大市,成绩亮眼。花城路地铁站及马鞍山公园地铁站附近是花都区内租房的热点区域之一,花都雅居乐、大运家园和南航花园等,都是该区域租赁的热门楼盘,租金单价约在24~28元/平方米区间,同比去年涨幅均在6%以上;


增城南沙区】

增城区和南沙区有大批新交付的楼盘,但承租客户增长有限,因此租金未见明显涨幅。增城区标杆大盘碧桂园凤凰城录得租金单价为23元/平方米,同比上涨近4%。


          

           再来看看热门楼盘租金回报率:



对比同一物业2016及2017年的租金水平,可以发现:


1、广州市的住宅租赁市场租金上涨趋势未变,整体上各盘租金调整幅度不大,普遍在5%以内;


2、从成交案例看,租售比即房屋租金与售价比值基本成正相关关系,即买卖单价高的楼盘,租金也一样较高;

3、租金的上涨或下跌与所处位置息息相关,商务区或学区房租赁需求仍较旺盛,因此租金保持惯性向上,而且涨幅相对较高。

          去年在广州投资的外资企业达2.7万家,世界500强企业达288家,其中120家把总部或地区总部设在广州。目前广州的在校大学生总数达到了114万,总量居全国第一。从整体市场来看,去租赁需求增长稳健,多种渠道增加租赁房源。主要表现在四方面的变化:


1、来穗务工人员增长稳定外地农民工和异地就业大学生是住房租赁市场的主力,据广州市统计局公布数据,广州2016年末共有常住人口1404.35万人,预测2017广州流动人口数量将达到886万,呈现持续增长态势


2、住房租赁多种渠道增加房源:2017年是广州公租房供应最多的一年,全年推出公共租赁住房约3.1万套,2.6万名新就业无房职工首次纳入保障。总之,无论是私房或是公租房,租赁房源都比较充裕。


3、共享单车扩大租房半径:遍布各大地铁站和公交车站的共享单车给予了上班族很大的方便,租房选择半径也相对扩大。


4、地铁四条线路齐开通,租客外溢至外围区域:2017年底同时开通地铁四号线南延段、九号线、十三号线首期、知识城线等四条线路,租客的选择半径不再拘泥于昂贵的市区中心。