— 整体市场情况 —

  广州商住商服用地供求情况

  2017年广州商住商服用地累计供应367.7万㎡,较去年增加55%。其中商住用地供应294.62万㎡,商服用地73.08万㎡。

  在《五年供地计划》的刺激下,土地供应呈现明显增加趋势;

  单就商住用地而言供应量比2015年高出12%,但需要指出的是今年宅地供地量与《5年供地计划》中提出的年平均每年475万㎡仍存在一定差距,由此可见“增加土地供应”的目标仍然任重道远。

  供应量增加促使成交量提高,2017年广州累计成交商住商服用地337.21万㎡,同比增加44.1%;其中商住用地成交264.15万㎡,同比增加7成。

  商服用地成交73.9万㎡,同比下跌6%;从统计数据中不难发现今年增加住宅地供应成为重中之重。

  此外,新政对商服产品提出“回顾属性”的要求,因此今年商服地供应基本以定向引资为主,这一方式有利于更好地发挥用地价值。

      从月度情况来看,今年供求最显著的特征为“每月平均”,每一个月份都有一定量用地供应,相比起去年部分月份出现断供,成交仅集中在少数3-4个月的情况,今年用地供求连续性有明显改善。

  整体出让金额

  总出让金突破一千亿,花式控地价 

  2017年广州商住商服用地累计出让金额1105.12亿(仅统计公开挂牌地块),比2016年总额增加86.2%。

  值得一提的是,住宅地出让增加“竞自持”环节,对地块配建面积、溢价严格控制,因此造成今年整体土地溢价率、配建面积均低于往年。

  但今年土拍自持面积总高达11.9万㎡,未来将用于租赁住房建设。

  针对这一“新花式”,开发商未来如何运营自持部分以及成本是否会转嫁至可销售部分,则有待观察。

  各区供求:

  中心区白云“撑起半边天” 外围区百花齐放 

  今年各区供应呈现“中心区白云支撑,外围区百花齐放”的情况。

  中心老区(撇除黄埔萝岗)主要供地区为白云,其供应4宗旧改地共计17.91万㎡,占中心老区(撇除黄埔萝岗)66%的供应量;

  综合国规委公布的编修公示与改造推进情况来看,未来白云仍将有大量旧改地可释出。

  加上北部与花都相连的区域仍属于待开发区域,估计2-3年内白云仍将作为老区供地的主要来源;

  另一方面,越秀、天河、荔湾三区今年住宅地零供应,由此可见中心老区用地紧缺,在广钢、牛奶厂等大规模旧改地出让完毕后,目前中心区供地主要以碎片式旧改地供应为主。

  与中心区相比,今年外围各区均有一定量用地供应且亮点不少,如番禺供应思科智慧城一期地块,为全市首宗“产城结合”用地;

  从化供应的江浦果场地块总占地面积达21.09万㎡,为该区撤市建区以来出让的最大宗用地。

  黄埔萝岗今年商住、商服两类用地“均衡供应”,一方面住宅热门板块长岭居累计供应4宗共30.65万㎡商住用地;

  科学城、知识城两大科技创新区供应9宗共计38.1万㎡商服用地,可见该区在引入人口、开拓产业两方面平衡发展。

  而2017年“第一供地大区”则非增城莫属,该区共提供110.39万㎡商住用地以及4.2万㎡商服用地,该区年内推出如官湖车辆段用地(32.3万㎡)、永宁街长岗村5-7号地块(共26.7万㎡)、朱村凤岗村26-27号地块(22.4万㎡)等巨无霸地块,预计未来1-3年该区一手供应量将会维持较高水平。

  广州TOP10拿地房企排行榜

  仅统计公开挂牌出让地块,广州Top10拿地房企共贡献847.2亿土地出让金,占全年土地出让金总额77%,碧桂园、广州地铁以及保利三家投入均超过百亿。

  其中碧桂园近年积极布局广州市场,除公开招拍挂花费227亿大幅抛离二、三位以外,在并购、合作市场上该房企同样进取。

    

  本地房企“发力”

  中字头企业不再“任性”

  今年地胆房企表现同样抢眼,除保利、万科等千亿房企以外,时代、珠江实业、广物、越秀、方圆、实地6家本地中坚拿地意欲亦十分强烈。

  其共计拿下9宗共计57.2万㎡用地,占总成交量的17%,而去年全年本地中型房企只拿下6宗用地,拿地量近43.7万㎡。

  广州中原研究发展部认为,一方面由于本地房企在广州的开发项目基本进入尾声,因此需要重新购置“面粉”;

  另一方面,今年出让地中部分地块存在大量需要协调的因素,包括与债权人、地块所属村、市政规划等,对于不熟悉广州市场情况的房企而言开发难度较大,而本地房企运作则相对有利。

  此外,而在调控影响下,近年来势凶猛的“中字头”过江龙今年表现低调,以往“一掷千金”拿地的情况亦已不再。

  — 2017广州商住用地市场分析 —

 一.出让面积近三年新高,释放“增加土地供应”信号

  今年商住用地成交面积达264.15万㎡,同比上涨70%,与2015年相比亦增加2%,成交量提升显著的背后体现出官方加大供应的决心。

  针对《五年供地计划》中的目标,目前中心区主要积极发掘“三旧改造”用地,如今年白云、海珠提供的6宗用地均为旧厂改造用地。

    

  外围区则积极开拓“待开发区域用地”,如今年挂牌的花都湖一期用地、南沙东涌2017NJY-9用地、从化江浦果场用地等,上述地块所处片区近5年未有用地挂牌纪录。

  因此今年出让用地带有一定“开拓待开发区域”性质,同时从侧面说明目前广州城市化扩展有提速倾向。

 二.调控干预下“控溢价”“抑地王”,开发商理性拿地

  在全方位调控的大环境下,官方针对“控溢价”“抑地王”出台了一系列措施,主要包括提高出让底价,增加出让条件以及定向销售群体。

  根据统计发现,今年除海珠区外各区起拍楼面价较往年均有明显提高,其中花都、增城两区尤为明显。

  广州中原研究发展部认为,起拍价、保证金比例提高一方面体现了广州用地市场价值提升,尤其像花都、从化等楼市热度处于上升期的市场,出让地价值较以往提高意味着其受认可度提高;

  另一方面,由于底价已处于相对高位,因此房企出价更加理性。

    

  另一方面,广州中原研究发展部针对年内出让的37宗宅地溢价情况进行统计,根据数据显示有16宗用地以底价成交;

  溢价在50%以内的地块有28宗,占总数的76%;

  而2016年出让的27宗宅地中,溢价率超过100%的地块有20宗,占74%;可见“低溢价”为今年出让地一大特点。

  除提高起拍价外,今年出让宅地附加各种复杂出让条件亦属于一大特点。如今年10月一轮土拍,5宗用地要求在出让区内注册公司或带有招商引资要求;

  4宗用地本身已包含大体量配建要求,可见目前出让地除了在资金实力上设门槛外,对于房企招商、盘活自持部分、协调配建部分等综合运营能力要求越来越高。

 

  对于房企而言,由于土地起拍价提高、保证金缴交比例提高、出让条件较以往更加复杂等因素影响,预计未来土地出让竞争将更加集中在部分实力雄厚、开发经验、资源丰富的房企上。

  在“租购并举”“多主体供应”的新市场环境下,诸如长租公 寓、城中村托管、项目综合运营等新领域正受到业界重视,其盈利空间亦逐渐明朗;

  与此同时,过往一段时间房企“重金拿地”导致产品售价过高市场少人问津、盈利空间窄、风险大等问题暴露。

  市场环境变化促使今年房企拿地态度出现微妙变化,尤其下半年起拍价提高后,房企竞拍出价更加谨慎,整体溢价明显降低。

  三.“竞自持+出让租赁用地”双管齐下,响应“租购并举”政策

  今年3月广州土拍正式加入“竞自持”环节,并要求竞自持部分作为租赁住房之用;

  9月,广州首宗纯租赁用地科学城KXC-K1-9用地出让,该地块日后租赁对象将定向为科学城企业员工。

 这一模式一方面响应了“租购并举”政策。 

  采用“竞自持”模式将带来两方面影响,一是大面积自持将会引导房企对租赁、长租等经营模式进行探索。

  未来租赁市场将更加科学、合理,随着房价变化,未来对住房的需求或由购买转向租赁,将“倒逼”更加专业、规范的租赁产品面世,尤其对于目前长租公 寓市场基本处于空白状态的家庭租赁部分,新出让的租赁自持用地有望在这一领域进行探索。

  另一方面,虽然竞自持表面上对高地价进行控制,但对于实际销售而言可售产品减少,拿地成本变化等因素,未来可售产品是否被“成本转嫁”将成为市场关注重点;

  此外,可售住宅入市面积减少意味着目前供不应求的情况仍有待解决。

  四.产城地“顺势而生”,商住用地亦可服务招商引资

  今年4月碧桂园以57.5亿夺得思科智慧城一期用地掀开了广州出让“产城地”的序幕。

  自此之后南沙、增城新塘相继出让多宗带有产业引进性质的小宗用地,直至12月中旬增城朱村挂牌2宗相连总面积达22.4万㎡的8k技术相关产城用地,“产城地”再次受到市场关注。

   

  广州中原研究发展部认为,未来产城地大量高素质人口流入将产生巨大的需求,无论办公物业(针对定向上下游企业),还是居住物业,将“盘活”整个产业新城的效率提高,同时有利于提高片区市场价值。

  此外,“产业新城”在未来产品销售、出租等环节上目标客户群更加清晰,有利于加快产品消化资金回笼以及降低营销成本。

  对于产城员工而言,受定向销售政策保障未来置业压力相对轻松,将吸引更多人才安居乐业,可见对于产业园区而言,这一模式未来将促进产业与人口“互惠互利”。

  — 2017广州商服土地市场分析 —

  一.近2年商服地供求基本保持平衡,黄埔表现抢眼

  今年商服用地供求情况与去年基本保持平衡,由于近两年商服地出让基本以定向引资为主,因此成交情况亦较2015年理想。

    

  从各区情况来看,黄埔区占总成交量的52%,其挂牌的9宗商服地均顺利出让,其中有8宗带有引入定向企业条件,目前已吸引包括宝能、创维、多益网络、唯康等企业进驻。

  二.9成用地服务于招商引资,占比较往年大幅提高

  在商服项目“回归属性”的思想指导下,今年成交的22宗商服用地(已除去4宗管廊用地)中,除2宗外其余均带有定向引资、投产考核,占总量的91%,比去年77%的比重大幅增加14%。 

 三.金融城“房企+定向企业”模式受关注, 花都中轴线引入保利运作

  近年房企“转型”趋势明显,越来越多企业撕掉单一“房地产商”的标签转变成为“综合服务商”,这一点亦可体现在商服用地拿地开发上。

  如2017年12月,定向引入金融媒体企业的金融城起步区AT090961地块由保利以底价夺得,根据市场消息称,该宗用地将由南方财经全媒体集团与广州市天河区政府、广东保利、广州产业投 资基金合作开发。

  广州中原研究发展部认为,这一合作开发模式存在多重分析价值。首先,金融城招商定位改变,更加贴近广州实际。

  金融城规划始于2012年,当时产业引进设计仅限于金融总部、金融贸易、金融商业等类别,引入领域相对较窄;本次首度引进媒体企业可谓“一大突破”,这意味着金融城招商引资趋于多元。

  除金融城出让新模式外,花都区中轴线用地出让同样值得关注。今年8月保利地产拿下占地14.9万㎡中轴线融资地块一。

  此前花都中轴线建设由于规划、资源投入等问题已扰攘多时,今年顺利由千亿房企保利接手开发运营,其建设速度有望提高。

  广州中原研究发展部认为,上述新模式将为商服项目提供更多可能。2017年3月政策对商服产品的调控旨在使其“回归属性”。而“房企+定向企业+政府”的模式将有利于发挥商服项目的作用,同时有望弥补个人买家购买受限对商服市场带来的影响。

  — 2018土地供求预测 —

  供地量预测:商住地往目标靠近,商服地维持目前水平

  结合《2017-2021年住宅用地供应计划》以及《2017年广州经营性用地供地蓝皮书》两份重要文件,广州中原研究发展部认为2018年商住用地供应将会向供地计划中“平均每年475万㎡”的目标靠近。

  商服用地方面,通过扣除《2017年蓝皮书》中已出让地块,剩余可供出让面积约105万㎡,其中包括重点规划区域金融城起步区7.2万㎡,琶洲西区7.3万㎡,白云新城10.7万㎡;

  但从目前商服地主要服务招商引资的现状来看,预计2018年商服地供求将会延续2016-17年70万㎡水平线,剩余用地将保持可持续式供应。

   

  供地特征预测:舒缓中心区压力,以交通环线区分供应,更加注重均衡

  《5年供地计划》中提出了分区清晰的供地计划,其中内环以内、老城区主要提供存量住宅用地,即以“三旧”改造用地为主,而内环与外环之间则主要为普通商品住宅用地;

  而备受关注的“租赁住房”用地将重点布局在外环与北二环-东二环-广明高速之间,即包含白云区中、北部,天河东、北部、萝岗、番禺北部等范围,《计划》中同时强调这一范围作为城市拓展的主要区域,未来将加大供应住宅用地。

  广州中原研究发展部认为与以往供地计划只集中在供地面积、数量上不同,本次《计划》更加强调对于城市建设、规划、平衡人口流动等因素。

  预期未来城市人口分布将更加均匀,其中外环与北二环-东二环-广明高速之间将会成为人口流入的重点范围,这对于未来的产业布局、商住圈形成趋势均有推动作用。

  2018供地热点预测地图

  通过总结出现在近年土地供应蓝皮书中未曾出让的地块,预估2018年土地出让热点区域如地图所示:

  商住用地方面,预计中心老区供应以白云以及老黄埔作为主,其中白云北部泛空港片区用地预计将有望以“产城地”模式出让,老黄埔鱼珠以及文冲旧厂将会释出约15万㎡用地,此外天河广州大道北将会有“碎片式”旧改地供应。

  外围区域中增城、黄埔萝岗、南沙将持续发力,预计萝岗科学城-香雪一带将会供应60万㎡居住用地,其性质包括旧村改造以及地铁车辆段用地;南沙供应将主要往黄阁、东涌、大岗等待开发片区扩展。

  商服用地方面,预计黄埔可提供25万㎡左右用地,此外如琶洲、金融城、白云新城将继续成为市区供应重心。