步入火热7月,中国房地产的下半场开始了。

  有的城市,政策日渐趋冷,楼市依旧火热,他们都在房价永涨不跌的神话里欢呼雀跃;

  有的三四线城市,在一二线城市的冰封期里,高姿态的进入众人的视野,一路高歌猛进,很多人认为“炒房客的上山下乡时代来了”,到三四线城市去,到地级城市去,要撸起袖子加油干……

  在7月初,克而瑞发布了《2017上半年中国房地产市场报告》。之后,“楼市男神”丁祖昱抛出了几条言论,提醒在当下楼市里浮沉打拼的人们要——

  “小心驶得万年船、谨慎一些总没有坏处”!

  那么,就让我们站在上半年的市场中,去看看下半场的楼市走向。

  下半年,三四线城市将成为调控主战场。

  从去年下半年开始,北上广深等强一线城市,首先完成了“限购、限贷、限价和限售”的四限调控。南京、杭州、苏州、青岛、郑州、合肥等其他一二线城市紧随其后,也纷纷进入四限时代。

  四限是来临之后,我们看到了市场产生的两大方向转变——

  1、强一线城市的市场在限购后,向公寓、商办类物业转移,在初期的较短时间里,商办类物业迎来了投资高峰;

  2、在一二线城市迎来四限时代之后,更多地刚需客、投资客开始向周边的三四线城市快速转移,原本去库存重灾区的三四线城市摇身一变,成为了新晋网红。

  于是,开年之后,我们看到了政策风向的几个转移——

  1、强一线城市限购政策向商办类市场转移,北京率先将商办类物业纳入限购范围,上海也加入其中,一线热点城市开启了整治商住公寓的热潮;

  2、其他一二线城市调控进一步加码,扩大限购范围,收缩限贷政策,深化限价细节,稳步启动限售;

  3、调控政策向三四线城市扩散,尤其是向北上广深周边的三四线城市转移,比如东莞、惠州、佛山等等,截止目前已经有34个三四线城市县级限购。

  从以上政策轨迹的变动,我们大概能梳理出未来政策的趋势——

  稳!稳!稳!这是施政的大前提。一方面,一二线城市房价仍有上涨压力,政策的效力仍未完全释放,仍有作死的出头鸟顶风作案,比如某些城市在限价政策下,通过捆绑销售来转移溢价。短期内市场一日不稳,政策可能一日不会放松。

  土地市场上,一线城市稀缺高价,二线城市小幅回落,三四线溢价透支。

  根据上半年各级别城市的土拍情况汇总,我们大概能梳理出这么一条轨迹——

  1、一线城市在上半年成交面积有30%的回落,而且这种回落还是建立在政府大力督促要矢志不渝的加大一线城市供应量的基础上,一线城市真的没地了。

  即便政策在逼迫着加大土地供应量,但仍然无法阻止土地成交的回落。这说明什么?这说明一线城市真的没有地了!

  在一线城市土地愈发稀缺的大前提下,即便有各种各样的限价政策限制,土拍的溢价率虽然有所下降,但仍然无法阻止土地价格的高企。

  2、二线城市土拍惨遭限价打压,有几个城市做的表率特别好!

  在去年上半年疯狂市场的驱动下,去年年中二线城市纷纷陷入了土拍大战,地王在各个二线城市频频出现,一拍更比一拍高。不仅面粉要高过面包,甚至面粉要超出面包1倍!

  因而,从去年下半年开始,一直到现在,二线城市是“土拍限价、严控地王”的主战场,在这个时候,哪个城市出现地王,哪里就是顶风作案。

  所以,在今年上半年二线城市的地价是三类城市中唯一一个小幅回落的,溢价率相较去年的高位疯狂也有大幅的回落。

  在部分一二线城市中,有几个城市的表率做的特别好,无论是加大土地供应还是严控土地价格,都做到了紧跟中央脚步,积极响应政策号召。更有意思的是,这些表率城市,都是去年房价作死跳涨的那些。

  3、与房价跳涨对应的是,三四线城市的地价也在跳涨。

  房地产市场从一二线城市转移到了三四线城市,房价的涨幅也从一二线城市转移到三四线,与此同时,房企的布局目光也从一二线转移到三四线。

  这会导致什么?

  这就必然会导致,三四线城市的地价一路水涨船高!

  尤其是环一线城市周边的三四线城市的土拍市场在今年上半年持续火热,佛山的土拍溢价率高达100%,常熟和盐城的单价地王楼面价一直在持续刷新。

  站在上半年的土地市场上,我们去远望未来下半年的房市,我们会找到未来的几个关键点——

  一线城市土地持续紧缺,地价基础非常、极其稳定!

  二线城市在短期内不太好过。尤其是土地成交量高,甚至是低价土地成交量高的城市,当这些低地价项目入市,对原本稳定的房价体系会有短期内较强的冲击!

  三四线城市,尤其是环一线的三四线城市,会有越来越多的房企考虑布局,地价短期不会下降,在地价推动下,房价下降的可能性也比较低!

  尽管政策逼迫房价刹车,但库存敦促该涨还会涨!

  在限价、限购等政策高压下,目前绝大多数的一二线热点城市房价更加趋向稳定,15个一线和二线热点城市房价基本稳定,甚至个别城市,比如广州和深圳还出现了小幅回落。但是难以掩盖的是这些热点城市中的绝大多数房价仍然在上涨,只是涨幅出现了小幅回落。

  为什么?为什么即便政策如此高压,房价仍然小幅上涨?

  因为库存!政策难以掩盖的是,绝大多数的重点城市都仍然处于供不应求的市场格局!

  37个大中型城市,库存出现大幅上涨的仅有苏州、合肥、成都和东莞四个城市,其余剩下的33个城市库存全线回落,甚至重庆和武汉这种准一线城市的库存跌幅超过了70%。

  目前绝大多数的城市库存周期在12个月以内,超半数以上的城市库存周期在5个月以内,惠州、杭州、重庆、武汉、海口这几个城市在两个月之后,将可能无房可卖!

  也就是说,目前中国绝大多数的重点城市供不应求的市场局面并未得到有效的改善!

  总的来说——

  绝大多数的一二线城市都是安全的,可能不会涨,但一定不会跌;某些作过死的二线城市可能会面临横盘的可能。

  环一线周边的三四线城市中长期仍然会是热点,但其他三四线城市警惕接盘的可能。

  未来的市场一定是分化的市场,正如丁祖昱先生所说,谨慎一些总没有错。

  预判一:政策

  热点城市从“买不到”到“买不了”仍将持续

  预判二:行业走势

  监管力度加大、供给规模受限

  成交规模将大大弱于2016年

 预判三:行业规模

  2017年销售面积回落至13亿-14亿平方米

  

数据来源:国家统计局数据来源:国家统计局

  预判四:城市前景

  一、二线城市短期面临调整,三四线城市火热难以持续

 预判五:住宅房价

  限价导致价格维持平稳

  部分涨幅过大的未限价三四线城市未来深度调整

  预判六:商办市场

  热点城市商住产品迎来大调整

  其他城市可能效仿、跟进

  预判七:租赁市场

  未来将成为与住房销售同等重要的市场

  预判八:土地市场

  热点城市供应紧缺趋势不减

  三四线火热后进入调整

  预判九:企业发展

  集中度进一步上升,不同企业战略差异化

  房企多元化布局四大趋势

  趋势一

  物业管理整合或分拆如火如荼

  物业管理板块涵盖传统的物业服务、也有涉及社区教育、社区金融、社区健康等社区O2O业务。

  趋势二

  房企海外投资热情未减

  2012年以来,万科、万达、绿地、碧桂园、富力、首开等20余家中国房企已经在海外开设房产项目或确立投资计划,投资总规模已达上百亿美元。

  一类集中在发达国家核心城市,如美国、英国、澳大利亚等,以开发住宅和高层公寓和收购持有型物业长期盈利为主。

  另一类则是在发展中国家,开发大盘及新城项目。目前包括碧桂园、富力、雅居乐在内的多家国内开发商在已马来西亚布局逾15个项目。

  趋势三

  政企合作开发产业新城、特色小镇

  在中国城镇化进程不断加速和“十三五”期间国家发改委的政策支持下,政企合作开发的产业新城和特色小镇吸引了各大房企的积极参与。

  华夏幸福自2002年进入固安工业园区以来,已专注在产业地产的开发运营上深耕多年。

  2017年上半年,碧桂园、融创、绿地等房企也在积极布局产业地产和特色小镇。

  趋势四

  长租公寓市场潜力较大

  从长租公寓的发展潜力来看,一方面基于政府土地政策的倾向,北京、上海等热点城市的住宅地块都有了一定比例的自持要求。

  另一方面,随着热点一、二线城市租住人口比例的提升,流动人口对长租公寓市场的需求也十分可观。

  目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。