广州乐居 一手住宅网签8.6万套,同比下跌逾三成!

  均价微跌1.4%,购房成本却增加一成多!

  公 寓遇冰点,限购后9个月成交仅占全年35%!

  ……

  2017是广州楼市最严政策年,很多人猜到成交量会降,却不知道,这一降就是三成多,而且连网签均价也降了。不知道这样的结局是否如你所愿?

  如果仅看数据,可以用“开局火热,两轮限购升级,市场降温,量价齐降”寥寥几句话甚至一个“淡”字概括,但无法概括的是广州楼市在这一年里的经历。

  新政之下,广州楼市发生了翻天覆地的变化,不管是在市场环境、成交量、还是房价等方面,都跟火热的2016年完全不同。

  下面,一起来全面了解广州楼市这一年都经历了什么。  

从一天一个价到半月两轮限购升级

  2017年初的广州楼市,延续了去年来的火热,春节过后的各大楼盘,表现出一副我有货我“话事”、待价而沽的姿态。

  春节过后笔者在踩盘的时候发现,不管是南部的南沙、番禺,还是东部的增城、黄埔,主基调都是:缺货、涨价,比一年前涨一倍的楼盘、板块比比皆是!相关报道

  甚至部分楼盘价格一天一个样,昨天比前天贵,今天又比昨天贵。

  更让人难以接受的是,在限价、限签的背景下,高出备案价的部分要以装修合同的形式签定,对于广大工薪阶层购房者而言压力山大。

  房地产是一门生意,开发商定价随行就市,追求利益最大化无可厚非,在全民买房背景下,大量资金流入楼市,求大于供,形成卖方市场,涨价也就成为必然。

  渐渐“疯狂”的市场,房价的快速上涨,也埋下了限购升级的导火索。躲得过去年10月的调控潮,终避不过3月传统新政季。

  3月17日和3月30日,在短短半个月内,广州史无前例的先后两次出台新政:单身限购一套、外地人社保从3年提高到5年、首付比例依据个人情况相应提升,更严的是,增城、从化对外地人限购一套,并且禁止公 寓卖给个人……

  这一系列的措施,让广州楼市迎来了史上最严的限购时代,也成为了广州楼市的转折点。

  调控越趋严格 市场渐露“真容”

  在2016年底中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下,除了限购升级,还在限价、预售证签发、市场监管、房贷优惠利率上浮等方面进行严格调控,规范营销行为、去杠杆、逼炒房客离场、挤泡沫等等。

  在限购升级前,总能轻而易见开盘人山人海,动不动就热销、时光、售 罄,卖100套宣传500套,去化三成敢说成售 罄,来了500人号称千人,唯恐大家不知道他们楼盘多受欢迎。

  限购升级、调控从严后,各大楼盘低调多了,虽偶有楼盘集中推新,甚至开个盘都要偷偷摸摸,房价更是不能曝光,即便电话咨询也是讳莫如深,只有来到现场才肯告诉你。

  当然,调控之后,购房者更加理性,挤出水分,卸下厚妆,这样的楼市终见真面目,这是购房者之幸,也是楼市之幸。

  8.6万套!网签量降幅超三成 创近三年新低

  当然,楼市大限之下,最直接的结果自然是成交量上的减少。

  一系列的措施,带来的连锁反应是,购房者逐渐回归理性,观望心态增强;新批预售严格,可卖房源减少;成交量下跌,房价回稳;限价限签,高价楼盘无法网签,去化变慢……

  整体的表现是,市场变淡了!

  市场的反应,直接体现到了网签数据上。自3月赶搭政策尾班车,网签量创历史上第二高的15798套后,随后大幅度下滑,往后的九个月平均网签只有6000多套。

  阳光家缘网数据显示,截止到12月25日,2017年全市一手住宅网签86310套,网签面积约942万平方米,同比分别减少32.4%和32.7%,双双创下近三年来的新低。

  特别是在第三季度,成交量跌至1.5万套左右,比去年同期减少了五成以上。

  当然,将今年跟热得滚烫的2016年对比有点苛刻,或许,与2014年更有可比性。

  同样是在限购升级的背景下,2014年全年网签量是71622套,同比下跌23%左右。再细看两次限购后的9个月时间里,2013年“穗六条”发布后的9个月是48873套、563万平方米。

  今年4月至12月网签量是56871套、约620万平方米。不过,其中至少三个项目的2173套和25万平方米属于保障房和安置房。

  换言之,这两次时隔三年的调控,网签数据只有6000套和30万平方米左右的差距,其实非常接近!

  新政后公 寓成交断崖式下跌 9个月仅占全年35%

  跌幅更大的,毋容置疑是禁止对个人销售的公 寓。

  据广州克而瑞统计数据显示,新政发布的3月,成交量创下全年最高峰的6181套,随后的4月出现断崖式的下跌,5月开始更是低至数百套,也就9月勉强突破一千套。

       

  截止到12月15日,全年合计成交17333套,成交面积89.5万平方米,同比2016年的33919套、171.4万平方米分别下跌49%和48%。

  值得注意的是,1.7万余套中,超过1.1万套是在一季度成交的,也就是说,新政后的9个月里成交量只占全年的35%左右。

  对于公 寓而言,真真是受到了1万点伤害!

  广州房价下跌1.4%?多数楼盘报价上涨

  成交大幅度下降,那么房价方面又如何呢?

  据阳光家缘网的数据,今年全市一手住宅网签均价是16425元/平,比2016年的16656元/平还低了1.4个百分点。

  然而,关注楼市的人都知道,由于受到限签的影响,今年网签价格充满水分,参考意义并不大。

  想要了解广州房价到底是涨了还是跌了,最直接的还是看楼盘的实际价格。

  为此,编辑在成交较热门的5个区中随机挑选了15个项目,用现在的报价与4月的进行对比。

    

  期盼今年楼价下跌的朋友,恐怕要失望了。

  经对比发现,涨价仍是主流,不过大多数楼盘涨幅并不算大。

  实际上,广州整个市场跟上述楼盘的情况基本一致,在限购升级后,房价终于稳住了,虽不能杜绝所有楼盘继续涨价,起码涨幅没有年初那么疯狂了,调控的效果确实成效显著。

  房贷利率上浮犹如涨价  

  房价涨幅放缓了,不过购房成本依然大幅度上涨。

  皆因,房贷利率上浮了!

  今年三月份前,广州各大银行给购房者提供的首套房贷利率普遍是85折,随着限购的升级,房贷折扣不断缩水,包括国有四大行在内,在年中的时候基本回归到基准,后来更是一度上浮10%,部分商业银行甚至高达20%。

  直至年底,房贷利率才有所松动,不过依然以上浮5%-10%为主。

  相关报道:松动了!年末广州首套房利率上浮5%成主流

  房贷利率的上浮,对于购房者而言,实际上是另一种形式的涨价!

  抛开房价变动的情况,以购买200万的房子为例,首套七成贷款即140万,贷款30年,利率上浮10%比85折时月供要增加1031元,总利息增加约37万,也就是说,相当于房价上涨了12%。

  正所谓房价不涨房款照涨,试问,有多少工薪族年薪可达到37万?

  2018成交或保持平稳 专家看好郊区房价微跌

  不管是好是坏,2017年终将成为过去,那么,2018年广州楼市将会如何?

  合富研究院预计,2018政策难松,供应端和需求将支撑楼市,广州一手成交保持平稳,二手成交高位回落,住房总需求持续;房企合理定价走货或会增多,整体楼市趋向平稳发展。

  而方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,中国楼市规模仍在上升通道,明年广州楼市成交量基本将会是上涨、平稳两种市场交替出现。价格方面,他看好稳中有跌,核心城区抗跌,郊区将会出现微跌,原因是部分房企资金链扛不住,只能以价换量。

  邓浩志表示,2018会有许多好的入场时机,但没有“抄底”一说,好房靠淘。更多大佬观点