330政策对公 寓市场影响持续,7月市场成交量继续走低,成交量进一步下探,且7月近三周成交量已连续低于百套。近三个月市场供求持续失衡,库存逐渐累积,公 寓市场进入历史低位时期。

  数读市场

  新增供应:供应保持平稳走势

  7月公 寓市场新增4个项目共2019套11.8万㎡,供应面积环比上升9.3%,其中番禺粤海广场、黄埔万科尚城首次入市,分别新增787套、218套LOFT公 寓,此外南沙敏捷尚品国际新获570套50-60㎡LOFT公 寓入市。不少受330政策影响而放缓入市的公 寓项目,近期陆续新增供应,虽市场成交低迷,近几个月供应量不至于跌至低位,保持平稳供应走势。

 市场成交:成交进一步下探 库存积压

  供求持续失衡

  330政策对公 寓市场影响持续,7月市场成交量继续走低。本月市场仅成交358套,环比下跌27%、同比更下跌88%,成交量进一步下探,且7月近三周成交量已连续低于百套。本月公 寓市场均价23235元/㎡,环比同比皆上升,中心区成交占比回升,结构性拉升整体均价走势。近三个月市场供求持续失衡,库存逐渐累积,公 寓市场进入历史低位时期。

  各区成交低于百套

  本月除荔湾、花都、番禺、天河区四区成交量环比上升外,其他各区环比、同比都下跌,尤其同比跌幅明显。本月无一区域成交超过100套,其中番禺、天河、南沙分别成交65套、61套、60套位居前列。外围区仍是其中成交主力,中心区成交占比较6月稍有提升;花都、荔湾两区在明星项目成交带动下,成交量回升明显,此外,其他各区成交平平。

  价格结构性拉升

  7月公 寓整体成交均价为23235元/㎡,环比上升22%。高价项目成交增多贡献,拉升本月市场价格走高,本月珠光御景壹号、合生骏景广场、富信广场成交价在3~5万元/㎡,同时成交量不低,分别成交了33套、20套、14套;此外多个项目如广州国际港航中心、万科云城米酷等都保持价格上扬,并且成交量也走势平稳。近期新推售的绿地空港国际中心、富力天海湾本月分别网签52套、49套,产品类型的差异是价格微调的主因,不过其中不少仍为延迟网签。

  公 寓库存积压

  截至8月7日,广州主要在售公 寓项目整体可售货量约2.4万套,330政策后公 寓市场库存持续累积,其中公 寓主区番禺、黄埔、南沙、天河等区域为主要库存区。按近半年月均成交量计算,广州一手公 寓市场整体去化周期约11.7个月,假设按330政策后4个月月均成交看,去化周期则达到17.1个月的去化高位,其中荔湾、花都以及公 寓库存主要区域去化周期较长。从各区可售面积段分布占比看,可售公 寓项目主要库存量集中在30㎡-60㎡,新项目供应保持,市场进入低迷期,公 寓市场面临较严峻的库存压力。

  后市预测

  公 寓市场低迷走势仍在持续,330政策影响深入,市场并无太多有效应对,预计此种状态还将持续较长时间。

  近期国家和地方政府密集出台鼓励住房租赁政策,可以预见住房租赁市场将会是下一轮市场热点,而公 寓市场,尤其是330政策后库存逐步积压,如何盘活公 寓市场及有效消化库存,将成为未来市场关注重点。