11月21日,住房和城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,会议提出要保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。要切实防范化解房地产风险,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。

  这是一次及时的提醒和强调,因为在长期的发展过程中,地方政府与市场早就习惯了楼市调控政策的节奏:过热就抑制,过冷就刺激,反反复复的循环下去。现在一些地方开始有放松调控的苗头,市场上也在观望政府的调控动向。

  在十九大刚刚闭幕后,此次会议就是继续向市场传递中央政府进行地产调控的意志不会动摇的信号。未来,必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,首先是要切实防范化解房地产风险;其次,要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。面对这两大任务,地方政府不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,市场也不要心存幻想。

  一年多以来,中国楼市从一线到三四线经历全面且大幅的价格上涨,高售租比、高房价收入比、高房价以及高投 资率,整个楼市处于紧绷的状态,因此,必须一方面围堵,一方面疏导,提高市场的弹性,同时,又不至于让市场遭受剧烈冲击,出现失控等风险。

  市场弹性需要从供需两端下手。首先,在供给端,就是要正本清源,坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,通过各种手段减少房地产的投机和投 资属性,降低金融杠杆等。这要求必须加强金融管理,平衡好房地产业与其他行业的资金配置,防止资金违规流入房地产。

  事实上,金融资源大规模流入地产业,尤其是从去年至今不断膨胀的银行按揭,已经切切实实的冲击到金融市场,占用了过多的金融资源,从而影响流动性,抬高资金成本,冲击实体经济。如果说以前地产长期的财富效应刺激经济脱实向虚是一个缓慢的过程,现在则更加直接,因此,对整个经济的冲击是系统性的,这也会带来金融不稳定性与风险,不仅仅是地产行业的问题。

  在需求端,要加大对新市民的公租房保障力度。所谓新市民,就是那些没有能力购房的外来者,他们在这个城市拥有固定的工作,而过高的房价决定了他们可能暂时甚至永远都买不起房子,过高的租房成本也几乎花光他们的收入。因此,政府有责任向他们提供保障性质的居住条件。

  比如,目前正在一些城市推广的租赁住房和共有产权住房,通过地方政府的土地供应管理,提高租赁住房和共有产权住房供地比例,为新市民提供过渡性的以及保障性的住房。这些政策已经成熟并逐步落地。

  此外,中国楼市的结构性问题也必须得到疏解,即一线城市人口过多,住房需求供不应求,而三四线城市则普遍存在库存较多的状况。根据北京分流非首都功能的经验,以及建设雄安特区、通州新区的思路,下一步应该加快疏解人口过多、房价过高特大城市的部分城市功能,促进大中小城市互联互通,带动周边中小城市、县城和小城镇的发展。即强化一线城市中心城区与卫星城的规划思路,而不是摊大饼式的城市发展格局。

  在部分库存较大的三四线城市和县城,要结合以人为核心的城镇化进程,以不加杠杆为原则,有序推进去库存工作。应该吸取过去一年多的教训,不应该通过涨价效应去库存,尤其是三四线居民承受金融杠杆的能力比较低,经济转型对这些地区带来的冲击也比较大,其楼市的不确定风险比较高,因此,地方政府必须强化安全第一,去库存第二的原则,防止加杠杆去库存现象重演。

  房地产业具有很强的地域性,因此,在稳定地产市场运营与预期、防范与化解地产风险、坚持和实现调控目标等方面需要因地制宜,各地政府必须承担起房地产市场调控主体责任,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能像以前那样以市场压力为借口变相实施地方性的宽松政策,异化和消解中央关于地产调控工作的权威性,让楼市在反复刺激中制造更大的风险。“这次不一样”,是真的和以前摇摆不定的调控规律不一样,明白这个道理,地方政府就可以摆脱传统上“等靠”的模式,发挥积极性与主动性,防范与化解风险,推动市场可持续的健康发展。