随着白云羽绒厂地块的成交,2017年土拍争夺战终于落下帷幕……

  365天,67宗地块,1178亿元,土地市场可谓是异彩纷呈!

  在整个房地产市场都着力发展变革的一年,作为供应端,土地市场出现了新玩法、新面孔、新变化。

  地块自持、定向出让、摇号拿地、网上竞拍......土地市场花样百出,房企拿地依旧积极。各地重拳出击调控稳定房价,利率一路上浮,“房子是拿来住的,不是用来炒的”,这一切都悄然折射在土地市场上。

  话不多说,快跟着乐居君回望2017广州土地市场!

2017揽金1178亿元 比去年翻一番

  今年,广州全市11区共出让土地67宗(工业地除外),总计成交金额为1178亿元!其中住宅用地收入925亿元,商业用地收入253.3亿元。

       

  而1178亿元的成交金额,也刷新了近5年的最高纪录!

    

  由此可见,今年住宅用地、商业地资源进一步释放,成交金额比去年翻了近一番!

  全市商住地出让面积 增城独占三成

  2017全年总成交面积(工业地除外)为2703465平米,较去年的2641659平米有轻微增长。

  其中,增城区土地市场最为活跃,该区全年出让土地占了全市出让面积的三分之一,达到36.72%,稳坐第一。

  此外,番禺区和南沙区分别位列第二名、第三名。

       

  全市各区成交面积占比图

月成交跌宕起伏 冷热交替

  按月度成交情况来看,2017年的土地市场情况基本是“跌宕起伏”、"冷热交替“”。

  爆发期主要分布在3月、7月以及10月,这三个月的成交宗数均在7宗以上。

  冷淡期主要集中在2月、8月、9月,这三个月均没有宅地出让。

       

成交地块数量与计划存较大差距

  按照此前发布的2017广州供地计划,广州今年计划出让住宅用地65宗,总面积达5744069.6平方米,主要分布在白云、黄埔、增城区等。

       

  但是,今年宅地总共成交38宗,并没有完成计划数。

  在出让面积上,今年住宅用地实际出让面积为2703465.11平方米,与计划的出让面积5744069平米相去甚远。

  由此可见,今年广州放缓了土地出让的速度,同时也在一定程度上刺激了宅地市场需求。  

2017年度地块之王

  要说2017年度的地块之王,最引人注目分别是增城官湖地铁上盖地块、海珠石岗路地块以及开发区开泰达到以北、开达路以西的地块三宗靓地。

  敢称王,那一定是有“过人之处”!

       

  年度名副其实的超级巨无霸地块最受瞩目,而这块地同时也是年度总价最高、面积最大的出让地块,成交金额达到131亿元!绝佳的地理位置,优越的地块素质,简直是“羡煞旁人”。

  此外,时代20亿元摘得的海珠石岗路地块,也是创下了年度最高楼面价——5.5万/平!

  广州的首宗位于黄埔区长岭居的全自持地块,也被科学城投 资公司一举拿下,未来将用作租赁住房。

  这些年度地块之王,着实为2017的土拍市场添上了浓墨重彩的一笔!

各区年度总价之王

  看完年度地块之王,现在看看年度总价之王。

       

  今年,各区都出现了一下高价地块,比如增城总价最高地块刷新了全市的成交总价记录,达到了131.6亿元!

  番禺汉溪村地块,创先2017年度番禺区最高总价,为63.8亿元!

  不难发现,广州地铁集团果然是年度大赢家,番禺、增城的两块最高总价地块,都被其轻松收入囊中。

年度最高楼面价

  2017年度最高楼面价,是时代拿下的海珠石岗地块,该地块楼面价达到了55437元/平!

  来看年度楼面地价风云榜!

       

  此外,今年刷新区域楼面价记录的还有越秀17115元/平夺得花都凤凰路一期用地,保利8479元/平刷新从化最高楼面价记录,碧桂园23963元/平打破增城楼面价记录,金地33660元/平突破番禺历史最高楼面价。

       

宅地供应 增城唱主角

  2017年度宅地出让主要是增城区唱主角,该区域本年度共出让土地达到14宗,总成交金额达到384.4亿元,位居榜首!

       

  排在第二位的是南沙区,今年共出让宅地6宗,宗面积为41.9万平方米,总成交额为89.2亿元,成交均价在8000元/平左右。

  值得一提的是,虽然番禺区宅地出让宗数仅为4宗,排在全市第三位,但是其成交金额为173.2亿元,成交总价排名全市第二!

       

碧桂园拿地“猛如虎”

  拿地方面,2017拿地房企金额、面积排行榜如下:

       

  2017年度,碧桂园今年显示出了的“豪迈”作风,面对靓地从不手软。豪掷216.93亿元,成功拿下广州市7宗靓地,总面积高达685415.8平方米!

       

  要知道,去年拿地第一名的保利,总拿地金额也只有区区87.8亿元。而今年碧桂园足足是它的两倍!

  拿地金额的第一名,拿地面积的冠军宝座自然也当属碧桂园。

  2017年碧桂园将265416平方米的宅地收入囊中,这个数字比亚军广州地铁集团足足多了291132平方米。由此可见其对广州市场的重视程度!

  具体来看,可以发现,碧桂园拿地区域主要集中在增城区和番禺区。其中增城区包揽了3宗地,番禺区2宗,南沙区1宗。

年度最大黑马 广州地铁集团

  要说2017拿地的赢家,非广州地铁集团莫属。今年不费吹灰之力就以底价夺得番禺汉溪长隆地铁上盖地块以及增城官湖地铁上盖地块,拿地总价约195亿,排名仅次于碧桂园。

  两宗靓地,地块素质那是相当好,严苛的出让条件让其他房企望而却步,相当于为广州地铁集团量身定做。

  其中,位于增城地铁上盖地块总价高达131亿元,成交楼面价为1.5万/平,直逼片区二手楼价!

4个“过江龙”新面孔杀入广州 

  要说2017年度土地市场最吸引眼球的,莫过于“过江龙”房企杀入广州,今年有融信、泰禾、美的地产、厦门建发四个新面孔首次在广州拿地。

  1月,绿城以40亿元落子广钢新城,折合楼面价2.1万/平,算是捡了个宝。这是绿城第二次在广州拿地,终落子市区,此前在花都打造了个绿城广州桃花源项目。

  5月,闽系房企融信11.7亿元+3600平配建面积+55%自持拿下增城地块,一举PK掉华润、碧桂园、越秀等大房企,速战速决。

  7月,泰禾通过收购方式,以42.5亿元拿下增城4宗地块,总面积超过70万平。

          泰禾增城地块实景图

  10月,美的历经两小时竞价以总价11.1亿+450平配建夺得南沙东涌镇近4.5万平宅地,折合楼面价11280元/平!这是美的在佛山一路攻城略地之后,首次进入广州,落子南沙。

  12月,厦门建发历经3小时激战,一举夺得白云羽绒厂地块。总价高达40亿元,折合楼面价29952元/平。

  广州作为一线城市,各大外地开发商早就垂涎已久,如今他们的“杀入”,一方面是加快自身在全国的布局,另一方面,也将在一定程度上搅动广州房地产市场。

增城区地价 再上新台阶

  2017年度,增城区的身价可谓是“芝麻开花节节高”。

  由于各种交通、教育、医疗、规划的的利好,区域热度越来越火,土地也变得越来越金贵了。

  具体来看,增城区今年出让的土地中,成交楼面价排名前三的地块,全部被碧桂园包揽。其中,位于永宁街长岗村的006地块,更是以23963元/平的楼面价刷新增城区的历史记录!

       

  要知道,2016年,增城的楼面价的记录还是绿地集团拿下的增江街西山村地块,当时的楼面价为12607元/平,是增城地价最高记录。

  而今年,增城区的最高楼面价比去年翻了近一倍!值得一提的是,今年该区成交的多宗靓地楼面价都在1.2万元/平以上。  

土拍新亮点 玩法更多样

01

竞自持新玩法 抑地价

  为防止地价过热,广州市国规委于4月针对白云鱼苗场、黄埔长岭居YH-A4-3地块两宗地块出让中首次使用“竞自持”模式出让。最终,万科以12.2亿+900平配建面积+55%自持夺得黄埔区地块,同时,还以23.9亿元+1350配建面积+50%自持拿下白云地块!

  其后,增城区荔城庆丰村A16159号地块同样采用该模式出让。上述3宗地块最终均以自持50%以上的比例出让。

  然而最耀眼的是科学城投 资集团通过摇号,拿下的开发区的一宗100%自持地块,这也是广州首宗全自持地块。据悉,该地块将用于建设工业企业员工租赁用房。

  广州中原研究发展部认为,自持会让房企拿地有更多考虑,预计未来土地竞争将更加集中在部分实力雄厚,开发经验、资源丰富的房企上。

02

定向出让 底价成交成趋势

  5月出让的思科智慧城地块,出现了“定向销售”“产城融合”的出让条件,其要求地块居住用途物业的50%销售对象,须为在广州国际科技创新城注册的企业员工。

  该地块的出让建设,成为了广州第一个大规模打包出让的“产业新城”,房企需要与定向企业进行合作并负责一部分招商引资工作。

               

  除此之外,还有不少地块,由于严苛的出让条件,限制其他房企的进入。

  比如番禺汉溪长隆地铁上盖地块,要求竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验。这些严苛的出让条件,多为定向出让,底价成交成为今年土地市场的主旋律。

03

告别现场拍卖,全面进入网拍时代

  7月31日,随着荔城街五一村宗地,被碧桂园以 8237 元 / 平方米的底价拿下,永宁街宗地则被保利以 8340 元 / 平方米底价夺下,最后一场现场拍卖冷清结束。

  至此,增城区正式告别现场竞拍,迈入网上土地竞拍时代。

    

  图为增城最后一次现场拍卖

  这也是广州最后一次现场竞拍,自此之后,全市11区所有公开出让土地都会采用在公共资源网挂牌、网上竞拍的方式出让!