就当中小开发商通过三四线楼市试图挤进“千亿俱乐部”的时候,龙头房企的动作更加迅捷,他们要么通过多元化发展,转型成为城市服务商,要么走轻资产路线,力度抹平未来房地产波动所带来的风险。

 大房企都在想什么?

  一、万达和融创

  万达和融创的交易,大家想必都非常熟悉了,600多亿的资产包,万达借钱给融创买自己的文旅和酒店业务。当然万达和融创的诉求不同,万达追求的是轻资产路线,而融创则是想实现弯道超车,熟悉孙宏斌经历的人应该都清楚,坐上中国地产商们的头把交椅一直是他的目标。

  融创2016年的销售额是1553亿,而今年上半年则是1118.4亿元,而融创已经将2017年全年销售定在3000亿。如果实现这一目标,融创有望前进2名,由第7名升至第5名。

  融创超车的独门绝技就是并购,相比较在一级市场上增加储备,这种方式的好处是可以较好的控制财务成本。不过这种方式同样有现金流压力,当年超车过猛,折戟顺驰,也是因为现金流。不过这一次融创显然不会重蹈当年的覆辙,融创吃下万达632亿的资产包,大部分钱都是万达自己掏的。

  而万达通过这次交易,能够轻装上阵,将报表做得更为漂亮,快速登陆资本市场,融资后加速完成转型。

  万达和融创的战略诉求不同。

  万达早已不再留恋房地产开发销售这种重资产模式,而融创则夹杂了不少孙宏斌的个人情怀,在房地产开发销售这条路上仍然会快马加鞭,但对于风险的管控能力也早已不是当年的顺驰可比。

  二、SOHO中国

  SOHO中国的潘石屹近来也是动作频频。

  这几天,潘石屹已经卖掉和即将卖掉的物业有3个,位于京沪,货值100多亿。潘石屹一直看空房地产开发销售的传统模式,在保留核心资产——外滩SOHO和望京SOHO之下,继续在租赁业务上发力,3Q模式(共享办公)已经被潘石屹测试了两年多,现在已经被他看好。

  与万达类似,潘石屹也是要走轻资产模式,追求更多的租金收入。随着共享经济概念的兴起,房地产行业也越来越强调使用权,而不是所有权。

  在潘石屹看来,房地产的所有权一定会贬值,因为人们都把房子当资产储存起来。现在人们过于追求房子的衍生价值,而忽视了房子的根基——居住,最直接的表现就是房子的空置率。

  三、万科

  7月14日晚,由万科和其他公司组成的中国财团花费790亿收购亚洲物流地产巨头普洛斯。

  普洛斯是一家物流设施提供商,商业模式是拿地盖仓库,供客户使用。业务重心集中在中国、日本、美国和巴西,而在中国,它的业务主要集中在38个热门城市,明星客户是百世物流、京东、德邦和唯品会。

  拿下这样一家企业,万科们的意图很明显,就是要发展地产、物流、商业消费以及资产管理在内的全方位服务体系,这就是朝着城市运营商的方向发展。

  普洛斯的业务覆盖的都是全球地产最热国家的最热城市。这就意味着,万科朝着城市运营商的角色发展不仅限于国内,也将在国外迅速展开,能够在一定程度上抹平未来国内房地产的波动风险。

  要知道万科的优势是住宅开发,在业内积攒了极好的口碑。但这是好事也不是好事。

  因为房地产开发属于投资驱动增长模式的中坚,这种模式在初期的效率非常高,但现在这种模式的效率已经快速衰减,以前投1块钱能够创造10块钱的回报,而现在可能是投10块钱才能换会1块钱的回报。

  这种模式的外在表现就是M2的快速增长,却没有服务实体,全都被买成了以房地产为主的各类资产。

  上述模式已经走到了中后期,新的增长点正在不断涌现。

  万科是最善于未雨绸缪的房企,在维持住宅开发的同时,通过多元化发展,做大其他业务是必由之路。物流是万科的主攻方向之一,当然还有包括发展租赁品牌、进入存量房市场等。

  四、房地产的发展方向

  房地产当然不会衰落,但模式一定会快速变化,引领行业变革的一定是龙头房企。去年以来,房地产销售增长了30%以上,但投资增速只有6.9%,说明房企们的融资意愿和融资能力都在下降。

  昨天结束的全国金融工作会议提到了这样一句:积极有序发展股权融资,提高直接融资比重。

  这句话的重点是“直接融资”。

  从资金供需的角度来说,这种融资模式不需要金融中介机构的介入,优势是资金提供方收益较高,而资金需求方的成本较低。

  从货币环境的角度来说,这种模式的意义更大,因为它排除了货币乘数效应,不会增加货币总量,直接表现是M2增速的降低。

  间接融资的一个典型是余额宝,余额宝集中了大量闲置资金,这些资金一般购买的是银行、信托、保险机构发型的有价证券,然后再由这些金融中介机构各种形式流入房地产等需要资金的行业。

  通过提高直接融资,降低间接融资,房企融资将实现精准可控,反映到市场上就是房企花钱不再大手大脚,未来必须努力花好手中的每一分钱。

  未来房企找钱,将逐渐回归到银行表内业务,但这一块已经收紧。融360房贷君(fangdai123)认为,为了保证现金流,房企必须依赖项目回款。而加快回款,就必须加快销售,也意味着房企必须有所转变,扛着价格不卖会越来越行不通,放下身段拥抱购房者才是明智之举。

  从北上深等城市公布的至2020年的住宅规划,再到从近来龙头房企的动作到中央在金融方面的定调,我们能看出,传统住宅开发销售模式即将迎来改变,将很快进入存量运营的时代。

  一线城市早已是存量房的天下,而龙头房企纷纷入股链家,正是这一趋势的最好证明。

  五、个人要如何取舍?

  不过对个人投资者来说,新房比例的下降,意味着赚新房和二手房之间差价的模式也将宣告结束。躺着赚钱已经不大可能了。

  而买二手房,意味着必须以长期价值投资为主,也就是赚租金。这种模式是可取的,准确说,以往买新房更像投机,而买二手房赚租金则是实打实的投资。

  对普通购房者来说,房地产的这种变化,是好事也不是好事。说它是好事,是因为租赁市场会快速发展,租赁房源和租赁环境会逐渐好转。

  说它不好,是因为新房体量的下降,意味着买房就必须买二手房,付出的成本也将更多。

  至于房价的走势,刚需在租房市场上的沉淀在一定程度上降低需求端的竞争热度,买房子的人少了,房价会趋于稳定。只不过买房的成本已然很高,会有一大批年轻人只能长期租房。