在谈库存之前,我们先来做一道数学题。

  一个水池,最大容量是500立方米,现蓄水量是200立方米,进水速度是每小时30立方米,出水速度每小时50立方米,假如一边进水一边放水,请问水池放完水需要多长时间?

  我相信,很多人都遇到过这道题。而今天要谈的楼市库存,实质上跟这道题很相似,但要复杂得多。

  乐居君更愿意将楼市比作一个鱼塘,会有入水(供应),也会有出水(成交),当入水量高,鱼塘水量(库存)就多,可以供养的鱼可能就多,鱼多了供过于求,鱼价(房价)就便宜,鱼少了供不应求,价格就上涨。只是,一线城市的房子,就算再怎么供过于求,房价都未必会明显下降,更何况现在是供不应求。

  回归到广州楼市,从去年一直到今年一季度,房子卖得太快,库存跌至历史低位,以至于部分区域面临无房可卖的窘境。那么,目前库存到底有多低呢?严格限购下,房价是否有希望下降呢?

  供应量:上半年供应缺口超200万平米

  首先要跟大家说说鱼塘的入水量,哦不,是广州楼市的供应量。

  据广州中原研究发展部统计,今年上半年仅供应367.03万㎡,同比下跌16%。延续了2016年“供不应求”的情况,加上新政后新批预售节奏明显放缓,这是近4年内供应最少的半年。

  从供需情况来看,上半年成交面积是575.55万平方米,换言之,供应缺口面积为208.52万㎡。

  从每月供应情况来看,除3、4月外其余月份均大幅少于去年同期,传统楼市旺季“红五月”仅供应52万㎡,同比下跌49.1%,为2014年以来供应量最少的5月。

   

  再来看看这个表格,上半年只有6月份供应比成交多,难怪供应缺口如此之高。

  要说明的是,在中原的统计数据里,4月份成交量之所以会比3月份多,是因为其统计周期的原因,将“330新政”发布时“尾班车”效应带来的成交算入4月份,不管算到哪个月,反正都是供不应求。

  去化周期:成交放缓 提升至5.8个月 

  上半年广州楼市可以分为两个阶段,分水岭就是“330新政”。

  第一阶段是一季度,成交犀利,价格快速上涨;

  第二阶段是是二季度,在新政的严格调控下,需求被抑制,成交放缓,房价平稳,库存去化周期也有所上升。

  3月份,在强大的成交量背景下,广州库存量降至近年来的最低谷,据克而瑞提供的数据显示,库存不足600万平方米,去化周期跌至5个月,远低于12个月的安全库存标准。

  到了五六月,随着成交的放缓,去化周期开始增加,不过,预售证发放较少,去化周期仍然在6个月以下。

  区域现状:黄埔只够卖2.7个月 增城能撑3.3个月  

  全市的太笼统,再来看下各区最新的库存状况。

  单说库存量,越秀是最少的,库存只有4.05万平方米,也就361套房了;其次是一直缺少项目入市的白云,库存不到12万平方米了。

  再看看最热门的东部,黄埔库存虽然有55万平方米,但人家抢手啊,按照过去一年的去化速度,只够卖2.7个月了。

  还有一直热销的增城,受困于极少供应,库存虽然有92万平方米,但只能支撑3.3个月。

  另一个只对外地人限购一套的区域——从化,也是库存不多,去化周期4.7个月。

  南部的番禺、南沙,库存都是90万平左右,去化周期分别是8个月和6.6个月。

  北部的花都,是唯 一库存超过百万的区域,但今年卖得不错,去化周期是8.7个月。

  历史的轮回:下半年会如2014年那般降价吗?  

  楼市库存是一个复杂的东西,变量多,和剩余的货量有关,跟供应量有关,跟销售量也有关,任何一方面的变量发生剧变,都有可能影响到库存及去化周期,进而影响到房价,甚至对楼市调控政策的指定、土地供应计划都用重要影响。

  2014年,受“穗六条”影响,成交冰冷,房子卖不出去,广州库存上升到1000万平方米以上,房企受到回款压力,不得不降价促销,这是近年来广州楼市难得一遇的降价时期。

  2015年,多次降息,政策相对宽松,成交回暖,去化周期开始走低。

  2016年,去库存年,全民买房,投 资投机者也来趁热闹,成交太快就像龙卷风,房价快速上涨。没办法,只能出台严格的调控政策,并且定调“房子是拿来住的,不是拿来炒的”。

  到了今年,库存不足,供不应求,房价上涨,更多城市出台调控新政了!

  4月初,住建部和国土部更是联合发布文件,要求各地要根据库存消化周期适时调整住宅用地供应规模、结构和时序:

  消化周期在36个月以上的,应停止供地;

  36-18个月的,要减少供地;

  12-6个月的,要增加供地;

  6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  照这个标准,广州是要较快土地供应的,只有加大土地供应,有充足的房子卖,才能稳住房价呀。

  不过,据广州市国规委6月公布的建设用地供应计划,今年全市将供应260宗地,其中居住用地65宗占四分之一,并不算多。

  相关报道:260宗!黄埔供地76宗,单宗建筑面积高达107万平!广州2017年供地亮点抢先看

  那么,接下来广州房价会降吗?

  调控未必会降房价,但能为购房者争取到时间,新政后,房价基本上稳住了。

  现在的基本情况是,供应不多,受严格限购的影响,再加上楼市淡季,成交量也偏少,房价平稳上涨。

  2014年,“穗六条”发布半年后,房价开始松动;接下来的“金九银十”,同样会面临限购升级半年临界点,有专家认为,假如成交持续下降,开发商面临资金回笼压力,部分区域房价有望松动,不排除降价促销,局部降价是大概率事件。

  不过,如今房贷利率收紧,房源选择少,即便降价也未见得能轻松买房。