阳光家缘网数据显示,上周(8.7-8.13)全市一手住宅网签套数为949套,环比减少了一成左右;网签均价为16318元/平,环比前一周上升3.3%。

  嗯,网签又掉到千套以下,不过,今天不想说网签量,只想跟大家说说房价。

  上周,乐居君将广州的网签量价数据跟北上深的对比后,有网友留言称,广州1.6万/平的价格是15年的,现在早就翻倍了;此前的报道,也有网友留言称广州均价比实际低太多,不可信。那么,广州的均价是否真的有“水分”?“水分”又有多大呢?今天,我们就给大家揭开其中的秘密。

  相关报道:你以为广州楼市成交惨不忍睹?看看北上深,立即优越感爆棚

  为了让数据更加客观具有代表性,我们采用近一个月(7月14日-8月13日)成交活跃的楼盘作为比较对象。

  近一个月广州网签量为4335套,网签总面积484773平方米,网签均价为16125元/平。

  天河区

  楼盘在售价格普遍超4万/平 与均价基本相符 

  近一个月来,天河区网签153套,网签均价43211元/平,从在售成交活跃楼盘来看,均价普遍在4万/平以上,跟网签均价还是比较接近的。

  不过,这是建立在近一个月珠江新城板块缺少网签的基础上,要知道,侨鑫汇悦台、尚东柏悦府这些豪宅项目,售价早已破10万/平了,而且一套面积多达三四百平方米,成交一套顶其他项目三四套。

  海珠区

  最新在售价格4万以上 网签均价偏低

  海珠区当前缺少新货,在售楼盘有成交的就只有表中的四个,从当前的报价来看,最贵的天誉半岛是7-11万/平,中间水平的越秀·星汇海珠湾是5-5.5万元/平,最低的纵横国际公 寓也得4.3-4.5万/平。

  近一个月海珠区网签量为31套,网签均价36450元/平。所以说,海珠区网签均价是比实际价格要低的。实际上,不少网签来自已经卖完的项目。


  白云区

  当前实际价格水平约4-5万/平

  白云区近一个月网签均价34491元/平,网签了39套,网签量并不多。

  而从成交榜前列的在售楼盘来看,价格最高的是保利云禧,均价在6.5-7.2万/平之间,二至四位是4.5--5万/平的华发四季、越秀·星汇云城等项目,最便宜的是一品湖山,均价只有3.2万/平。由此可知,大约4-5万/平应当是当前白云区的均价水平,网签均价也是偏低的。

 荔湾区

  在售楼盘价格普遍破4万 网签3.4万/平偏低

  荔湾区近一个月网签了116套单位,网签均价34043元/平。

  荔湾区是中心五区里面在售楼盘较多的一个区,而一半楼盘来自广钢板块,从表格中的10个最活跃的楼盘来看,在售价格普遍在4-5万/平之间,最贵的珠光御景壹号高达10万/平,相对较便宜的远东御江豪庭也去到3.8万/平。

  所以,荔湾区近一个月的网签均价也是相对偏低的。

  越秀区

  实际售价7-8万/平 是网签均价两三倍

  越秀区近一个月仅仅网签了12套单位,网签均价33017元/平。以越秀区的老城区位及教育资源,这个价格明显偏低。

  不过,越秀区在售的一手楼盘并不多,近一个月有网签的楼盘也就只有爱群荟景湾和东山一品两个项目,少得可怜,但两个项目售价分别高达7万/平和8.3万/平,是网签均价的两倍以上。

  越秀区均价之所以低至3.3万/平,主要原因在于近半网签量来自于达道雅轩,其网签均价只有8927元/平,实际上,这些网签很大可能是回迁房。

  此外,越秀区有多个新盘值得关注,例如东华西路的粤泰荣廷府、东风东路的翰林尚品、淘金路的淘金半山豪庭和淘金半山御庭,价格嘛,相信也不会低。

  黄埔区

  在售价格普遍超2万/平 仅一个项目与网签均价相近

  近一个月黄埔区网签了1011套单位,网签均价是17657元/平,是广州楼市近期成交最活跃的区域之一。

  而说到价格,黄埔区在售楼盘价格早已不是这个价。从表格中成交活跃楼盘的价格来看,多数已经超过2万/平,佳兆业城市广场、保利罗兰国际更是“超三赶四”,均价在3万/平以上。只有珠江嘉园,价格还在2万以下。

  番禺区

  从1.9万到近7万 在售项目价格跨度大 

  近一个月番禺区网签189套,并不算活跃,网签均价26929元/平。

  从表中我们可以看到,番禺区近期有成交的楼盘并不算多,从价格来看,跨度比较大,从2万/平左右到近7万/平的项目都有,所以说,均价从两万到四五万都有可能,就看哪个价格段的项目成交比较多了。

 南沙区

  五个项目破2万 两楼盘售价低至1.45万/平

  坐拥多重政策利好的南沙区近一个月网签了559套一手住宅,网签均价14292元/平。

  从在售楼盘价格来看,10个项目中,有一半的项目价格超过2万/平,剩余的5个项目售价也是比均价要高的,最接近均价水平的就是阳光城丽景湾和珠江源昌花园了。

  增城区

  网签均价偏低 多个项目破2万/平

  增城区绝对是广州楼市的“大腿”,没有它,成交量会少两三成。近一个月该区网签量1365套,网签均价11220元/平。

  事实上,增城也是被吐槽均价偏离实际价格最严重的一个区。而实际情况,看了表格上的十个项目便一目了然。

  曾经的房价洼地,如今已经涨上来了,包括朱村板块的实地蔷薇国际、碧桂园城市花园等多个项目价格已经超过2万/平,只有远到石滩板块的碧桂园琥珀湾等项目价格相对较低,1万出头的样子。

 花都区

  多数楼盘价格超1.5万/平 最便宜低至8000元/平

  花都区近一个月网签673套,网签均价12026元/平。

  是的,曾经无人问津,库存量最多的花都区如今均价居然比增城还高了。当你看完成交活跃的前十项目,你就会发现,这个均价没问题,甚至可以更高。因为,多数项目售价都在1.5万/平以上了,当然也有个别项目相对较低,例如相对偏远的颐和盛世,复式单位毛坯均价低至8000元/平。

 从化区

  网签均价未破万 实质有楼盘已逼近2万/平

  同为对本地人不限购的从化区,就没有增城区成交那么火热了,毕竟,距离市区实在是太远了。近一个月网签189套,网签均价9353元/平,是广州唯 一均价未破万的区域。

  不过,从楼盘在售价格来看,房价可没有这么便宜,瞧,成交榜前十的项目,个个价格都是破万的,而广物荔山雅筑洋房价格甚至逼近2万/平,亿城泉说、东方夏湾拿这些别墅项目则要1.8-2.5万/平。

  港真,从化房价也不便宜了!

  看完各个区的网签均价和成交活跃楼盘的价格,广州的实际房价水平是多少,相信大家已经大概了解。

  首先要承认的是,从数据来看,广州一手住宅的网签均价确实要比实际售价要低,这里也跟大家解释一下,网签均价跟成交结构有重大的联系,当外围城区低价楼盘成交比较多,均价就会被拉低;当市中心的高价项目成交量较多,均价就会高;成交量越少,成交结构对均价的影响越大,所以在区域均价上表现得更加明显。

  此外,也可以看到部分网签楼盘其实早已售 罄,价格跟周边当前在售的项目相比明显较低,这就可能涉及到押或者因为其他问题导致当初无法网签,如今网签依然是按照多年前的价格。

  还有一种情况——回迁房,这类型物业明显比市场价格要低,例如越秀区的达道雅轩。

  正是由于上述种种原因,大家看到的广州一手住宅网签均价,才是现在这样的水平。