指导顾问/王合群

  出品人兼主编/姚育宾

  策划/马执文

  作者/何缘  姚育宾 

  编者按

  《地产30年》系列之1998年(上),中国楼市划时代标志降临:中央宣布取消福利分房,全面开启住宅商品化的时代。这一年,金融巨鳄索罗斯袭击港股,香港在中央支持下打赢了金融保卫战;这一年,捍卫人民币不贬值的战斗进入决定性阶段,中国经济承受空前压力;这一年,为实现扩大内需、拉动经济增长,中国加快房改步伐,中央高层做出催旺房地产的重大决策。

  1998年,国内外经济形势变化快到令人喘不过气,亚洲金融危机、人民币不贬值、香港金融大战、国企下岗、催热房地产等一系列重大事件接踵而来。

  进入1998年,亚洲金融危机全面恶化,金融巨鳄索罗斯接连重创泰国、马来西亚、菲律宾、印尼、韩国、新加坡等国之后,亚洲高速发展黄金时期所积累下来的各种矛盾集中暴露,世界贸易和国际投 资增长放慢,全球经济形势急剧变化。

  就在全球经济剧变之际,香港一场史无前例的金融保卫战一触即发。1998年8月初,国际货币炒家发动了继1997年10月以来对港元的第四次大规模冲击。

  8月5日,战斗全面打响后。索罗斯等抛售400多亿港币,香港金管局照单全收。香港政府连续数日通过吸纳港币,以此稳定拆借率、稳定股市,致使索罗斯等遭受初步重击。

  国际金融大鳄索罗斯(图片来源:网络)

  然而,从1997年8月7日到1998年8月13日,恒生指数还是不可避免从16673点跌到6660点。

  在中央的力挺下,时任香港财政司司长、第二任香港特首的曾荫权做了个艰难的抉择:调用外汇储备,放手一搏。

  港府大胆出手,征调七分之一的外汇储备,紧急投入到不断缩水的股市中。从8月14日至8月28日,在短短两周之内,调用1180亿港元,接连投 资33只蓝筹股。

  尤其是8月28日当天,是港府和国际炒家首 个正面激战之日,经过一整天多空对决,最终恒指、期指、成交金额分别定格在7829点、7851点、790亿这一组数据之上,港府初战告捷。

  然而,狡猾的金融巨鳄不甘罢手,继续在9月兴风作浪。9月28日,对于香港而言,注定是个不眠之夜,当天双方再次经历大决战,最终创下高达970亿港元的交易纪录之后,特首董建华在会展中心宣布:香港守住了!

  经此一役,港府持有的股票市值高达1465亿港币,此前并不被看好的港府救市行动,终于大获全胜,帐面利润达284亿元,为香港纳税人获得24%的回报率。

  后来的故事众人皆知,曾荫权作为香港金融保卫战的功臣,一战成名,为日后出任香港特首奠定了基础;股市也重新恢复元气,1999年恒生指数逐步回到10000点以上。

  就在香港击退金融巨鳄索罗斯之际,国内也并不轻松。

  由于亚洲金融危机超乎想象的巨大破坏力,导致中国外需低迷、内需不足、产能过剩诸多困境,致使经济在1997年第四季度直线下滑,这种低迷一直延续到1998年。

  这一年,中国经济告别接近双位数的快速增长率,全年增长率跌至8.8%,明显低于上一年的9.7%,“保8”成为新经济时代开始的标志。尽管人们对1993年以来的经济过热仍然心有余悸。

  这一年,中国的城市化率只达到30%,不仅远远低于发达国家,连很多发展中国家也比中国高。更严重的是,农村收入和消费水平只相当于城市的1/3,因此,加快城市化率,成为激活中国内需的重要举措。

  这一年,中国人开启了幸福与挣扎并存的进程。当时的人们还没来得及意识到这将会是一场最大规模的城乡人居迁徙,甚至也没来得及想好该用什么姿势迎接这个来自21世纪的大礼包。

  的确,在地产三十年的改革实践中,1998年住房制度改革无疑是当中极其关键的角色。从筒子楼到现代化社区、从郊区到城中心、从农村到都市,跨越的不仅仅是居住水平,更多是政策、制度以及整个社会环境的变化。

  举国上下对房改所抱期望也显而易见。俞正声在全国建设工作会议上的讲话摘要指出,“1998年房屋建筑施工面积达到13亿平方米,为实现中央扩大内需,拉动经济增长做出了贡献,为进入下世纪我国经济持续保持快速健康发展和社会全面进步打下了基础。”

  追本溯源,中国房地产及住宅研究会原常务副会长包宗华曾在公开场合强调,“1998年住房建设大发展,发挥主要作用的有三个因素,一是住房货币化分配加补贴的突破作用;二是房改的全国推进;三是按原房改方案出售公房继续实行一年。”

  这一年,作为房地产历史又一个全新十年的开篇,人们对这场即将来临的世纪之交,有期待,也有焦虑。

  取消福利分房

  1998年,中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,该通知决定自当年起停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。

  众所周知,1998年国家取消福利分房,成为中国房地产发展历史上生死攸关的一个章节,也成了拯救中国经济的唯 一出路。彼时,内需不足、产能过剩,社会渴望改变,这是现实的A面。

  现实的B面则是,1988年以来启动的第一次房改,就因没能最终扛住压力而被迫流产。这一点,我们在《地产30年》过去的篇幅中多有提及。

  新旧交替之际,躁动不安是常事。但当我们从时间轴来梳理1998年房改历程后发现,中国政府的决心异常坚定。

  1998年2 月 28 日,时任国务院总理的朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议,并旗帜鲜明地当场表明自己的态度:“要作个决定,今年下半年停止福利分房。”

  3月19日,刚刚上任的国务院总理朱镕基在回答记者问及住房制度改革时明确表示:“住房的建设,将要成为中国经济新的增长点。我们准备今年下半年出台新的政策,停止福利分房,住房分配一律改为商品化”。

  3月24日,朱镕基主持召开的新一届国务院第一次全体会议上,他再次强调“房改的重要性”。随后,一系列相关措施为此相续出台。

  4月28日,央行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行,正式宣布全面执行:贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。

  5月9日,中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》,倡导贷款买房,该文件的突破性意义不言而喻。

  7月3日,房改如约而至,中央终于放出大招。国务院正式宣布福利分房年代的结束、住宅商品化时代的开启。同时,"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

  截至1998年末,全国已经有19个省区出台了深化房改的政策,另有6个省区的方案正在审批中。

  十年房改终取得实质性突破,中国福利分房制度,在历经了近半个世纪的演变之后,彻底变为历史。这件新中国成立以来的大事,不仅仅成为经济发展的推动,也在不经意间成为社会阶层分化重组的催化剂。

  1999-2007年间,中国房地产和住房投 资取得长足进步,以每年百分之十几至二十几的高速度增长。中国城镇住宅建设面积在往后数年也得到飞速发展,1997年才刚刚跨过4亿平方米大关,然而,仅仅过了两年时间,1999年就越过5亿平方米门槛,紧接着,2001年这个数字又一举突破6亿平方米新纪录。

  与此同时,以商品房成交量来看,更是从1997年的9000万平一跃为1亿2000万平,房地产行业的增加值占GDP的比重已经上升到4.2%,如中央所愿,对国民经济起到了明显的拉动作用。

  值得注意的是,1998年中央下达了第三批、也是当时规模最大的一批经济适用住房建设计划,该方案总投 资高达1703亿元,总建筑面积2.1亿平方米。对比此前安居工程规模,第三批适用房在计划投 资、建筑面积上,分别是此前三年总和的2.7倍和2.9倍。

  同步推进的还有住房公积金制度,完善步伐加快,从1994年到1997年,全国住房公积金累计归集额增长速度显而易见,四年的数值分别为110亿、210亿、393亿、797亿,年均涨幅将近一倍。

  到了1998年末,累计归集额更是激增至1231亿元,比上年提升了54%,北京、重庆、湖北等地区,更是在当年住房公积金累计归集额增长1倍以上。

  沿用了五十年的住房体制,就此大改。最早从1978年改革开放算起,到1988年首次房改全国会议召开,整个过程耗时20载,经历百般挫折、万分艰辛,并非每个人都能体味。

  是的,在那个悲喜难辨的年代,一个国家跟个体的命运从未联系得如此紧密。或许很多人不知道为了打赢香港金融保卫战,曾荫权也曾在那个做完决定的深夜痛哭,因为他知道,一旦输了,自己万死难辞其咎。

  更没有人知道,在那场世界罕 见的亚洲金融危机中,坚持人民币不贬值的朱镕基,需要顶住多少压力和不解。同时,在经济持续下行的背景下,仍毅然发起一场场阻力巨大的改革大战,最终推动了整个中国改革的进程,也开辟了中国住房改革的前行之路。

  不论如何,1998年的香港保住了,1998年的内地也完成了历史性的转折,1998年的中国住房体制迎来翻天覆地变化。这个未知的世界,真令人着迷。

  中国房改义无反顾

  1998年,中央对房地产的政策出现重大转变,特别是取消福利分房、推进房改进程方面,做出了变大变革。也就在这一年,地产界有两位重要人物,亲身经历了这一段别具历史意义的历程,他们是:王石、潘石屹。

  1998年初,王石北上京城,受到朱镕基接见。据王石后来回忆,当时朱总理亲自向他询问楼市走势的看法。在《地产30年》1997年篇章里曾报道,朱镕基到深圳考察时,王石作为企业家代表,被安排向总理做分税制改革汇报工作。

  于是事先准备充分,王石的汇报受到朱镕基认可。受此鼓舞,王石趁机向总理请教:“总理怎么看住宅市场。”

  朱镕基不答反问:“如果取消福利房分配制,房地产行业能成为支柱产业吗?”王石想都没想就直接答道:“不能!”。朱镕基又问:“如果金融市场开放,房地产行业还不能成为支柱产业吗?”耿直的王石还是给予否定答复。朱镕基再问:“消费信贷放开,还不行?”王石仍坚持回答:“两年内不行。”

  没想到的是,朱镕基却斩钉截铁地告诉王石:“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”看到朱镕基如此坚决,王石才答道:“既然总理说行,就一定能行。”

  由于在这次汇报上受到朱镕基赏识,王石成为中央房地产编外顾问,1998年赴北京,参与了建设部、国务院住房办、国家体改委、土地总局等国务院各部委组织的有关内部小范围研讨会。

  值得一提的是,朱镕基说到做到,1998年,房地产行业被中央作为支柱产业重点扶持,一系列重磅政策竞相出台,全面引燃了房地产市场。

  正所谓春江水暖鸭先知!第一时间对中央救市政策最有直观感受的,属于来自市场一线的开发商。

  1998年,同样在京城,潘石屹开发的SOHO现代城先是贷款无着落,紧接着项目又遭遇销售困境,销售中心门可罗雀。

  图片来源:网络

  无奈之下,潘石屹邀请了曾经创办过香港最大代理公司利达行的邓智仁来操盘。邓智仁来了之后,把SOHO现代城广告打得震天响,可就是丝毫不见起色。

  然而,就在潘石屹与邓智仁分道扬镳之后,随着中央扶持房地产行业政策接连出台,市场在不经意中火了起来。

  从1998年11月开始,没有香港营销大师操盘的SOHO现代城在此后的日子里,竟迅速出货,销售火 爆。潘石屹意想不到的楼市好行情就这样从天上砸下来了,而且这一砸,就将近二十年!

  SOHO现代城的热售,也成为当年房地产政策转型效果的一个有力佐证。随着福利分房终结,金融市场解禁,消费信贷松绑,房地产潜在需求彻底被激发,迅速转化成市场有效需求。

  1978年,中国正式启动国人期盼已久的改革开放,也就在这一年,中央同步推进住房改革工作。当年,邓小平在视察大庆、北京新建公寓住宅楼时,主动提出的“解决住房问题能不能路子宽些”,此后,邓小平提出的探索住房问题出路成为中国房改序幕。

  期间经历过诸多坎坷与挫折,整整酝酿十年之后,在1988年才终于召开第一次全国住房改革会议,提出提租补贴、租售结合政策,同时调整工资,将住房补贴纳入工资。遗憾的是,此后改革进程又多次陷入停滞。

  直到1998年,在又耗费了十年之后,中国以前所未有的魄力强力推进房改的车轮向前行,彻底告别近五十年的福利分房制度,开启住房全面商品化市场。

  十年一轮回,中国历史进程中的每一次变革,都在巨大的阻力与干扰中破浪前行。1998年,作为划时代的历史年份,房改被列为中国房地产发展史上的里程碑事件。

  在此后的二十年里,中国楼市突飞猛进,房地产开发面积迅速扩大,房地产价格也一路高涨,这一切,都成为日后中国人生活中必谈的话题,也是必须面对的问题。

  到了1998年底,中国绝大部分地区停止了实物分房,住房制度的根本性改变就此确立。然而,在这轮住房货币化体系改革中,购房首付款的筹备、高额的房贷压力等诸多难题仍困扰着买家,除此之外,住房补贴发放公平性,还有群众对住房需求程度,都很难立刻得到匹配。

  就在1998年,广州率先在公务员体系中尝试货币分房,本来寄希望于取消福利分房后,引导公务员购买私房消费。然而,事与愿违,广州房地产市场由于缺少了政府机关单位这支消费主力军,成交量直接腰斩。广州被迫紧急重启福利分房,并将福利分房制度延长至1999年底。

  更深层次的原因还在于,由于整个经济大环境行情持续走弱,社会失业率普遍高涨,特别是刚刚遭遇国企下岗潮的冲击,生活在不确定经济环境下的广大城镇居民对购房持观望态度。

  另一个值得注意的难题是,楼价与居民收入出现脱节现象,常规的加薪方式,对增加楼市成交量并不显著。

  虽说国人对房改充满期待,但执行的过程中,还是不可避免遇到各种难题,更有数不清的陷阱、荆棘。

  也许用朱镕基的一句话可以完全诠释1998年,“不管前面是地雷阵还是万丈深渊,我都将勇往直前,义无反顾,鞠躬尽瘁,死而后已。”

  图片来源:网络

  是的,在1998年这个国际金融冲击、中国经济低迷“鸭梨山大”的年份里,整个中国,特别需要有勇气、更需要有担当,才能携手闯过这个世纪关口。也就在这一年,房地产被无形之中赋予了国民支柱产业的地位,充当起引领中国经济再次腾飞的重任。