2017年行业格局也发生了深刻的变化,“房子是用来住的,不是用来炒的”成为房地产行业发展的新主线,房屋租赁市场吸引巨头纷纷加入竞争。

  在传统房地产企业龙头碧桂园、万科等发力住房租赁市场的情况下布局长租公 寓,阿里巴巴、京东以及腾讯等互联网巨头也进入房屋租赁领域,建设银行也开始布局房屋租赁行业。

  一时间,地产行业风起云涌。2018年的房地产市场将会怎样?且看八大猜想: 

因城施策 调控延续现状

  预计2018年差别化调控将延续,但考虑调控已渐见成效,大幅加码概率较小,基于以下四点理由:

  第一,十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的,不是用来炒的定位”,中央经济工作会议及住建部会议均强调调 控政策的连续性和稳定性;

     第二,2017 年九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快収展住房租赁市场的通知》,在长效机制建设完成之前,仍需要调控换取时间;

  第三,尽管经济下行压力仍在,但短期工业增加值增长相对平稳;

  第四,2017 年各线城市房价涨幅明显回落,热点城市楼市亦呈现不同程度降温,调控已逐见成效,同时住建部明确“满足首套刚需,支持改善需求”,未来进一步大幅加码概率亦不大。  

租赁用地供应有望逐步放量

  中央经济工作会议明确提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购幵丽的住房制度。要开展房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机极化住房租赁企业发展。

  在此政策基调下,2017年主要城市已出台未来三到五年的供地计划,租赁用地占比普遍在30%左右,预计2018年租赁用地供应有望逐步放量。   

     资金面中性偏紧,压力点或在下半年

  短期来看,市场利率仍有望延续高位。

  从国际环境来看,2015 年 12 月美联储加息25个基点,正式步入加息周期。从国内环境来看,银行同业存单发行利率普遍超过5%,十年期国债亦到达近 4% 的高位,成本端抬升制约按揭利率下行空间。

  极端情况下,行业资金压力点或在下半年。

  根据测算,2018年下半年将步入公司债到期高峰期,目前债市情况无论収行利率还是难度均超过以往,部分房企或难以实现以新债偿还旧债。  

销售中枢下行 一二线好于三四线

  在限价依旧严格、楼市逐步降温、捂盘成本高企的背景下,预计越来越多开发商将选择接受政府指导价推盘。加上一二手价格倒挂,推盘上升或将带动2018 年一二线城市销售企稳甚至略有回升。

  销售中枢下行,预计下降5%。中性假设下,预计2018年一线、二线、三四线城市销售面积同比持平、微增2%、下降13%,全国商品房销售面积整体同比下降5%。

 绝对库存低位 住宅新开工或超预期

  按当前销售水平,全国住宅库存仅0.64年,为近年最低水平。即使2018年住宅销售增速回落,但住宅新开工仍有望保持增长。

  目前全国住宅库存仍处于近年较低水平:

    

长租公 寓方兴未艾

  十九大报告明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居” ;12月中央政治局会议强调加快住房制度改革和长效机制建设;中央经济工作会议更是明确提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”随着本轮调控逐见成效,2018年政策重心将进一步转移到住房制度改革和长效机制建设。

  租赁相关政策汇总:

      目前包括地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团均有布局长租公 寓。在中央明确发展住房租赁市场特别是长期租赁的背景下,预计更多房企将布局长租市场。

  各类长租公 寓平台对比: 

        强者恒强  集中度加速提升

  调控加码、资金趋紧、拿地门槛提升等背景下,龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局,持续扩大市场份额。

  2017 年前11月行业百强销售面积同比增长29.8%,超过全国 21.9个百分点。前11月行业十强销售额市占率达 24.8%,较2016年末提升6.1个百分点。主流房企万科、保利、新城前11月销售额同比分别增长37%、45%和75%。

  随着楼市步入调整期,龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显,2018年市场集中度有望加速提升。

兼并收购浪潮有望延续

  2017 年以来,从万科 551亿收购广信资产包、融创及富力接手万达文旅及酒店项目,再到保利收购保利香港股权,行业收购兼并事件层出不穷。

  2017 年至今房地产各类兼并收购数量314宗,同比增长35.3%,涉及金额3384亿,同比下降16.6%。

  在调控影响深化,房企融资渠道受限、融资成本攀升的背景下,叠加公司债到期高峰,2018年更多中小房企将面临资金压力,收购兼并市场仍存在大量机会,行业并购整合浪潮仍将延续。