12月5日,广州将再迎土拍大战!

  花都区凤凰路地块再推二、三期用地

  上月底一期用地地价已创区域新高

  这次会否再创佳绩?

  连片开发是否为未来花都“产城融合”做铺垫?

  一起来看看

  12月花都凤凰路再推两宗商住地

  12月5日的土拍大战中,花都的两宗商住地颇受关注!因为这两宗地紧挨上月底花都“新地王”——花都区凤凰路地块一期。具体情况如何?先来看看这两宗地的详细信息!

  地块亮点

  1、花都区凤凰路二、三期地块均位于花都湖畔。

  2、花都区凤凰路二期地块比上个月底越秀拿下的地块楼面价还高,达17699元/平米。

  地块详细信息

  1

  花都区凤凰路地块二期用地

  土地用途:二期地块由下图中ABCD四块地组成,地块A为中小学用地,地块B、C为二类居住用途(R2),地块D为商业用途(B1/B2)

  地块面积:144231平方米(可建设用地面积87600平)

  计容面积:≤260460平方米(需配建25000平政府性房源)

  起拍总价:416736万

  起拍楼面价:17699元/平

  成交原则:定地价+竞配建+竞自持+摇号

  2

  花都区凤凰路地块三期用地

  土地用途:三期地块由图中A、B两块地组成,地块A为商业/商务设施用地(B1/B2),地块B为二类居住用地(R2)

  地块面积:68277平(可建设用地面积45155平)

  容积率:地块A≤3.5;地块B≤2.8

  计容面积:≤137298平方米(需配建5000平政府性房源)

  起拍总价:219700万

  起拍楼面价:16606元/平

  成交原则:定地价+竞配建+竞自持+摇号

  现场实探花都区凤凰路二、三期地块

  想知道这两宗地块的真实情况如何?近日测评君已亲临地块实探,奉上最新一手资料,先睹为快!

 1、地块现状

  从现场情况来看,目前两宗地块均较为荒芜,荒草丛生,大部分地方为草地和水塘。从地势来看,地块地势较为平缓,无明显起伏。

花都区凤凰路二期地块内部情况花都区凤凰路二期地块内部情况

花都区凤凰路三期地块内部情况花都区凤凰路三期地块内部情况

  与住宅用地隔路相望的空地均为商业地块,未来或将连片开发,形成一个大范围的商服区域。地块南侧为国光工业园,据了解该园区有员工超过1000人,大量的人流需要更多商业服务支撑,也印证了该片区将引入更多商业综合体的规划。

花都国光工业园花都国光工业园

  2、交通配套

  轨道交通方面,两宗地块距离广州地铁9号线清㘵站直线距离约1.5公里,步行约需10-15分钟,未来建设完工后,项目可以考虑共享单车或地铁间电瓶车以方便业主出行。

广州地铁9号线清㘵站广州地铁9号线清㘵站

  而公共交通方面,目前花都区凤凰路二期地块附近仅一个站,为邝家庄东站;三期地块由于在靠近云峰花园,所以依靠的也是云峰花园周边的公交站,为云峰花园站。

邝家庄东(公交站)邝家庄东(公交站)

云峰花园(公交站)云峰花园(公交站)

  两宗地块两边分别为凤凰南路和迎宾大道,对于有车一族来说,出行还是比较方便的。

  3、商业配套

  从两宗地块的周边情况来看,附近的商业配套主要集中在地块的北侧,距离地块北侧1公里左右有大型商业综合体,经营范围涵盖超市、电影院、餐厅等。

  另外云峰花园周边配套也比较齐全,目前来说也算是两宗地块周边的重要商业配套之一。

 4、教育资源

  据了解,花都区凤凰路二、三期地块周边的教育资源比较丰富,周边有中小学逾十所,而半径2.5公里范围内就有7间。

  公立学校:云峰小学、田美小学、新华清㘵中学、雅瑶中学、新华培新中学

  民办学校:广大附中花都学校、黄冈中学广州学校

 5、医疗配套

  医疗配套方面,花都区凤凰路二、三期地块周边可谓相当紧缺。

  距离地块最近的较大型的医院为二甲医院——花都区人民医院田美院区,直线距离1.4公里、以及广州市花都人民医院南方医科大附属花都医院,直线距离2.8公里;其他较小的医疗配套还有花都区天贵社区卫生服务中心,直线距离1.5公里、雅瑶镇卫生院,直线距离2.8公里。

 6、周边环境

  花都区凤凰路二、三期地块距离花都湖公园约800米,自然景观较优。

  据2017年5月19日广州市国规委通过的《花都湖地区居住组团控制性详细规划》显示,未来花都湖周边区域将进行统筹开发,预计将打造成为居住人口达26万的“滨水新城”。

  由此可以预见,这两宗地块未来发展前景可期。

 整体价值前景分析

  克而瑞数据显示,花都区近5年商住用地供应不断减少,2016年更是“零供应”,也就是说上个月月底成交的花都区凤凰路一期地块是近两年的首宗通过招拍挂出让的商住用地。如今二、三期地块继续出让,将会大大减小花都区商住地的供应压力。

  除此之外,近五年花都区的商住地供应大多集中在2013-2015年,在这段时间里建好的项目大多已售 罄或处于清尾阶段,所以一手供应已较为紧张,特别是热门的区府板块,近两年新项目少之又少。

  据了解,花都区凤凰路二、三期地块属于花都区府板块,属于花都湖周边规划的一部分,可以预见未来这些地块建好项目后,将能大大解渴区府板块一手住宅市场。

  目前,地块周边一手项目较少,半径距离1公里内在售的一手项目仅嘉都汇一个,目前在售均价2.4-2.5万元/平米。有消息称,其周边的合和新城后期还会推新,目前已无一手房源在售。

  二手项目方面,目前地块周边主要在售的是云峰花园和合和新城。云峰花园最新二手报价在1.8-2万元/平米,而合和新城最新二手报价在1.7-1.8万元/平米。

  租金方面,测评君在云峰花园周边中介了解到,目前47平米一房一厅月租为1500元,98平米两房两厅月租为2000元,132平米四房两厅月租为2800元,整体上看租金不算特别高,处于花都区租金的上游水平。

  专家点评

  看了这么多信息,未来发展前景才是最重要的。

  花都区凤凰路二、三期地块紧邻上个月月底诞生的花都区“新地王”花都区凤凰路一期地块,那么它们的地价会否再创区域新高?对未来花都区的楼市有什么影响?

  对此,易居企业集团克而瑞首席分析师肖文晓先生表示:

  与一期地块一样,本次花都区凤凰路二、三期地块起拍楼面地价一开始就定在比较高的位置,且要求商业部分必须100%自持,考虑到目前花都楼价水平基本在2.5万元/平米以下,因此预计最终成交的溢价空间有限。

  此外,本次拍卖的一大看点是继越秀高调在花都拿地之后,是否还有其它新面孔会继续跟进。花都作为广州打造国际航空枢纽的桥头堡,本届政府对该区域的发展寄予厚望,这从起始地价定的不低也可以看出,但作为开发企业来讲,鉴于目前调控的大环境,大家实质上对于拿地的态度是趋于理性的,市场博弈不可避免。

  附录

  最后附上花都区凤凰路二、三期地块的竞买要求,看看参与竞拍的企业都要满足什么条件?

 花都区凤凰路地块二期用地

  1、据出让条件,地块需配建25000平方米政府性房源(居住),政府性房源(居住)需与商品房同步建设、同步验收,建成后无偿移交给花都区政府。

  2、竞得人须在中小学用地(地块A)按照规划要求配建学校并无偿移交。

  3、而商业商务用地(地块D)必须100%自持,未来建设成五星级酒店,自持的物业须整体确权,不得销售(含预售和现售)。

  花都区凤凰路地块三期用地

  1、地块需要配建.配建5000平方米政府性房源(居住),其需与商品房同步建设、同步验收,建成后无偿移交给花都区人民政府。

  2、商业部分,(地块A)不得建设住宅或商业公寓,且须100%自持。