“此次收购堪称越秀房托上市12周年最好的生日礼物。”

  2005年12月21日,越秀房产基金正式在港交所挂牌上市,成为全球第一只投资于中国内地物业的REITs。

  2017年12月21日,越秀房产基金迎来了上市12周年的纪念日。在这个特殊的日子,在武汉越秀财富中心,越秀商投总裁助理、怡城物业董事长陈慧青从越秀地产华中区域公司总经理徐琦手中接过了一把具有象征意义的金钥匙。此举意味着母公司越秀地产正式将武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心移交给越秀房基金产,恰如母亲赠予儿子的一份生日礼物。

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  这是越秀地产第一次向越秀房产基金注入广州区域以外的项目,也是越秀房产基金继2015年进入上海之后,第二次布局广州区域以外的城市。

  “从华南到华东,再到华中,越秀地产“地产+金融”双平台互动的模式正在不断开疆拓土。”越秀房地产投资信托基金管理人——越秀房托行政总裁林德良表示。

  看重成长性

  早前11月14日,越秀房产基金首次发公告宣布,拟收购越秀地产旗下优质商业项目——武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心及配套停车位67%股权,总建筑面积约24.8万平方米,总代价22.81亿元。

  收购项目所在地块地块是越秀地产于2010年12月31日以总价28.2亿元竞得,含住宅项目总建筑面积66万平方米。其中,星汇维港购物中心2015年9月26日已经开业,出租率86.8%,财富中心则于去年10月落成,目前出租率40.5%。

  这是越秀房产基金第一次进入武汉,也是越秀房产基金继广州国际金融中心后再次收购尚在培育期的商业物业。对于这项决定,林德良表示,因为他看中的是这个城市、这个项目的成长性。

  “我们投资的是武汉的未来。”林德良分析,今年的武汉跟以前的武汉已经不一样,它被定位为国家级的中心城市,是中部六省唯一入选1.5线城市的城市,GDP年增7.8%,第三产业占GDP比例超过50%,增长潜力巨大。

  至于目前出租率较低的财富中心,林德良再一次强调成长性。他表示,整个物业座落在武汉核心商务区,双地铁交汇,与此同时,公司会把广州IFC一整套服务体系运用到越秀财富中心,在占有地理和管理优势的情况下,相信明后年的出租率可以上升到80%-90%。

  据林德良测算,未来随着整个物业出租率的上升和租金的增长,武汉项目从后年开始净租金回报率可以达到4.8%左右。

  尽管这个城市、这个项目的成长性被多次强调,但越秀房产基金也不是把全部赌注都押在了具有不确定性的未来。越秀房产基金此次收购武汉项目的是67%股权,仍有33%股权由越秀地产持有。

  林德良称,未来,越秀房产基金会跟越秀地产一起努力,把这个物业培育成熟再决定什么时候把剩下33%股权注入到越秀房托。“无论是从武汉这个城市,还是从项目本身,我们都有一种策略的安排。”

  随着武汉项目的注入,越秀房产基金的总资产额进一步上升至350亿元,其中武汉项目占8%,资产规模进入亚洲房产基金前十位。

  双平台互动

  据新浪乐居统计,截至目前,越秀房产基金旗下已经拥有包括武汉项目、国金中心、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、白马大厦和上海越秀大厦共八项商业物业。

  除了上海越秀大厦是通过第三方收购所得,其余七项物业均通过母公司越秀地产注入所得。亦因为,这两个平台之间的互动在现场被多次强调。

  作为国内唯一一家拥有香港上市房产基金平台的房地产开发商,越秀地产与越秀房产基金两个平台的互动被称为“开发+运营+金融”模式,具体运作模式为:越秀地产通过拿地、开发、前期运营,之后将已在地产平台上证劵化的项目注入越秀房产基金,进行二次证券化,借助资本市场加速商业项目开发和资金流转。

  以武汉项目为例,越秀地产副总经理、华中区域公司董事长朱晨分析道:“对与越秀地产来说,利好有短期和长期。短期是这个项目注入到越秀房产基金后,可以马上实现现金回笼,使得地产公司获得进一步发展。长期来说,越秀地产仍持有这个项目33%的股权,以后随着资产升值,越秀地产可以实现长线回报。”

  但这还不是最关键的地方,代表“双平台”另一方的林德良进一步补充指,“双平台”互动最核心的意义在于利润。对于越秀地产而言,形成利润无非两个:一是运营开发形成的利润,二是评估增值产生的利润。但是,评估增值的利润在地产公司是不能反馈在核心利润的,如果把项目卖给了越秀房产基金的话,它就可以形成核心利润了,核心利润是可以用来分派的,这就是不一样的地方。

  “长期持有物业实现了快周转,现金套现了,利润上升了,评价一个开发企业的指标得到改善,这是立竿见影的效果。”

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越秀房托行政总裁林德良

  而对于越秀房基金产来说,“双平台”互动最立竿见影的效果就是资产规模的扩大。2016年,越秀房托首次提出“千亿资产”目标,这个目标的实现,母公司越秀地产起着至关重要的作用。

  林德良表示,越秀地产的战略是商住并举,其中商业物业要实现快周转就需要有越秀房产基金这个平台,可以将这些商业物业由越秀地产持有转为越秀房基金产持有。目前越秀地产持有商业物业已经超过300万平方米,如果都转变为越秀房基金产的上市资产,那“千亿资产”目标在国家“十四五”规划内就可以达成。不过,千亿目标在实施过程中也会有不同的路径。

  从上海越秀大厦的收购来看,可以知道,千亿目标的另外一条路径便是收购第三方的资产。而越秀房产基金的投资原则也很清晰,一二线城市优质地段的核心物业,选择顺序是写字楼、公寓、零售商场及综合体。

  而在国家大力发展租赁市场的背景下,林德良也表示不排除越秀房基金产未来投资长租公寓的可能性。

  不过,在收购这条路上,越秀房基金产一直走得比较慢,这或许与香港市场对上市房产基金的严格要求有关。林德良透露,根据香港规定,上市房产基金收购标的首先要有稳定的现金流,其次一定要是境外交易,如果不是境外交易租金无法分派,所以纯境内收购是有一定难度的。还有就是对收购标的股权要是51%以上,保证控股权。

  回归到问题的本质,无论是母公司注入还是第三方收购,越秀房基金产要实现资产的增值,最根本的就是要做好资产的管理和优化。

  对此,林德良回应称,越秀房基金产将从经营、资产、财务三个方面对旗下资产进行提升。首要的就是经营提升,也就是商业运营优化和管理,第二方面要做的就是自资产提升,越秀房基金产每年从基金里面拿出2%-3%的比例做资产的改造投入。第三是财务提升,加强资金的流动性,降低融资成本。林德良透露,目前整个基金综合融资成本为2.88%。

  林德良介绍,目前越秀房基金产旗下物业的净租金回报大概是4.4%左右,而分派率可以达到6.5%-7%。

  这两者之间的差距又是如何实现?林德良解释,这主要是利息成本比较低,可发挥杠杆放大的作用,有时是2倍,有时是4-5倍,不同项目不一样。比如,利率1.2%的时候杠杆放大5倍,就有6%的回报。

  尽管充分发挥杠杆放大的作用,但林德良强调,“REITs”是介于股跟债两者之间的产品,是一种稳健的产品。股,大家追求的是规模,是它的快周转,而债,追求的是稳定性。股每年的分派率是2%、3%,境内债是4%、5%,但“REITs”流动性比债好,所以是6%以上,流动性是决定回报的重要一环。此外,在借贷比例上,“REITs”也有着严格要求,不能超过45%,而越秀房基金产目前是36.4%。