市场成交

  近年来,不少客户更愿意在国庆长假外出游玩而代替看房买房,促使近几年五一假期广州二手住宅成交量普遍高于国庆假期。

  2017年国庆假期与中秋假期重叠,构成长达8天长假,不少客户外出游玩或返乡,促使今年国庆假期广州二手住宅市场更为“安静”。

  据广州中原研究发展部监测,2017年十一假期(10月1日-10月8日)期间,广州(不含南沙、从化)二手住宅共成交178宗,日均成交仅22宗。

  从近几年国庆假期来看,2014、2015年因楼市较淡,国庆假期成交也淡;2016年国庆假期因受阳光家缘系统升级影响,10月2日下午至10月6日均无网签数据,虽仅有3天可网签,但整个国庆假期成交量与今年相当。

  从2016年10月每日成交量来看,国庆假期网签主要堆积在10月8日,而10月1日、10月7日成交量均较2017年同期高,由此可见去年国庆二手楼市较今年活跃。

  从今年国庆假期每日成交量来看,中秋假期前(即10月1日-10月3日),每日二手住宅成交量仅在20宗左右;

  中秋节当天(即10月4日)成交量触底,仅成交3宗;中秋节后(即10月5日-10月8日),随着客户逐渐回流,成交量有所回升,每日成交量在30宗左右。

 ——楼市特征分析——

    假期重叠

  不少客户出游或返乡

  看房客减少显著

  据广州中原研究发展部调研了解,今年国庆、中秋假期重叠,构成长达8天长假,不少客户出游或返乡,促使国庆假期期间看房客较少,尤其是假期前三天,中秋节过后,随着客户逐渐回流,看房客有所增多。

  据广州中原研究发展部调研了解,今年受国庆、中秋假期重叠影响,国庆期间海珠区光大花园看房客不多,较去年国庆明显减少,中原每家分行每天大概有5-6台客。

  此外,中原地产骏景南苑分行资深营业经理张运珍同样表示,今年国庆假期中,天河区的骏景花园看房客户不多,尤其是中秋节前,即10月1日-10月3日每天基本仅接待1台客,中秋节后,客户开始回流,5-8日每天大概接待4-5台客。

    一手盘分流客户

  据广州中原研究发展部调研了解,除越秀区、天河区天河北板块等因学位房优势明显,不受一手项目分流客户外,其他大部分区域均受一手项目开盘加推或国庆搞特价房影响,分流不少二手房客户。

  海珠的海珠西板块、荔湾的康王路板块等均受广钢板块、广纸板块一手项目分流影响,整体成交较为冷清。

  据广州中原研究发展部监测,目前广钢新城板块、广纸板块一手房售价普遍集中在46000-52000元/㎡,而海珠区二手房光大花园现放盘价为50000-65000元/㎡、保利百合花园现放盘价在45000-48000元/㎡,荔湾区电梯楼富力广场现放盘价48000-50000元/㎡、恒宝华庭放盘价在52000-55000元/㎡,由此反映海珠的海珠西板块、荔湾的康王路板块二手房价格与周边一手房价格相当,甚至高于一手房价格,促使不少海珠西板块、康王路板块的二手客户转而选择广钢新城板块、广纸板块等一手房。

  天河的东圃板块则受天河牛奶厂板块、萝岗一手房分流影响。据广州中原研究发展部监测,目前牛奶厂板块的金地天河公馆、招商雍华府等一手盘售价主要集中在40000-49000元/㎡,而东圃板块的二手房骏景花园放盘价集中在45000-48000元/㎡、中海康城目前放盘价集中在40000-45000元/㎡,可见东圃板块二手房价格与周边一手房价格相当,加上一手房户型产品设计较好,又带装修,因此分流部分东圃板块二手客户。

  萝岗科学城板块、老黄埔板块的客户则主要受到萝岗一手项目分流,如萝岗科学城板块的保利林语山庄、万科城等受到周边一手项目保利罗兰国际、奥园香雪华府分流。

  据广州中原研究发展部监测,部分开发商欲借国庆假期大力去化库存,因此拿出部分单位搞特价吸客,如保利罗兰国际国庆特价房价格仅为28000-29000元/㎡、奥园香雪华府特价房价格为29000元/㎡,因此吸引不少原计划购买二手房的客户。

  而花都、增城二手房客户等则受到区域一手项目开盘加推分流,如花都区府板块的二手房客户受到花都万达文化旅游城分流,而增城凤凰城板块则受到永和板块、朱村板块等一手项目分流影响。

    看房客主要为刚需客

  受政策环境、信贷环境收紧影响,目前仍有不少改善客户仍在观望中,现市场上主要看房客为刚需客户,尤其是首次置业的刚需客。

  据广州中原研究发展部调研的30个二手盘中,有19个楼盘国庆假期中主要看房客为刚需客。

  据中原地产芳满庭苑分行资深营业经理叶俊锋告知,在今年国庆假期中,华景新城板块的主要看房客为刚需客,而改善客仍在观望中。

三房仍为主要意向房源

  据广州中原研究发展部调研了解,今年国庆假期中,看房客意向的主要户型仍为三房,共占50%;其次为两房,占42%。

  但是,也有部分板块或楼盘受政策收紧,以及价格居高影响而预算不够,去年国庆假期看三房的居多,而今年国庆假期则改为两房、小三房居多。

  如天河北板块,去年大三房较受欢迎,今年自政策收紧以来,两房房、小三房较受欢迎;越秀区的东风东板块,去年意向三房客户多,但因预算不够,不少客户原计划购买三房,今年转向购买两房房源;

  海珠区的海富花园,现客户的主要意向房源是60㎡左右两房为主,而去年则以三房为主。

    议价空间增大

  据广州中原研究发展部调研的30个二手楼盘中,有50%的楼盘表示业主心态有所放松,愿意适当下调放盘价或议价空间有所增大以促进成交。

  如天河区中海康城有一业主愿意将430万放盘价下调至405万,以加快速度出售;

  骏景花园国庆期间成交的3宗二手盘源,业主均有下调放盘价,分别为510万下调至480万成交,630万下调至600万成交,810万下调至770万成交;

  而海珠区保利百合的业主议价空间所有增大,与前两个月相比心态亦没那么强硬。

    后市预判

  节后客户陆续回流

  10月中下旬起成交有所回升

  据广州中原研究发展部调研了解,今年国庆、中秋假期叠加,不少客户出游或返乡,以及一手项目开盘加推或搞特价房分流部分客户,促使今年国庆假期期间广州整体二手市场表现较为“安静”。

  随着国庆假期的接受,客户陆续回流,因此广州中原研究发展部预测,10月中下旬起,看房客将逐渐增多,整体二手成交量将有所回升。

  但因现政策环境、信贷环境仍趋紧,因此10月整体成交量预计与9月相当。此外,虽现业主心态有所放松,部分业主适当下调报价或议价空间增大,但整体价格仍较为稳定,国庆假期后广州二手住宅成交价仍维持平稳状态。