博鳌房地产论坛昨天闭幕了,各路地产精英聚在一起,论剑地产,碰撞出许多精彩的观点。

  在对待未来房地产发展方向上,大家都从不同角度阐述了自己的看法。比如:

  著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示,房地产税应该尽快推出,不会导致房价大跌;

  国泰君安首席经济学家林采宜则表示,中国房地产已经见顶,苦日子要来了;

  新城控股高级副总裁欧阳捷则表示,房地产的蛋糕不会变大,白影时代会被拉长;

  链家研究院院长杨现领则表示,“租购同权”解决不了高房价。

  精彩的观点还有很多……

  本次论坛给融360房贷君的总体感受是,大家已经基本形成了这样一个共识:房地产正在过渡到一个新时代,这个时代有两个显著变化:

  一、房地产必须迎合新的城镇化趋势

  传统房地产的发展得益于城镇化的普遍发展,无论是一二线城市,还是三四线小城市,城镇化都在高速发展,人口普遍进城带来了巨大的住房需求,房地产的黄金时代跟这个过程密切相关。

  而现在,城镇化已经出现了明显优化升级,今后的城镇化的重点将是城市群的发展。这种变化的直观感受是,大中城市仍然保持了持续的人口吸引力,城市群人口仍会不断增加,但中小城市的人口则会不断流失。未来房地产的发展将会以城市群为导向,未来不仅要盖房子,更要盖好房子,满足不断升级的消费需求。

  在融360房贷君看来,这些城市群主要包括京津冀、长三角、珠三角、中原城市群、长江中游城市群、成渝城市群、关中城市群这7个。其中明星城市有北京、天津、上海、南京、广州、深圳、郑州、武汉、成都和重庆。

  这些城市群的房地产仍然大有机会,无论对于开发商还是对于个人来说。

  二、房地产正由“市场化”向“半市场化”转变

  所谓“市场化”,我们的理解是,以往买房是轻松的,不受干扰的,而“半市场化”则是房子仍然是商品,买房仍然是一种纯粹的市场行为,但“进场”和“退场”的条条框框却多了很多。

  之所以出现这些条条框框,是因为房地产的发展超出了我们的想象,以2016年为例,房地产出现了一轮暴涨,表现尤其突出的是一二线城市,这种暴涨透支了未来几年的上涨预期。

  房地产“半市场化”的核心思维就是可控,预期稳定,各路人群能找准自己的定位,不会一窝蜂地上车。而采取的措施有以下几点:

  一是土地供给的精准化,今年5月份已经有文件下发,房子少的多供地,房子多的少供地,将库存控制在合理范围之内。

  二是房地产税,房地产税肯定会推出,只是时间的问题。房地产税有一个很重要的作用是盘活存量房,具体讲来,分别是存量房积极进入租赁市场和二手房交易市场。但房地产税这个工具必须慎用,过犹不及,转嫁成本的现象会伤害刚需。

  三是构建“大纵深、多梯度”的住房结构。这里有些房子是有政府主导,有些房子是由市场主导,满足不同类型的人的住房需求。

  四是资金逐步收紧。从2008年到2016年,资金面一直是宽松的,大量的资金以房产的形式储存了下来,并没有带动实体发展。未来在保持利率总体稳定的情况下,流入房地产的资金会被严格限制,这个行业的杠杆率会逐步下降。

 以上是宏观层面的巨变,它所带给普通人的感受有以下几点:

  1、如果你是有房一族,要想保住并扩大自己的资产,要做好两点。

  一是尽可能将自己的资产置换到城市群内部,以核心城市和卫星城为主。

  二是未来买房不能以赚取差价为主要取向,而是应该以追求稳健的租金收益为准。没有稳定租金预期的房子尽量别入手,相比那些高价但变不成现金的房子,租金收入是十分稳健的现金流。

  2、如果你希望拥有一套房子。那么你唯 一的出路是努力投 资自己,让自己变得更有竞争力。

  这段时间以来,各大城市都推出了不少利好措施,但释放出的信号都是以人才为中心,你要想有一套属于自己的房子,想让自己的孩子进入名校,唯有让自己更强大这一条路。大城市的资源永远是需要竞争的,政府能够兜底的也就是让你住得好点,其他的得你自己去争取。

  3、至于房价,要想让它降下来其实很容易。但房价关联的东西太多,简单降房价可能带来不小的副作用,比如引发系统性风险。

  高房价的两大主因在于不合理的货币政策和供给,现在这两点已经着手解决,是一种比较温和的方式,发展租房沉淀需求和限制资金用于投 资投机买房。未来的总体趋势是整体波动上升,但不合理的局部市场会有反复。