就像地球公转产生四季轮转,月有阴晴圆缺,对于楼市而言,也有轮回。

  在经历了2014-2016两年多的政策宽松期+成交升温后,中国楼市从去年9月开始,又进入了调控收紧周期。

  说来也巧合,多数楼市调控升级政策,要么在9月30日发布,要么在3月30日出台,所以,很多楼市新政都直接被称为“930新政”、“330新政”。

  如今,即将又到9月30日,我们不评价政策影响利弊,只想谈谈,从去年9月开启调控收紧模式,到广州3月两次升级限购政策,再到如今“金九银十”,这一年来广州楼市到底发生了什么。

  调控从严一周年 从全国到广州齐齐念“紧箍咒”

  这一轮限购潮,始于去年9月,特别是9月底10月初,全国有二三十个城市扎堆发布新政,包括北京、深圳等一线城市及佛山、杭州、武汉、合肥等二线热门城市,纷纷出台或升级限购政策。

  而广州也在10月4号发布文件,重申严格执行此前的限购政策,并将首套房首付比例提升至30%,从此,公积金贷款买房两成首付成为历史。

  不过,相对于其他城市,广州这一刀太温柔了,甚至不能称为“刀”。时值“金九银十”旺季的广州楼市,成交这把火不仅没有减弱,反而越烧越旺,9、10月分别创下了13576套和14570套的超高网签量。即便是11月、12月,网签量双双超过1万,一年9个月破万套,在广州历史上属于首次!

  直到进入2017年,由于春节这一传统淡季横跨1-2月,网签量才降到月均6800多套,但严格来说,并不算降温,2月份的6809套,是近八年来网签量最高的2月。

  在“全民买房”,购房需求被激发的背景下,房价也是节节攀升。不管是中心六区,还是外围五区,几乎没有楼盘价格不上涨,而增城、黄埔这些不少热门区域甚至到了一天一个价的地步,例如新塘的翡翠绿洲,去年年初1万出头,今年二三月份再推新时卖到2.3万/平;2015年底6000多元/平的金地香山湖,今年3月份卖到1.3万/平;再例如黄埔区知识城的广州绿地城,去年10月份是1.6万/平,今年年初尾货都升到了1.8-1.9万/平……这样的例子,多不胜数!

  相关报道:增城新塘缺货,涨价!限签!那么南沙黄埔呢?

  终于,在3月份招来限购升级,广州出台史上最严限购新政,而且是“317新政”、“330新政”两连击,限购更加严格了:本地单身人士限购一套,外地人3年社保提高到5年;差别化房贷政策,认房又认贷;增城、从化也对外地人限购了,就连公 寓也不能卖给个人了。

  随后,还有一系列的调控措施,包括发文要求按照指导价定价;严格监管市场,打击违规销售;限签;银行收紧房贷,首套房贷款利率都集体上浮,购房成本上升,等等。

 调控效果明显 近半年成交量减半

  限购升级,效果还是非常明显,调控收紧这一年来,两次调控加码的3月份,成为广州楼市的分水岭,限购升级后,市场快速降温,成交也明显减少。

  限购之前的半年,也即是去年10月到今年3月,全市一手住宅网签量高达66516套,而“330新政”后的半年,网签量只有35668套,几乎减少一半,直接从“火堆”变成了“火把”。

  其中,增城、番禺、白云、荔湾、海珠、越秀六区网签量降幅超过五成,黄埔和从化降幅也接近一半,即便是跌得比较少的花都、南沙、天河,降幅也超过三成。具体来看,增城是直接从1.8万套降至9千套,刚好腰斩一半;而越秀更惨,近半年网签量只有可怜的98套,连百套都不到。

   

  如果按月来看,4月的7984套是网签量最高的一个月,随后的“红五月”也没“红”起来,到了7、8月更是跌至4千多套。9月份稍微回暖,但也只有5000套(截至9月28日)左右,直到如今,临近国庆黄金周,楼市才真正回暖。

 在成交量下降的同时,房价也稳住了。

  网签数据显示,最近半年每个月的网签均价均保持在1.6-1.7万/平之间,比去年10月到今年3月的1.7-1.8万/平明显低一个档次。

  不过,受到限签以及部分楼盘低价网签的影响,网签均价失真,并不能直接反应市场价格。据乐居观察,跟3月份前相比,大多数楼盘的价格都比较平稳,个别楼盘即便有所上涨,涨幅也相对温和,有些楼盘更是不时拿出特价单位进行促销。

  接下来,又到“930”以及国庆黄金周,对于楼市,相信很多人有这样或那样的疑问。

  三问楼市

  一、买房需求大幅度减少?

  9月26日,南沙金洲地铁站附近的某新盘,以1.6万/平这样相对偏低的均价推出3、4、5、6栋63-105㎡二至四房户型,官方称吸引了2500人购买,所有单位2个小时全部成交。还有近期增城朱村、石滩板块推新的项目,成交也不错。

  9月26日南沙某新盘开盘现场

  由此可知,观望情绪浓是真的,但刚性需求依然存在,只要楼盘价格别太离谱,购房者还是会果断出手。 

 二、今年“930”广州调控还会加码吗?

  如今又到“930”这一节点,近期陆续有多个城市加码限购政策,纷纷发文件限售,广州是否还会调控加码呢?

  易居(中国)企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓表示,近几个月成交量只有四五千套的低位,比春节期间还差,价格也得到了控制,市场没有过热,调控的目的基本达到,现在已经是“史上最严”,没有加码的必要。

  对此,广东中原地产项目部总经理黄韬表示认同,“7月份以来,不管是官方网签数据还是实际成交情况都比较差,现有政策下,10月份成交量很难大涨,价格也没有上升的空间,没有必要再加码。” 

   三、广州房价会降吗?

  肖文晓表示,调控升级后,成交一直比较低迷,持续时间越久,开发商资金压力越大。3季度以来,已经有些楼盘拿出特价单位促销,为了回笼资金和提升销售业绩,四季度会有更多促销和优惠。“目前购房者观望心态强,买房不着急,怎么打动购房者?就是价格上给予优惠。”

  黄韬则认为,目前限价、限签,预售证审批严格,部分开发商无货可卖,就算卖了也很难网签和获得银行放款,在业绩压力之下,部分楼盘有望降价促销,刺激购房者一次性付款购房,以缓解资金压力。在黄韬看来,降价幅度在5%-10%左右。

  对于很多有购房需求的人而言,观望还是出手,其实就是在等一个最佳的机会。或许,接下来的四季度是个相对较好的时机。衷心希望,每个购房者,都能在最合适的时机,以自己认为优惠的价格,买到满意的房子!