“粤港澳大湾区”概念,自今年3月写入政府工作报告以来,市场热度不断升温。7月1日,值香港回归20周年纪念,在国家领导人的见证下,香港、澳门、国家发改委、广东省共同签署了《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》,意在深化内地和港澳交流合作,加深港澳参与国家发展战略,以提升三地竞争力,保持长期繁荣稳定。协议的签署,标志着粤港澳大湾区建设正在快速推进。广州中原研究发展部预测,接下来一系列政策红利将会陆续释放,以便推进粤港澳大湾区发展。

  为什么广东21个地市,仅选择9个城市加入大湾区?大湾区9城中,各自的城市潜 力如何?哪些城市有条件、有能力最先享受政策红利?广州中原研究发展部,从经济发展、人口增长、市场规模、增值潜能四个方面,对大湾区9城进行评价分析,具体分析内容详见正文。

  大湾区是广东享受“一带一路”国家战略红利的突破口

  粤港澳大湾区是由“9+2”组成,即由广东省的广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群;是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后,世界第四大湾区;是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体;也是广东省及港澳地区参与国家“一带一路”战略建设并享受未来发展红利的重要突破口。

  广东21地市,为何独选9城?

  广东21个地市,为何独9城入选大湾区?

  粤港澳大湾区作为中国改革开放的前沿和经济增长的重要引擎,必是集区位优势和经济实力于一体的。从2016年广东省各大城市GDP排行可以发现:除广州、深圳外,入选大湾区的其它7城,均有两个共同特点:

  一是分别毗邻或环绕香港、澳门、广州、深圳四大核 心城市之一,地理位置优越,区位优势突出;

  二是7大城市自身原本具备良好的经济基础和产业条件,形成城市群后,更有利于发挥集群的竞合作用,实现双赢发展。可以看出,若以2016年GDP总值为标准对广东省21地市做阶梯排行,广州深圳第一阶梯,佛山东莞第二阶梯,其余七市全部位于第三阶梯。

  经济发展:广深领军,2018年或超香港

  2016年,粤港澳大湾区11城的GDP之和为9.15万亿元。其中香港GDP总量折合人民币2.06万亿元,排名第一,同比增长1.9%;广州GDP总量1.96万亿元,排名第二,同比增长8.2%。深圳GDP总量 1.95万亿元,排名第三,同比增长9.0%,其增长速度在11城最高。

  根据官方规划,2017年,香港GDP预期增长2%-3%,广州GDP预期增长8%,深圳GDP预期增长8.5%。以此推算,2017年末,广深GDP总量或将持平香港,2018年或将超越香港。

  除广深之外,佛山、东莞在GDP总量和增速两方面均表现不俗,惠州、珠海虽总量排在第三阶梯,但增速不俗,在大湾区政策红利持续发布之际,预测其后期发展势头不可小觑。

  人口增长:广深趋同,人才竞争激烈

  人口是城市潜 力评价的核 心指标。一个城市的人口规模、发展趋势、增长速度会综合形成人口红利,直接带动城市经济发展,特别是房地产市场发展。

  通过分析2000-2016年大湾区九城的年末常住人口,可以发现:

  1、自2014年起,以广州、深圳为代表的国家中心城市,最先意识到人口战略的紧迫性。

  广州、深圳两城的人口发展趋势,具有趋同性:在2013年之前,两城均严格控制常住人口;自2014年起,两城常住人口开始明显提升;2015年,两城均大幅提升人口规模,其中广州15年人口增速3.22%,而深圳更大幅提升至5.56%历史高位;2016年,两城维持人口扩张政策,16年人口增速仍达4.02%、4.66%高位。

  2、珠海的人口规模,在2016年也有明显增长。随着粤港澳大湾区红利的不断释放,特别港珠澳大桥的贯通,珠海作为港澳与内地的衔接枢纽,预测后期发展将会提速,而人口红利,将是助推其经济发展的利器。

  市场规模:广佛规模效应大,江门潜 力显现

  市场规模主要指城市自身的市场容量,虽然市场容量主要受城市自身的空间和行政区划面积影响,但是,外部政策规划的利好,也能刺激一部分潜在规模显现。

  2016年,大湾区9城中,新建商品房销售面积突破“千万”级的,仅三个城市。其中佛山的新建商品住宅销售面积达1908.36万平,居九城之首,一手住宅市场规模巨大;其次为广州,16年一手住宅销售面积1414.28万平。中山则排位第三,为1052.24万平。

  由于2017年上半年,全国楼市均呈“从严调控”势头,受调控影响,上半年,大部分城市的新建商品住宅销售面积均呈不同程度回落。虽有“粤港澳大湾区”利好,但预计整体市场规模会相应缩减,但是广州、佛山在上半年的一手住宅销售面积规模,均突破“500万”级,依然排位第一、第二。而江门则成为九城中的黑马,在其它八城均规模缩减时,江门逆势上扬,上半年新建商品住宅销售面积达451.39万平,同比去年上半年上涨49.2%,环比去年下半年上涨20.9%。

  从销售金额看,2016年只有2个城市的一手住宅销售金额突破“两千亿”级,分别是广州、深圳,其16年一手住宅销售金额分别是2318.4亿、2234.01亿。销售金额规模第三位是佛山,为1816.8亿。

  而2017年上半年,以销售金额为标准的市场规模格局发生急剧变化。

  去年第一的广州,17年上半年一手住宅销售金额921.6亿,虽同比大幅下降,但在下半年粤港澳大湾区红利不断释放的刺激下,再破“两千亿”大关仍有希望。

  但去年第二的深圳,17年上半年一手住宅销售金额仅575.4亿,预测今年恐无望“两千亿”。

  去年第三的佛山,17年上半年一手住宅销售金额547.26亿,虽今年规模可能会略有缩减,但有望超越深圳,成为一手住宅金额规模排名第二的城市。

  总体看,广州、佛山两个城市,行政区划面积辽阔,人口聚集,无论市场面积规模,或是金额规模,在大湾区9城中,均表现最为稳定。

  而黑马江门,则是受外部刺激,其潜在市场规模得以显现的典型。

  不过,虽然深圳在2017年的市场规模大幅缩减,但深圳作为“粤港澳大湾区”的核 心城市,其城市潜 力不容置疑。

  增值潜 力:九城均有潜能,佛山热度居高

  自3月提出“粤港澳大湾区”概念前后,各路房企便加紧布局“大湾区”,因此,从房企的拿地布局,城市的土地热度,可以部分窥探城市的增值潜能。


  从土地市场看,广州、深圳依然为第一梯队。佛山、东莞为第二梯队,仍与GDP排行梯队保持一致。17年上半年,佛山依然热度居高,6月万科在佛山开创100%自持,为广东省首位。东莞虽上半年土地鲜有出让,但基本主力品牌房企已全部布局。第三梯队中,中山在17年上半年深受房企追捧,2月碧桂园、恒大、美的等品牌房企进一步推进地价上涨。而黑马江门,在近半年时间里,先后有保利、越秀、碧桂园等品牌房企进驻布局,有助于其市场规模潜能的进一步扩大。

  总体看,在“粤港澳大湾区”的利好之下,九城“广佛肇、深莞惠、珠江中”都将迎来发展机遇。但广州、深圳、佛山这三城,或将是最先享受大湾区红利的先锋军。