今天和一个成都的朋友在交流成都当地的楼市,发现到目前为止,成都当地的开发商仍然普遍要求购房者全款买房,或者说对全款购房者优待,排号优先,选房优先。

  今天要说的就是,那些全款买房的人,真的是那么有钱吗?有那么多存款可以一次性拿出来专门挑大房子买?

  前几天,我们有幸接触到一位前段时间在南京全款买房成功的购房者Y先生,经过深入交流,我们发现他所谓的“全款买房”,得打上重重的引号。他买房所用的资金绝大部分是套出来的,我们整理了整个谈话材料,下面是他筹集资金的方式。

  先来介绍下楼市背景。

  大家应该注意到了,所谓的全款买房,一定买的是新房,没有人排队全款去抢二手房的。

  由于新房的限价,现在的二手房和新房市场无论是成交量还是价格,都是冰火两重天的感觉。二手房交易量冷冷清清,价格相对较高;新房则是十分红火,用日 光或者秒光来形容都不过分,价格比二手房便宜一到两成。

  看看南京的河西吧,二手房的价格普遍已经超过了5万,这一片超过一年没有新房供应,这次上面一次性组织了好几个楼盘集中入市,价格太实惠了,均价只是在3.5万-3.8万。相比较二手房,价差已经拉大到两至三成了。这么大的价差,风险早已不是首要考虑因素了,大家想的都是怎么抢到一套房子,到手变成二手房就等于增值了两到三成。

  开发商让了这么大的利润,自然也该找补回来,怎么找补,目前的情况只能是尽可能一次性多的收回来现金,这就是全款买房的缘由。

  一、“全款买房”的资金来源

  以Y先生为例,他这次在南京全款抢到了一套房,但是他还是很失望,因为他筹集到的资金够全款买两套房。

  Y先生之所以在短时间内筹集到这么多钱,靠的还是房子。Y先生的家庭名下有3套房,都是早些年买的,贷了点款,但月供压力极低。市值都是三五百万,但所有的贷款加在一起还不超过50万。

  当然房子不都是登记在Y先生名下,但大家在办理住房抵押贷款上都极为配合,原因你懂得。

  Y先生和家里人凑了点钱,把房子贷款全部还清,然后直接去银行办理抵押,每套房能贷出房价的60%-70%。一套房差不多就有300多万,两套房就是700万左右。

  有了这么多钱,大家想的都是先秒杀大户型,Y先生也是这么打算的,但最终只是搞到一条中户型的房子,面积只有108平米。跟他那次一块全款买房的人,有的直接付了超过千万的资金买房,眼都不带眨一下的。谁都知道,房子到手后就能赚个一两百万。

  有的人手里房子不多,比如只有1套房,但也在通过各种渠道加杠杆。Y先生的一个朋友名下只有一套房,但他通过不断质押,找过桥资金解压,再质押,如此循环,能套出更多资金。这种风险是非常大,因为要背付双重压力。

  还有的人通过老换新,不断滚动来获得资金买房,比如先抵押老房子,换到的钱全款买新房,新房到手后再去银行抵押,得到的资金解押老房子,卖掉所获资金再解押新房子,如此一来,一套老房子换成新房子,而且是无贷款的新房,再有购房机会,继续抵押筹集资金即可。

  当然,在这些个过程中,资金经常是有缺口的,毕竟银行抵押只给60%-70%左右的资金。

  Y先生表示,剩下的钱可以直接走民间借贷。借这个钱很容易,因为所有人都看到了新房和二手房之间的利差,都想分一杯羹。很多胆大的人,借着早些年买的一两套房,用以上手法获得资金去抢新房。

  Y先生还表示,敢于进行这些操作的人,对政策大势都有足够的了解,比如“抑制资产泡沫”,而不是刺破,在这种情况下,新房和二手房价格都不会有大的变动,能赚的钱主要集中在新房和二手房价格差。至于名额更不是问题,80岁老大爷都能去买房,已经能说明一切了。

  二、“全款买房”的风险

  如此操作并不是完全没有风险的,这里的风险不是房价风险,而是资金成本风险。

  Y先生表示,这里面最大的风险是资金成本。简单说,无论是民间借贷还是银行抵押,几百万的贷款,手续费和利息都不算低。特别是民间借贷,看到这里面的距离而无风险的利润空间,利息要的都比较高。所谓的“全款买房”者,他们的身家都表现为不动产,流动资金并不多,一旦没买到房(了解那次南京买房的人应该都清楚,中签率是相当低的),这些资金在手里待上一两个月,所产生的利息可不是小数目。

  不过随着越来越多的人复制这种玩法,风险也是不断上升的,中签率越来越低,大家对二手房兴趣越来越低,这都是风险,前者是资金的时间成本,后者则是房子无法交易无法变现带来的“冻产”风险。

  三、“全款买房”的都是炒房客

  融360说房(fangdai123)君说了这么多,应该能让大家了解所谓的“全款买房”了。中国家庭的主要资产都体现为房子,都没什么现金流,如此大规模的全款买房,只能是通过抵押等形式换得的资金来实现的。

  这些人买房,并不是基于长期的目标,也不一定是看好楼市的未来,他们如此大费周章入市只为赚“快钱”,也就是新房和二手房之间的利差。

  现如今这种“限价令”普遍存在的情况下,“全款买房”基本上可以定性为100%的炒房客。那种七八十岁高龄的老人都去排队买房,他们会是刚需?