10月土拍盛宴:15宗!73.1万㎡!214.5亿!史上最全分析来

2017-11-06 14:32:40|作者:广州房产
摘要| 10月广州将迎来一波“土拍潮”,包括10宗商住用地累计68.5万㎡,总起拍价198.8亿;以及5宗商服用地共4.6万㎡,总起拍价15.7亿。广州的楼盘在日益壮大,土地的开拓也在不断更新。

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  素材来源:广州中原研究发展部

  10月广州将迎来一波“土拍潮”,包括10宗商住用地累计68.5万㎡,总起拍价198.8亿;以及5宗商服用地共4.6万㎡,总起拍价15.7亿。

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  亮点颇多,逐一分析:

  其一,商住用地而言,无论出让面积还是出让总价,均创2017年以来单月新高。

  其二,出让条件苛刻,房企准入门槛提高。

  本次出让10宗商住用地中,5宗用地要求在出让区内注册公司或带有招商引资要求,4宗用地本身已包含大体量配建要求。

  其三,租赁住房用地成焦点。

  8宗地块均带有“租赁住房用地”的条件,其中科学城KXC-K1-9地块直接作为企业员工租赁用房,其余地块均需要将竞自持部分作为租赁住房用地。

  其四,3宗用地具有“开荒”性质,房企拿地意向受关注。

  话不多少,奉上10宗商住用地最新区位分析以及周边一二手楼价地图。

  黄埔区长岭居YH-K2-4地块

  拍楼面价12604元/㎡ 周边一手2.1-2.4万/㎡

  该地块位于黄埔区长岭居板块,毗邻禾丰村。目前,周边分布实地常春藤(免费看房)万科山景城(免费看房)等新盘,均价2.1-2.4万/㎡,二手项目价格则在2-2.2万/㎡之间。

 
 

  科学城KXC-K1-9地块

  为企业员工租赁用房 周边租房市场成型

  该宗地块位于科学城板块,周边为LG工业园区及员工宿舍区,全部用于建设工业企业员工租赁用房。目前已围闭并进行初步土地平整工作。

  周边因距离地铁6号线较近,生活配套完善以及企业进驻多等优势,租赁市场以发展成型并存“分层现象”。

  第一类以萝岗万达及周边公寓为代表,距离地铁线1公里范围内,居住环境较好,价格在48-60元/㎡·月之间,主要为中高层员工居住、接待客户之用。

  第二类以萝岗地铁站周边洋房为代表,主要被科学城企业员工青睐,价格在28-30元/㎡·月之间。

  第三类以村建项目为主,周边环境较差,主要供周边园区上下游员工日租、短暂停留之用。

  增城区永宁街长岗村A17083地块

  区位优越 但出让条件苛刻 

  该地块西、北侧为碧桂园凤凰城(免费看房),东南侧距离地铁13号线新塘站约800米,区位条件优越。

 

  地块周边目前以二手项目为主,凤凰城均价2.2-2.5万元/㎡,13号线沿线楼龄较短的项目价格在1.8-2.4万元/㎡之间,离地铁较远,增城开发区周边价格在1.6-1.8万元/㎡之间。

  增城区塘美村A17099地块

  周边无一手在售 

  位于增城经济技术开发区南侧,预计将为日后开发区发展服务。周边3公里范围内暂无一手项目在售,距离较近的二手项目价格在1.6-1.9万元/㎡之间

  黄埔区长岭路以南YH-A3-2地块

  起拍价19000元/m²为最高限价 周边一手2.1-2.4万/㎡

  该地块起拍价即为最高限价,当出现两家以上房企竞拍时,直接进入竞自持环节。

  地块位于万科山景城(免费看房)西南侧,周边一手项目价格在2.1-2.4万/㎡之间,二手项目价格则在1.9-2.2万/㎡之间。

  南沙区东涌镇2017NJY-9地块

  属楼市待开发区域 无地铁规划

  该地块位于南沙区东涌镇,周边无出让地记录且无品牌开发商项目,属于楼市待开发区域。

  该地块距离目前地铁站较远(距离待开通的4号线庆盛站约5公里),同时亦无远期地铁规划,交通主要依赖私家车经由南沙大道接驳南二环高速来往市区。

  南沙区海景路南侧2017NJY-10地块

  配套齐全无地铁 楼市活跃度一般

  该地块位于南沙旧镇,属于南沙湾发展较早的生活中心,配套有南沙中学、中心市场等。

  由于近年无土地出让记录,加上与地铁有一定距离,因此楼市活跃度一般。

  目前,地铁周边一手项目价格在1.7-1.8万/㎡,而距离地铁相对较近的二手项目晴海岸价格在1.9-2.1万/㎡左右。

  番禺区大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块

  生活配套成熟 一手空白二手成交活跃

  该地块距离3号线大石站约1.5公里,隶属大石板块,生活配套相对成熟。

  但近5年无土地供应记录,暂无一手项目,但成交活跃的二手项目林立,目前楼龄较短的项目价格在2.8-3万元/㎡之间,楼龄较长的项目价格在1.8-2.3万元/㎡之间。

  花都区凤凰路地块一期用地

  新开发片区 不建“巨无霸社区”

  该地块位于花都湖东南侧,属于规划中的新开发片区。该片区不建“巨无霸社区”,未来将按照“小街区、密路网”的概念进行规划。

  花都湖地区居住组团控制性详细规划

  地块周边主要为二手项目,价格在1.7-2万元/㎡,一手项目价格在2.4-2.5万元/㎡。

  番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块

  汉溪长隆站东南侧 单价、总价最高的地块

  该地块要求竞拍人有地铁上盖物业开发经验;该地块总起拍价达63.8亿,折合楼面价22000元/㎡,为本次土地出让中单价、总价最高的地块。

  地块位于地铁3、7号线汉溪长隆站东南侧,区位条件极佳。也是热点板块,周边目前在售一手项目较少,均价在3.7-3.8万元/㎡之间;优质开发商二手项目价格视乎楼龄、产品,价格普遍在3万元/㎡以上。

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