“新派REITs(Real EstateInvestment Trust,房地产投 资信托基金)和保利REITs陆续获批,对房地产行业可以说是破冰,使行业认识到自持资产进行资产证券化的意义,实现地产业的可持续发展”,中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云11日在“资产证券化与实体经济百城万企行”上向南都记者表示,房企从过去只知道开发贷到认识资产证券化能打通资金链条,资产证券化在整个房地产发展当中能起到明显作用。

  我国房地产走到了十字路口,“拿地买房”、“增值获利”模式已经难以为继。转型租售并举、加强自持运营部分已成为越来越多房地产公司的选择。不过,住房租赁特别是长租公 寓低回报率限制其快速发展,市场将期待的目光投向资产证券化。

  租赁崛起 低回报成难题

  长期以来,我国住房租赁市场以个人出租为主,缺少规模化、市场化的机构租赁主体。2017年7月,九部委联合印发住房租赁新政,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,并选取了12个城市开展住房租赁试点。

  方正证券研究所近日发布报告显示,我国近年城镇化进程衍生大量流动人口,房价高企、限购限贷,租赁房需求逐年增加。作为专业租赁管理机构,长租公 寓迎来发展的黄金期。

  市场转向、方向引导、政策支持,从去年开始,万科、龙湖、碧桂园、绿地等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足住房租赁市场。

  但正如万科董事会主席、C E O郁亮在2017中期业绩发布会上所述,很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间,但布局长租公 寓的难题,主要是因为回报率很低,导致企业没有意愿做。

  “从回报率来说,我们能够达到1%- 2%的回报率,已经很满意了”,郁亮表示,“未来长租公 寓回报率6%- 8%是正常(水平)的话,我们就往这个方向走。”

  在住房租赁崛起的背景下,深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,租赁企业的前期资金投入较大,靠租金回收运转速度太慢、效率太低,所以一定条件下要帮助租赁企业解决资金错配的“融资难”问题。

  资产证券化助推租售并举

  尽管短期看不到太多盈利,但各路资本仍然加速涌入住房租赁市场,开发商以及金融机构纷纷涉足。

  就在刚刚过去的10月份,新派公 寓权益型类R E IT s和保利租赁住房REIT s陆续获批。

  通俗地讲,不动产资产证券化就是以商业物业、住宅、工业厂房、基础设施等不动产财产或不动产收益权作为基础资产,以未来产生的运营现金流为投 资人主要收益来源的金融产品。

  据悉,深交所相关负责人在介绍新派公 寓专项计划的成功发行时就表示,长租公 寓租金收入稳定,运营模式清晰,是开展资产证券化业务的适合行业。

  “相较于开发商用自有资金或者银行贷款等开展长租公 寓,投 资回报率问题限制房企规模化发展自持性物业资产,而通过资产证券化特别是R EIT s能够直接对接到投 资人,乃至形成近似于社会大众共同持有物业,这一力量和能动用的资金体量远远大于一两家机构,将这一机制(REITs)引进将助力住房租赁快速起步”,厦门国金董事长曹彤11日在“资产证券化与实体经济百城万企行”上接受南都记者采访时表示。

  当天,中国证券投 资基金业协会副秘书长陈春艳也表示,我国目前备案的R EIT s产品融资交易结构、付费水平、盈利方式、收益分配方式等仍与国外的R E IT s存在差距,有待进一步完善相关机制,发布真正能够满足普通大众投 资需求的产品,使之能够享受到REIT s收益。